Дарение недвижимости в Испании: налоги для дарителя и одаряемого

Желание передать квартиру в Испании детям ещё при жизни понятно: семья заранее решает вопрос собственности, а молодое поколение начинает пользоваться жильём. Но с налоговой точки зрения дарение в Испании нередко обходится дороже, чем продажа или наследство. В одной сделке сходятся несколько налогов, и каждый платит своя сторона. Прежде чем идти к нотариусу, стоит посчитать все последствия. Это руководство даёт общую картину; для конкретной семьи расчёт лучше поручить испанскому консультанту.

Кто и какие налоги платит

Налог	Кто платит	Срок
Налог на дарение (Modelo 651)	Одаряемый	30 рабочих дней с даты дарения
Налог на прирост капитала (Modelo 210)	Даритель, если он нерезидент	В установленный срок после передачи
Муниципальная plusvalía (IIVTNU)	Одаряемый	В срок, установленный муниципалитетом
Modelo 210 о вменённом доходе	Одаряемый (новый владелец)	Ежегодно со дня дарения

Налог на дарение для одаряемого

Налог на дарение (Impuesto sobre Donaciones) платит тот, кто получает квартиру. Декларация Modelo 651 подаётся в течение 30 рабочих дней с даты подписания нотариального акта — это гораздо короче, чем шесть месяцев при наследстве. Если одаряемый — нерезидент, декларация подаётся в центральную налоговую службу Испании.

Логика выбора правил та же, что и при наследстве. С 2015 года резиденты ЕС и ЕЭЗ могут применять льготы автономного сообщества, где находится квартира. Некоторые регионы предоставляют значительные скидки при дарении детям, другие — гораздо скромнее, иногда при условии, что дарение оформлено у нотариуса. Применимость этих льгот к вашей семье, особенно если одаряемый живёт вне ЕС, нужно проверить до подписания.

Налог на прирост капитала для дарителя

Об этом часто забывают. Для испанской налоговой дарение — это передача имущества, при которой даритель «реализует» рост стоимости. Если квартира подорожала с момента покупки, даритель-нерезидент платит налог 19 % с разницы между стоимостью на дату дарения и стоимостью приобретения. Это относится и к резидентам ЕС, и к резидентам других стран.

Прирост считается так: стоимость на дату дарения минус расходы на передачу, минус (цена покупки + расходы на покупку + затраты на улучшения − амортизация, если квартира сдавалась).

Пример. Квартира куплена в 2010 году за 150 000 €, расходы на покупку — 15 000 €, ремонт — 20 000 €. На дату дарения она стоит 260 000 €. Прирост: 260 000 − (150 000 + 15 000 + 20 000) = 75 000 €. Налог дарителя: 75 000 × 19 % = 14 250 €. И это ещё до налога на дарение, который платит одаряемый.

Муниципальная plusvalía

При безвозмездной передаче этот налог платит одаряемый. Он считается с роста стоимости земли за время владения дарителя. Если стоимость земли не выросла, налога нет. Методы расчёта описаны в руководстве о муниципальной plusvalía.

Порядок действий

1. Оцените квартиру. Стоимость на дату дарения важна для обоих налогов. Слишком низкая оценка может привести к доначислению.
2. Получите NIE для одаряемого. Без него нотариус не оформит акт. NIE можно получить в испанском консульстве или через доверенное лицо.
3. Посчитайте совокупную нагрузку: налог на дарение, налог дарителя, plusvalía, нотариальные и регистрационные расходы.
4. Подпишите акт дарения у испанского нотариуса (лично или по доверенности).
5. Подайте Modelo 651 в течение 30 рабочих дней.
6. Подайте Modelo 210 дарителя о приросте капитала.
7. Оплатите plusvalía и зарегистрируйте право в Реестре собственности.
8. Начните ежегодно декларировать вменённый доход от имени нового владельца.

Дарение, наследство или продажа

Многие семьи сравнивают три варианта:

• Дарение даёт немедленную передачу, но сочетает налог на дарение с налогом дарителя на прирост.
• Наследство откладывает передачу, но при нём прирост стоимости, накопленный умершим, обычно не облагается налогом на прирост капитала. Сроки и шаги — в руководстве о наследстве.
• Передача голой собственности с сохранением пожизненного пользования за родителями облагается иначе: оценивается лишь часть стоимости. В этом случае вменённый доход, как правило, продолжает декларировать узуфруктуарий.

Какой вариант выгоднее, зависит от региона, возраста дарителя, суммы прироста и страны проживания каждой стороны. Универсального ответа нет.

После дарения: Modelo 210 одаряемого

Со дня дарения новый владелец, если он нерезидент и не сдаёт квартиру, подаёт Modelo 210 о вменённом доходе. За год дарения декларируются только дни владения. Например, при кадастровой стоимости 110 000 € с коэффициентом 1,1 % годовой вменённый доход составит 1 210 €; если дарение состоялось 1 октября 2025 года, за 92 дня это 1 210 × 92 / 365 = 304,99 €, налог по ставке 24 % — 73,20 €. Даритель, в свою очередь, декларирует период с 1 января по день, предшествующий дарению.

Посчитать вменённый доход можно в калькуляторе.

Не забудьте о своей стране

Страна, где живут даритель и одаряемый, может облагать дарение своим налогом или требовать декларирования. Зачёт испанского налога возможен не везде. Если семья живёт в разных странах, например родители в Израиле, а дети в Германии, правила могут различаться для каждой стороны.

Какие документы подготовить

Чтобы нотариус и налоговая не задавали лишних вопросов, соберите заранее:

• паспорта и NIE дарителя и одаряемого;
• документ, подтверждающий степень родства, с апостилем и переводом;
• договор покупки квартиры с ценой и счета за расходы на приобретение;
• счета за ремонт и улучшения за весь период владения;
• последнюю квитанцию IBI с кадастровой стоимостью земли и строения;
• оценку рыночной стоимости на дату дарения;
• сертификат налогового резидентства каждой стороны, если вы ссылаетесь на региональные льготы или соглашение.

Полный пакет документов экономит недели и снижает риск доначисления.

FAQ

Можно ли подарить квартиру частями, по долям?

Да, дарение долями возможно, и каждая доля облагается отдельно. Но такое планирование стоит обсуждать с юристом: налоговая может оценить серию дарений в совокупности.

Удерживается ли 3 % при дарении, как при продаже?

Удержание 3 % по Modelo 211 связано с продажей недвижимости нерезидентом. Для дарения применимость этого механизма стоит уточнить у нотариуса, так как цены сделки нет.

Что если даритель резидент Испании, а одаряемый нет?

Тогда даритель декларирует прирост в своей годовой декларации резидента, а одаряемый-нерезидент подаёт Modelo 651 и затем ежегодную Modelo 210. Правила региональных льгот зависят от ситуации.

Можно ли отменить дарение, если налог оказался слишком большим?

Отмена дарения — сложная процедура, которая сама по себе может повлечь налоговые последствия. Рассчитывайте налоги до подписания, а не после.