Die plusvalía municipal (IIVTNU) beim Verkauf: was die Gemeinde verlangt

Beim Verkauf einer Wohnung in Spanien denken die meisten Eigentümer an den Einbehalt von 3 % und an die Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Daneben gibt es eine zweite, eigenständige Abgabe, die nicht an den Staat, sondern an die Gemeinde geht: die plusvalía municipal. Ihr offizieller Name lautet Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz IIVTNU. Dieser Leitfaden erklärt, was sie besteuert, wie sie berechnet wird und wie sie mit dem Modelo 210 zusammenhängt.

Was die plusvalía besteuert

Die plusvalía erfasst nicht den Gewinn aus dem Verkauf der gesamten Immobilie, sondern nur den Wertzuwachs des Grundstücks während der Besitzzeit. Das Gebäude bleibt außen vor. Bei einer Wohnung in einer Anlage zählt Ihr Anteil am Grundstück, wie er im Kataster erfasst ist.

Steuerpflichtig ist beim Verkauf grundsätzlich der Verkäufer. Ist er Nichtresident, tritt der Käufer an seine Stelle: In der Praxis wird der Betrag beim Notar vom Kaufpreis einbehalten und vom Käufer an die Gemeinde gezahlt. Auch Schenkungen und Erbschaften können die Steuer auslösen.

Die Reform von 2021: keine Steuer ohne Gewinn

Früher wurde die plusvalía auch dann erhoben, wenn eine Wohnung mit Verlust verkauft wurde. Nach Entscheidungen des spanischen Verfassungsgerichts hat der Gesetzgeber das 2021 geändert:

• Ohne Wertzuwachs keine Steuer. Liegt der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis, können Sie das mit den beiden Urkunden belegen.
• Zwei Berechnungsmethoden. Sie können zwischen einer objektiven und einer realen Methode wählen und die günstigere nehmen.

Die beiden Methoden

Methode	Grundlage	Wann sie günstig ist
Objektiv	Grundstückswert laut Kataster × Koeffizient je nach Besitzdauer	Wenn der Marktwert stark gestiegen ist, der Katasterwert aber niedrig liegt
Real	Tatsächlicher Gewinn laut Urkunden, anteilig auf das Grundstück	Wenn der Gewinn klein ist oder der Katasterwert hoch

Bei der objektiven Methode nimmt die Gemeinde den Grundstücksanteil des Katasterwerts und multipliziert ihn mit einem Koeffizienten, der von der Zahl der Besitzjahre abhängt. Auf das Ergebnis wird der Steuersatz der Gemeinde angewendet. Koeffizienten und Satz legt jede Gemeinde im gesetzlichen Rahmen fest.

Bei der realen Methode gehen Sie vom tatsächlichen Gewinn aus: Verkaufspreis minus Kaufpreis laut Urkunden. Davon zählt nur der Teil, der auf das Grundstück entfällt, berechnet nach dem Verhältnis von Grundstückswert zu Gesamtwert im Kataster.

Ein Beispiel zur realen Methode

Eine Wohnung wurde für 200.000 € gekauft und wird für 260.000 € verkauft. Der Gewinn beträgt 60.000 €. Laut IBI-Bescheid entfallen 40 % des Katasterwerts auf das Grundstück. Bemessungsgrundlage nach der realen Methode: 60.000 € × 40 % = 24.000 €. Darauf wendet die Gemeinde ihren Steuersatz an. Ergibt die objektive Methode eine niedrigere Grundlage, wird diese genommen.

Wurde die Wohnung dagegen für 200.000 € gekauft und für 190.000 € verkauft, gibt es keinen Wertzuwachs und damit keine plusvalía, vorausgesetzt Sie weisen den Verlust nach.

Ablauf beim Verkauf

1. Vor dem Notartermin: IBI-Bescheid und Kaufurkunde bereitlegen, um Grundstücksanteil und Gewinn zu bestimmen.
2. Beim Notar: Der Käufer behält bei einem nichtresidenten Verkäufer neben den 3 % für das Modelo 211 meist auch einen Betrag für die plusvalía ein.
3. Nach dem Verkauf: Die Erklärung bei der Gemeinde folgt innerhalb einer kurzen Frist, in der Regel 30 Werktage. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, welche Frist gilt.
4. Überschuss klären: Wurde mehr einbehalten als geschuldet, regeln Käufer und Verkäufer die Differenz untereinander.
5. Beleg aufbewahren: Sie brauchen ihn für das Modelo 210.

Der Zusammenhang mit dem Modelo 210

Die plusvalía ist eine Verkaufskost. Bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns für die Nichtresidentensteuer ziehen Sie sie vom Verkaufspreis ab, wie Maklerprovision und Anwaltskosten. Die Formel lautet vereinfacht: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten plus Modernisierungen, abzüglich Abschreibungen, wenn die Wohnung vermietet war). Auf den Gewinn zahlen Nichtresidenten 19 %. Der Käufer hat bereits 3 % des Preises mit dem Modelo 211 abgeführt; Sie erklären innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des Monats, in dem der Einbehalt fällig war, und fordern einen etwaigen Überschuss zurück.

Den Gewinn schätzen Sie mit dem Rechner für Veräußerungsgewinne. Den gesamten Verkauf erklärt der Leitfaden zum Verkauf mit Modelo 211, die Rückforderung des Einbehalts diese Antwort.

Und in Deutschland?

Die plusvalía ist eine spanische Gemeindesteuer und wird in Deutschland nicht gesondert erklärt. Ob der Verkauf in Deutschland steuerlich relevant ist, hängt unter anderem von der Haltedauer ab; die spanische Steuer auf den Veräußerungsgewinn wird nach dem Abkommen von 2011 grundsätzlich angerechnet. Lassen Sie das bei einem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Unterlagen, die Sie vor dem Verkauf bereitlegen sollten

• Kaufurkunde mit dem damaligen Preis und dem Datum, denn die Besitzdauer bestimmt den Koeffizienten der objektiven Methode.
• Den aktuellen IBI-Bescheid mit der Aufteilung des Katasterwerts in Grundstück und Gebäude.
• Bei geerbten oder geschenkten Wohnungen die Urkunde über den Erwerb und den damals erklärten Wert.
• Belege, falls Sie einen Verlust geltend machen wollen.

Mit diesen Dokumenten kann der Notar oder Ihr Berater beide Methoden vergleichen, bevor der Käufer einen Betrag einbehält, der möglicherweise zu hoch ausfällt.

FAQ

Wer zahlt die plusvalía municipal, wenn ich als Nichtresident verkaufe?

Steuerschuldner ist der Verkäufer, doch bei einem Nichtresidenten tritt der Käufer an seine Stelle. In der Praxis wird der Betrag beim Notar vom Kaufpreis einbehalten.

Muss ich die plusvalía zahlen, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Nein. Seit der Reform von 2021 fällt keine plusvalía an, wenn kein Wertzuwachs vorliegt. Sie belegen das mit Kauf- und Verkaufsurkunde.

Kann ich die plusvalía beim Veräußerungsgewinn abziehen?

Ja. Sie zählt zu den Verkaufskosten und mindert den Gewinn, den Sie mit dem Modelo 210 erklären.

Wie erfahre ich den Steuersatz meiner Gemeinde?

Der Satz steht in der Steuersatzung der Gemeinde. Die Einzugsstelle oder die Gemeinde gibt Auskunft, oft bietet sie auch einen Online-Rechner. Siehe auch was ist die plusvalía.