Eine Immobilie in Spanien verschenken: Steuern und Ablauf

Viele Eltern möchten die spanische Ferienwohnung schon zu Lebzeiten an die Kinder weitergeben, etwa um eine spätere Erbschaft zu vereinfachen. Eine Schenkung ist in Spanien möglich, aber kein formloser Akt. Sie erfordert einen Notar, löst eigene Steuern aus und hat Folgen für Schenker und Beschenkte. Dieser Leitfaden zeigt den Ablauf, die betroffenen Abgaben und die Punkte, die Sie vorab mit einem Berater klären sollten.

Die Form: nur vor dem Notar

Eine Immobilie in Spanien wird durch eine notarielle Schenkungsurkunde (escritura de donación) übertragen. Schenker und Beschenkte müssen dafür eine NIE besitzen. Sie können persönlich in Spanien unterschreiben oder sich mit notarieller Vollmacht vertreten lassen, die in Deutschland, Österreich oder der Schweiz beurkundet und für Spanien formgerecht vorbereitet wird. Anschließend wird die Urkunde im Grundbuch eingetragen, und Kataster sowie IBI-Einzugsstelle werden informiert.

Welche Steuern anfallen

Steuer	Wer ist betroffen	Formular / Stelle	Frist
Schenkungsteuer (Impuesto sobre Donaciones)	Der Beschenkte	Modelo 651	30 Werktage ab der Schenkung
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Je nach Fall; bei der Gemeinde erfragen	Gemeinde der Immobilie	Bei der Gemeinde erfragen
Steuer auf einen etwaigen Wertzuwachs	Der Schenker als Nichtresident	Modelo 210	Wie bei einem Verkauf
Nichtresidentensteuer auf unterstellte Einkünfte	Schenker bis zur Schenkung, Beschenkter danach	Modelo 210	Üblicher Kalender

Die Schenkungsteuer (Modelo 651)

Die Schenkungsteuer zahlt in Spanien der Beschenkte, also etwa das Kind, das die Wohnung erhält. Die Erklärung mit dem Modelo 651 ist innerhalb von 30 Werktagen nach der Schenkung abzugeben. Diese Frist ist deutlich kürzer als bei einer Erbschaft. Planen Sie die Unterlagen deshalb vor dem Notartermin.

Wie bei Erbschaften gilt seit 2015: Leben Schenker und Beschenkter in der EU oder im EWR, können die Regeln der Autonomen Gemeinschaft angewendet werden, in der die Immobilie liegt. Manche Regionen gewähren bei Schenkungen an Kinder erhebliche Ermäßigungen, oft geknüpft an Bedingungen wie die Form der Urkunde. Für Beschenkte mit Wohnsitz in der Schweiz ist die Rechtslage weniger klar; lassen Sie das im Einzelfall prüfen.

Der Schenker: Wertzuwachs auch ohne Verkaufspreis

Ein oft übersehener Punkt: Für den Schenker kann eine Schenkung steuerlich ähnlich wirken wie ein Verkauf. Liegt der Wert der Immobilie am Tag der Schenkung über den Anschaffungskosten, kann ein Wertzuwachs entstehen, den ein Nichtresident mit dem Modelo 210 erklärt, zu 19 % als Resident der EU oder des EWR. Für die Berechnung gelten dieselben Grundsätze wie beim Verkauf: Wert abzüglich Kosten, verglichen mit Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Modernisierungen, gegebenenfalls abzüglich Abschreibungen aus Vermietungsjahren. Lassen Sie diesen Betrag vorher berechnen, zum Beispiel mit dem Rechner für Veräußerungsgewinne, und lesen Sie den Leitfaden zum Verkauf.

Die plusvalía municipal

Auch eine Schenkung ist eine Übertragung, die die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks auslösen kann. Seit der Reform von 2021 fällt sie nicht an, wenn kein Wertzuwachs vorliegt. Wer sie in Ihrem Fall schuldet und bis wann erklärt werden muss, erfahren Sie bei der Gemeinde. Hintergrund im Leitfaden zur plusvalía municipal.

Ablauf in sieben Schritten

1. Ziel und Alternativen klären. Volle Schenkung, Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs oder spätere Erbschaft: Jede Variante hat andere Steuerfolgen.
2. NIE für alle Beteiligten beantragen, falls noch nicht vorhanden.
3. Steuerlast vorab berechnen: Schenkungsteuer nach den regionalen Regeln, Wertzuwachs des Schenkers, plusvalía.
4. Notartermin vereinbaren und Vollmachten vorbereiten.
5. Modelo 651 innerhalb von 30 Werktagen einreichen und bezahlen.
6. Grundbuch, Kataster und IBI aktualisieren lassen.
7. Modelo 210 neu aufteilen: Der Schenker erklärt die unterstellten Einkünfte bis zum Schenkungstag, der Beschenkte ab dann.

Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt

Viele Eltern behalten sich die Nutzung vor und übertragen nur das „nackte Eigentum“. Für die Nichtresidentensteuer auf unterstellte Einkünfte ist dann in der Regel der Nießbraucher steuerpflichtig, also weiterhin der Elternteil. Siehe Nießbrauch und bloßes Eigentum.

Rechenbeispiel zum Modelo 210 im Schenkungsjahr

Eine Mutter mit Wohnsitz in Österreich schenkt ihrer Tochter in Deutschland am 1. Juli 2026 ihre Wohnung mit einem Katasterwert von 100.000 € in einer Gemeinde mit Satz 2 %. Die Jahresgrundlage beträgt 2.000 €. Bis zum 30. Juni sind es 181 Tage, danach 184 Tage.

• Mutter: 2.000 € × 181/365 = 991,78 €, Steuer zu 19 %: 188,44 €.
• Tochter: 2.000 € × 184/365 = 1.008,22 €, Steuer zu 19 %: 191,56 €.

Beide erklären im Jahr 2027, im Fenster vom 1. April bis zum 31. Dezember.

Was das Wohnsitzland dazu sagt

Auch im Wohnsitzland kann eine Schenkung steuerlich relevant sein. In Deutschland kann Schenkungsteuer anfallen; ob und wie die spanische Steuer berücksichtigt wird, sollte Ihr Steuerberater klären. Österreich und die Schweiz folgen eigenen Regeln. Stimmen Sie beide Seiten vor der Unterschrift ab, denn nachträglich lässt sich wenig korrigieren.

FAQ

Wer zahlt die spanische Schenkungsteuer?

Der Beschenkte, mit dem Modelo 651 innerhalb von 30 Werktagen nach der Schenkung. Leben die Beteiligten in der EU oder im EWR, können die Ermäßigungen der Region gelten, in der die Immobilie liegt.

Muss der Schenker in Spanien Steuern zahlen, obwohl er kein Geld erhält?

Möglicherweise ja. Ist die Immobilie mehr wert als beim Kauf, kann ein Wertzuwachs entstehen, den der Schenker als Nichtresident mit dem Modelo 210 erklärt. Lassen Sie das vor der Schenkung berechnen.

Ist eine Schenkung günstiger als eine spätere Erbschaft?

Das hängt von der Region, dem Verwandtschaftsgrad, dem Wertzuwachs und der Steuer im Wohnsitzland ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht; ein Vergleich beider Wege im Einzelfall lohnt sich.

Kann ich die Wohnung schenken, ohne nach Spanien zu reisen?

Ja, mit einer notariellen Vollmacht für eine Person in Spanien. Die Vollmacht muss den spanischen Formanforderungen entsprechen. Planen Sie dafür einige Wochen Vorlauf ein.