An Urlauber vermieten: regionale Lizenzen und das nationale Register

Wer seine Wohnung in Spanien an Urlauber vermieten will, steht vor zwei Fragen: Darf ich überhaupt vermieten, und wie versteuere ich die Einnahmen? Die erste Frage beantwortet nicht der spanische Staat, sondern vor allem die Region und oft zusätzlich die Gemeinde. Die Regeln haben sich in den letzten Jahren fast überall verschärft. Dieser Leitfaden gibt einen Überblick über die wichtigsten Urlaubsregionen und erklärt, was aus dem nationalen Register geworden ist.

Wer regelt die Ferienvermietung?

In Spanien ist der Tourismus Sache der Autonomen Gemeinschaften. Jede Region legt fest, ob eine vivienda de uso turístico angemeldet, registriert oder lizenziert werden muss, welche Ausstattung sie braucht und welche Nummer in Anzeigen erscheinen muss. Die Gemeinden ergänzen das über das Planungsrecht: Sie können Zonen sperren oder die Zahl der Ferienwohnungen begrenzen. Hinzu kommen die Statuten der Eigentümergemeinschaft, die die Ferienvermietung im Gebäude einschränken können.

Das nationale Register: was nach dem Urteil übrig bleibt

Seit Juli 2025 sollte jede kurzfristige Vermietung zusätzlich eine Nummer aus einem nationalen Register tragen. Im Mai 2026 hat der Tribunal Supremo dieses Register jedoch in weiten Teilen für nichtig erklärt, weil dem Staat die Zuständigkeit fehlte. Bestehen bleibt der digitale Datenaustausch mit den Plattformen, die sogenannte Ventanilla Única Digital. Für Sie heißt das: Die regionale Registrierung bleibt Pflicht, ebenso die Angabe ihrer Nummer in Anzeigen. Da sich die Lage noch entwickeln kann, prüfen Sie vor jeder neuen Anzeige die aktuell geltende Regel. Kurzinfo unter nationales Register.

Die Regeln der wichtigsten Regionen

Region	Grundlage	Kernpunkte
Comunitat Valenciana	Decreto Ley 9/2024	Eintrag im regionalen Tourismusregister, städtebaulicher Bericht der Gemeinde, Gültigkeit 5 Jahre
Región de Murcia	Decreto 256/2019	Vorherige Anmeldung, Registrierung, Mindestausstattung, Nummer sichtbar
Andalucía	Decreto 28/2016, geändert 2024	Eintrag im RTA vor jeder Anzeige, Gemeinden dürfen zonal begrenzen
Illes Balears	Ley 8/2012, geändert 2017	Lizenz mit gekauften Bettenplätzen, Moratorium seit 2022
Canarias	Neues Regionalgesetz 2025	Gemeinden dürfen zonieren und begrenzen
Catalunya	Decret Llei 3/2023	Kommunale Lizenz (HUT), städtebauliche Genehmigung alle 5 Jahre in vielen Gemeinden
Comunidad de Madrid	Decreto 79/2014	Anmeldung und Registrierung, in Madrid-Stadt strenge Planungsregeln

Costa Blanca, Valencia, Castellón

Seit dem Decreto Ley 9/2024 vom August 2024 braucht eine Ferienwohnung in der Comunitat Valenciana einen Bericht der Gemeinde über die städtebauliche Vereinbarkeit. Die Registrierung gilt fünf Jahre und muss erneuert werden. Vermietungen von mehr als zehn Tagen an denselben Gast gelten nicht mehr als touristisch. Orte wie Benidorm, Torrevieja oder Dénia wenden zusätzlich eigene Planungsgrenzen an.

Andalusien

Vor der ersten Anzeige steht der Eintrag im andalusischen Tourismusregister (RTA). Seit Februar 2024 dürfen Gemeinden Ferienwohnungen nach Zonen begrenzen. Málaga-Stadt schränkt neue Ferienwohnungen in gesättigten Vierteln ein, Sevilla begrenzt sie pro Viertel. Marbella und andere Orte der Costa del Sol prüfen Einschränkungen: Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach dem aktuellen Stand.

Balearen

Die strengste Region. Eine Lizenz setzt Bettenplätze voraus, die aus einem begrenzten regionalen Kontingent gekauft werden. Jeder Inselrat legt fest, wo vermietet werden darf. In Palma ist die Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern seit 2018 verboten, und seit 2022 gilt ein Moratorium für neue Plätze. Anzeigen ohne Lizenz werden hart bestraft.

Kanaren

Die frühere Regelung der vivienda vacacional verlangte die Registrierung beim Cabildo. Ein 2025 verabschiedetes Gesetz erlaubt den Gemeinden, Ferienwohnungen zu zonieren und zu begrenzen; bereits registrierte Wohnungen behalten ihre Rechte unter Bedingungen. Prüfen Sie die aktuelle Regel Ihrer Insel.

Katalonien

Ferienwohnungen brauchen eine kommunale Lizenz mit HUT-Nummer, die bei der Generalitat registriert ist. In über 260 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, darunter der größte Teil der Küste, ist eine städtebauliche Genehmigung nötig, die alle fünf Jahre erneuert werden muss. Barcelona verlängert keine Lizenzen mehr und will sie bis November 2028 auslaufen lassen. Die HUT-Nummer gehört in jede Anzeige.

Murcia und Madrid

In der Region Murcia regelt das Decreto 256/2019 die Ferienwohnungen: Anmeldung, Registrierung, Mindestausstattung, sichtbare Nummer. Am Mar Menor gelten die regionalen Regeln ohne großflächige lokale Verbote zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. In Madrid-Stadt ist für Vermietungen unter 90 Tagen eine städtebauliche Lizenz nötig, im Zentrum gelten seit 2019 und verschärft seit 2025 Einschränkungen.

Schritt für Schritt zur legalen Vermietung

1. Statuten der Eigentümergemeinschaft lesen. Ein Verbot im Gebäude macht jede Lizenz wertlos.
2. Bei der Gemeinde nachfragen, ob die Zone Ferienwohnungen zulässt.
3. Regionale Anmeldung oder Lizenz beantragen und die Ausstattung nachweisen.
4. Nummer in jeder Anzeige angeben, auf allen Plattformen.
5. Steuerliche Pflichten einplanen: Modelo 210 für Mieteinnahmen und für die leeren Tage.

Die steuerliche Seite

Die Lizenz ist keine Steuerfrage, aber die Plattformen übermitteln Daten an die Steuerverwaltung. Als Nichtresident erklären Sie die Mieteinnahmen mit dem Modelo 210. Seit 2024 werden sie jährlich zusammengefasst, ab dem Einkommensjahr 2026 erfolgt die Abgabe vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Residenten der EU und des EWR zahlen 19 % und dürfen Kosten anteilig abziehen; wer etwa in der Schweiz lebt, zahlt 24 % auf die Bruttoeinnahmen. Für die Tage ohne Gäste fällt die Steuer auf die fiktiven Einkünfte an. Ein Rechenbeispiel liefert der Vermietungsrechner, Einzelheiten der Leitfaden zur Vermietung.

In Deutschland gehören die spanischen Mieteinnahmen in die Anlage AUS, die spanische Steuer wird angerechnet. In Österreich sind sie befreit, wirken aber auf den Steuersatz.

FAQ

Brauche ich noch eine nationale Registrierungsnummer?

Das nationale Register wurde im Mai 2026 vom Tribunal Supremo in weiten Teilen aufgehoben. Pflicht bleibt die regionale Registrierung mit ihrer Nummer. Prüfen Sie vor jeder Anzeige die aktuell geltende Regel.

Kann ich auf Mallorca ohne Lizenz an Urlauber vermieten?

Nein. Auf den Balearen braucht jede touristische Vermietung eine Lizenz mit Bettenplätzen, und seit 2022 gilt ein Moratorium für neue Plätze. Werbung ohne Lizenz wird mit hohen Bußgeldern belegt.

Gilt eine Vermietung für einen Monat als Ferienvermietung?

In der Comunitat Valenciana gelten Vermietungen von mehr als zehn Tagen an denselben Gast nicht mehr als touristisch. In anderen Regionen gelten andere Abgrenzungen; prüfen Sie die regionale Regel.

Muss ich die Mieteinnahmen auch versteuern, wenn die Lizenz fehlt?

Ja. Die Steuerpflicht hängt nicht von der Lizenz ab. Fehlt die Registrierung, kommt zur Steuer zusätzlich das Risiko eines Bußgelds der Region hinzu.