Giv en bolig i Spanien videre som gave: skat og fremgangsmåde

Mange danske ejere af en spansk feriebolig begynder efter nogle år at tænke på generationsskiftet. Skal børnene overtage lejligheden nu, mens forældrene stadig kan hjælpe med det praktiske, eller først som arv? En gave i levende live kan være en god løsning, men den udløser spanske skatter på begge sider af overdragelsen. Før du går til notaren, er det klogt at have overblik over, hvem der betaler hvad, og hvornår.

Denne guide beskriver forløbet i grove træk. Beløbene afhænger af regionen, slægtskabet og boligens værdi, så få altid en konkret beregning, før du beslutter dig.

To skatteydere, to sæt regler

En gave af fast ejendom i Spanien berører både modtageren og giveren.

Hvem	Hvilken skat	Hvornår	Formular
Modtageren	Spansk gaveafgift (impuesto sobre donaciones)	Inden for 30 arbejdsdage efter gaven	Modelo 651
Giveren (ikke-resident)	Indkomstskat af en eventuel værdistigning	Efter salgsreglerne	Modelo 210
Giveren	Kommunal skat på grundens værdistigning	Efter kommunens regler	Plusvalía municipal
Modtageren	Årlig skat af den beregnede indkomst	Hvert år derefter	Modelo 210

Det overrasker ofte, at giveren også kan komme til at betale skat. Spanien ser en gave af en ejendom som en overdragelse, og har boligen steget i værdi siden købet, kan der opstå en skattepligtig gevinst hos giveren, selvom der ikke er nogen penge, der skifter hænder.

Trin 1: Forbered dokumenterne

Inden notarmødet skal begge parter have styr på:

• NIE for giver og modtager. Modtageren kan søge på det spanske konsulat (formular EX-15, gebyr via formular 790, kode 012) eller lade en befuldmægtiget søge i Spanien. Se NIE, Cl@ve og digitalt certifikat.
• Skødet og Referencia catastral.
• Seneste IBI-kvittering, betalt.
• Dokumentation for den oprindelige købspris og forbedringer, hvis giverens avance skal beregnes.

Gaven skal ske ved en offentlig notarakt (escritura de donación). Kan modtageren ikke rejse til Spanien, kan der gives fuldmagt.

Trin 2: Modtagerens gaveafgift på Modelo 651

Gaveafgiften betales af modtageren, og fristen er 30 arbejdsdage fra gaven. Afgiften administreres af den autonome region, hvor boligen ligger, og nedslag for gaver mellem forældre og børn varierer meget fra region til region.

Er modtageren bosat i EU eller EØS, kan han eller hun som udgangspunkt anvende reglerne i den region, hvor boligen ligger, på samme måde som en spansk resident. Det har gjort gaver langt mere attraktive siden 2015 i visse regioner. Reglerne ændres ofte, så få den aktuelle situation bekræftet af en spansk rådgiver.

Fristen på 30 arbejdsdage er kort. Planlæg derfor betalingen og indberetningen, før notaraktens dato.

Trin 3: Giverens side

Avancen

For en giver, der er ikke-resident, beregnes en eventuel gevinst som for et salg: værdien ved gaven minus (købspris + købsomkostninger + forbedringer). Gevinsten beskattes med 19 % for både EU- og ikke-EU-residenter og indberettes på Modelo 210. Har boligen ikke steget i værdi, er der ingen avance at beskatte. Detaljerne om gevinstberegning står i salg og Modelo 211.

Plusvalía municipal

Kommunen kan opkræve sin skat på værdistigningen af grunden. Ved en gave er det som regel modtageren, der er skattepligtig, ikke giveren; reglen er en anden end ved salg. Er der ingen værdistigning, skal der efter reformen i 2021 heller ikke betales noget. Læs plusvalía municipal, og tjek med kommunen.

Trin 4: Efter gaven

Fra dagen efter gaven er modtageren ejer. Det betyder:

• Giveren indsender sin sidste Modelo 210 for den beregnede indkomst frem til gavedagen.
• Modtageren indsender sin første Modelo 210 for dagene fra dagen efter gaven, pro rata.
• Catastro, IBI-opkræveren og eventuelle forsyningskontrakter skal opdateres med den nye ejer og dennes adresse.

Eksempel: en datter får en lejlighed med valor catastral 80 000 € og sats 2 % den 1. oktober 2026. Hun ejer den 91 dage i 2026 (2. oktober til 31. december). Beregnet indkomst 80 000 × 2 % × 91 / 365 = 398,90 €, skat ved 19 % = 75,79 €. Hendes mor indsender for de 274 dage, hun ejede boligen.

Gave af en andel eller med forbehold af brugsret

Det er muligt at give en andel af boligen eller at beholde brugsretten (usufructo) og kun give ejendomsretten (nuda propiedad). Hovedreglen er, at den, der har brugsretten, indberetter den beregnede indkomst. En sådan opdeling har konsekvenser for både gaveafgiften og fremtidige salg og bør planlægges med en rådgiver.

Den danske side

En gave mellem nærtstående kan også have betydning i Danmark, f.eks. i form af dansk gaveafgift. Danmark og Spanien har ingen dobbeltbeskatningsaftale, så spørg en dansk rådgiver eller Skattestyrelsen, hvordan gaven behandles i Danmark, inden aftalen underskrives.

Vil du kende modtagerens årlige skat bagefter, så prøv beregneren.

Tjekliste til notarmødet

• NIE for alle parter, kopi af pas.
• Betalt IBI for indeværende år.
• Fuldmagt, hvis en af parterne ikke kan møde op.
• En skønnet beregning af gaveafgift, avance og plusvalía, så ingen bliver overrasket.

FAQ

Er det billigere at give boligen nu end at lade den gå i arv?

Det afhænger af regionen, slægtskabet og giverens avance. I nogle regioner er arv mere favorabel, i andre er der store nedslag for gaver. Få begge scenarier beregnet.

Hvad sker der, hvis fristen på 30 arbejdsdage overskrides?

Der kommer tillæg og eventuelt renter. Indberet så hurtigt som muligt på eget initiativ, før myndigheden henvender sig.

Skal modtageren bo i Spanien for at få de regionale nedslag?

Nej. Bor modtageren i EU eller EØS, kan de regionale regler som udgangspunkt anvendes, selvom vedkommende er ikke-resident.

Kan jeg give boligen til to børn på én gang?

Ja. Hvert barn modtager sin andel, indberetter sin egen gaveafgift og indsender bagefter sin egen Modelo 210.