Das erste Jahr nach dem Kauf in Spanien: alle steuerlichen Schritte

Die Schlüssel sind übergeben, die Urkunde ist unterschrieben, die erste Woche auf der Terrasse liegt hinter Ihnen. Zurück in Deutschland, Österreich oder der Schweiz stellt sich dann die Frage, was steuerlich als Nächstes kommt. Die Antwort ist überschaubar, wenn man die Reihenfolge kennt. Dieser Leitfaden begleitet Sie durch die ersten zwölf bis achtzehn Monate.

Was schon beim Notar passiert ist

Beim Kauf wurden die meisten einmaligen Steuern bereits erledigt oder eingeleitet: die Grunderwerbsteuer bei einer Bestandsimmobilie oder die Mehrwertsteuer bei einem Neubau, die Notar- und Grundbuchkosten. Diese Beträge sind kein Teil der jährlichen Nichtresidentensteuer, aber bewahren Sie alle Belege auf. Sie zählen später zu den Anschaffungskosten, wenn Sie die Immobilie einmal verkaufen und den Veräußerungsgewinn berechnen.

Auch die NIE liegt in diesem Stadium vor, denn ohne sie kann kein Käufer unterschreiben. Prüfen Sie, dass jeder Käufer eine eigene Nummer hat, auch der Ehepartner, der nur zu einem kleinen Anteil eingetragen ist.

Die Checkliste für das erste Jahr

Wann	Was	Warum
Direkt nach dem Kauf	Urkunde (escritura) und Katasterreferenz sichern	Grundlage aller späteren Erklärungen
In den ersten Wochen	IBI auf Ihren Namen umschreiben, Zahlungsweg festlegen	Bescheide erreichen Sie sonst nicht
Im ersten Jahr	Gemeinschaftskosten, Versorger, Müllgebühr anmelden	Rückstände folgen der Immobilie
Im Folgejahr	Erstes Modelo 210 für die Besitztage des Kaufjahres	Steuerpflicht ab dem Erwerb
Danach jährlich	Modelo 210 für das volle Jahr	Pflicht auch bei Leerstand

Die IBI im Kaufjahr

Die Grundsteuer schuldet in Spanien, wer am 1. Januar Eigentümer ist. Im Kaufjahr ist das in der Regel der Verkäufer. Häufig wird beim Notar vereinbart, dass der Käufer ihm den Anteil ab dem Kauftag erstattet. Ab dem 1. Januar des Folgejahres sind Sie selbst dran. Melden Sie sich bei der zuständigen Einzugsstelle, hinterlegen Sie Ihre Anschrift im Ausland und richten Sie, wenn möglich, eine Lastschrift ein. Mehr im Leitfaden zur IBI.

Der IBI-Bescheid ist mehr als eine Rechnung: Er nennt den Katasterwert, auf dem die Nichtresidentensteuer aufbaut. Ist der Bescheid noch auf den Verkäufer ausgestellt, bitten Sie ihn um eine Kopie oder lesen Sie den Leitfaden zur Katasterreferenz.

Das erste Modelo 210: anteilig ab dem Kauftag

Wer eine Wohnung nicht vermietet, schuldet die Nichtresidentensteuer auf fiktive Eigennutzungseinkünfte, und zwar ab dem Tag des Erwerbs. Im Kaufjahr zählen also nur die Tage, in denen Sie Eigentümer waren. Es gibt keinen Mindestbetrag und keine Schonfrist.

Rechenbeispiel

Lena und Markus aus Köln kaufen je zur Hälfte eine Wohnung in einer Gemeinde mit Imputationssatz 1,1 %. Die Urkunde datiert vom 1. Oktober 2025, der Katasterwert beträgt 120.000 €.

• Volle Jahresgrundlage: 120.000 € × 1,1 % = 1.320 €.
• Besitztage 2025: 1. Oktober bis 31. Dezember = 92 von 365 Tagen.
• Grundlage pro Person: 1.320 € × 50 % × 92/365 = 166,36 €.
• Steuer pro Person zu 19 %: 31,61 €.

Für 2026, das erste volle Jahr, zahlt jeder 1.320 € × 50 % × 19 % = 125,40 €. Lebte einer der beiden in der Schweiz, wären es für ihn 24 %, also 158,40 €. Ihre eigenen Werte rechnen Sie mit dem Rechner nach.

Wann wird abgegeben?

Die unterstellten Einkünfte des Jahres 2025 werden im Kalenderjahr 2026 erklärt, bis zum 31. Dezember 2026. Ab den Einkünften 2026 gilt ein neuer Kalender: Erklärung vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027, nicht früher. Vermieten Sie die Wohnung zeitweise, gilt für die Mieteinnahmen ab dem Einkommensjahr 2026 ein eigenes Fenster vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Einen Überblick gibt der Fristenkalender.

Wenn Sie vermieten möchten

Planen Sie, die Wohnung an Urlauber zu vermieten, klären Sie das vor der ersten Buchung. Jede Region verlangt eine Anmeldung im regionalen Tourismusregister, manche eine Lizenz mit strengen Voraussetzungen. Der Leitfaden zur Ferienvermietung mit Lizenz gibt einen Überblick. Steuerlich gilt: Für die vermieteten Tage erklären Sie die Mieteinnahmen, für die übrigen Tage die fiktiven Einkünfte. Als Resident der EU oder des EWR dürfen Sie Kosten anteilig abziehen.

Typische Fehler im ersten Jahr

• Das Kaufjahr überspringen, weil „es ja nur drei Monate waren“. Auch kurze Zeiträume sind zu erklären.
• Eine gemeinsame Erklärung für das Ehepaar abgeben. Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil laut Urkunde.
• Die Garage vergessen, wenn sie eine eigene Katasterreferenz hat.
• Den Katasterwert aus der Urkunde nehmen. Maßgeblich ist der Wert des jeweiligen Jahres laut IBI-Bescheid.
• Annehmen, der Makler kümmere sich. Ohne ausdrücklichen Auftrag tut das niemand.

Was zu Hause zu tun ist

In Deutschland führt die bloße Selbstnutzung einer Ferienwohnung grundsätzlich nicht zu steuerpflichtigen Einkünften. Vermieten Sie, geben Sie die Einnahmen in der Anlage AUS an, die spanische Steuer wird nach dem Abkommen von 2011 angerechnet. In Österreich sind spanische Mieteinkünfte befreit, aber unter Progressionsvorbehalt zu berücksichtigen. In der Schweiz gehört die Immobilie in die Vermögensaufstellung der Steuererklärung.

Ablage für die nächsten Jahre

Legen Sie einen Ordner an mit Urkunde, NIE-Bescheinigungen, IBI-Bescheiden, Belegen zu Kaufnebenkosten und späteren Renovierungen sowie allen Zahlungsnachweisen des Modelo 210. Spanien kann in der Regel vier Jahre zurück prüfen, beim Verkauf brauchen Sie die Kaufbelege oft noch nach Jahrzehnten.

FAQ

Muss ich für das Kaufjahr schon Nichtresidentensteuer zahlen?

Ja, für die Tage ab dem Erwerb bis zum 31. Dezember, sofern die Wohnung nicht vermietet war. Die Erklärung erfolgt im darauffolgenden Jahr.

Wer zahlt die IBI im Jahr des Kaufs?

Gegenüber der Gemeinde schuldet sie, wer am 1. Januar Eigentümer war, im Kaufjahr also meist der Verkäufer. Käufer und Verkäufer teilen den Betrag häufig vertraglich nach Tagen auf.

Wir haben zu zweit gekauft. Reicht eine Erklärung?

Nein. Jeder Miteigentümer gibt eine eigene Erklärung für seinen Anteil ab und erhält eine eigene Zahlungskennung. Siehe Paar: eine oder zwei Erklärungen.

Der IBI-Bescheid ist noch auf den Verkäufer ausgestellt. Welchen Katasterwert nehme ich?

Den Katasterwert der Immobilie für das jeweilige Jahr, unabhängig davon, auf wen der Bescheid lautet. Er steht auf dem Bescheid des Verkäufers oder lässt sich als Eigentümer beim Kataster abrufen.