Donare una casa situata in Spagna: imposte e passaggi pratici

Trasmettere in vita l'appartamento di Alicante ai figli, o intestare al coniuge metà della villa di Maiorca: sono progetti frequenti tra i proprietari italiani di una certa età. La donazione di un immobile spagnolo è possibile anche quando donante e donatario vivono in Italia o in Svizzera, ma attiva più imposte di quanto molti si aspettino. Alcune pesano sul donatario, altre sul donante. Questa guida le mette in ordine; per l'importo esatto, che dipende dalla regione e dai rapporti di parentela, un parere professionale prima della firma è fortemente consigliato.

Le imposte in gioco

Imposta	Chi la paga	Termine	Modulo
Imposta sulle donazioni	Il donatario	30 giorni lavorativi dall'atto	Modelo 651
Imposta sui redditi dei non residenti sulla plusvalenza	Il donante non residente	Modelo 210, secondo i termini della plusvalenza	Modelo 210
Plusvalía municipale (IIVTNU)	Il donatario, in genere	Termine fissato dal comune	Modulo comunale
Imposte italiane	Secondo la normativa italiana	Termini italiani	Da verificare con il notaio

1. L'imposta sulle donazioni (Modelo 651)

In Spagna la donazione è tassata in capo a chi riceve. Il donatario presenta il Modelo 651 entro 30 giorni lavorativi dalla data dell'atto. Il calcolo parte dal valore dell'immobile, applica una tariffa progressiva e coefficienti che crescono con il patrimonio preesistente del donatario e con la distanza di parentela.

Come per le successioni, la svolta per gli stranieri è arrivata nel 2015: da allora i donatari residenti in un Paese dell'UE o dello SEE possono applicare le norme della comunità autonoma in cui si trova l'immobile, comprese le eventuali riduzioni per figli e coniuge. Alcune regioni concedono riduzioni consistenti alle donazioni in linea diretta, a volte a condizione che la donazione sia fatta in atto pubblico e che si rispettino altri requisiti. Altre regioni sono meno generose. La differenza può essere di migliaia di euro: è il primo punto da chiarire prima di firmare.

Per un donatario residente in Svizzera la questione è meno lineare. La giurisprudenza spagnola ha esteso in vari casi lo stesso trattamento ai residenti di Paesi terzi, ma la posizione va verificata caso per caso.

2. La plusvalenza del donante: la sorpresa più frequente

Molti donanti non lo sanno: per il fisco spagnolo una donazione è anche un'alienazione. Se l'immobile vale oggi più di quanto è costato, il donante non residente realizza una plusvalenza, tassata al 19 % con il Modelo 210, anche se non ha incassato nulla.

Il guadagno si calcola come in una vendita: valore attribuito nella donazione, meno il costo di acquisto aumentato delle spese di acquisto e dei lavori di miglioramento, meno gli ammortamenti se l'immobile è stato affittato.

Esempio. Franco ha comprato nel 2008 una casa a Dénia per 150 000 €, con 12 000 € di spese di acquisto e 18 000 € di lavori di miglioramento documentati. Non l'ha mai affittata. La dona alla figlia attribuendole un valore di 240 000 €.

• Costo di acquisto rivalutato: 150 000 + 12 000 + 18 000 = 180 000 €
• Guadagno: 240 000 − 180 000 = 60 000 €
• Imposta del donante al 19 %: 11 400 €

Il donatario, a sua volta, paga l'imposta sulle donazioni sul valore della casa. Nella donazione non c'è un acquirente che trattiene il 3 %: è il donante che dichiara e paga. Le regole di calcolo sono descritte nella guida sulla vendita e la plusvalenza e lo strumento plusvalenza dà un ordine di grandezza.

3. La plusvalía municipale

Anche la donazione trasferisce la proprietà del terreno, quindi può far scattare l'IIVTNU. Nelle donazioni la paga di norma chi riceve. Se nel periodo di possesso il valore del terreno non è aumentato, dal 2021 l'imposta non è dovuta; il calcolo può seguire il metodo oggettivo o quello reale. Dettagli nella guida sulla plusvalía municipale.

4. Le tappe pratiche

1. NIE per donante e donatario. Entrambi devono averlo; il donatario lo chiede al consolato con il modulo EX-15 e la tassa 790 codice 012, o tramite mandatario.
2. Valutazione dell'immobile. Un valore troppo basso espone a rettifiche; uno troppo alto aumenta l'imposta del donante e del donatario.
3. Atto notarile in Spagna, o in Italia con le formalità necessarie per l'efficacia in Spagna. Le parti possono farsi rappresentare con procura.
4. Modelo 651 entro 30 giorni lavorativi.
5. Modelo 210 sulla plusvalenza del donante.
6. Plusvalía municipale e poi iscrizione al Registro della proprietà.
7. Aggiornamenti: Catasto, ente di riscossione dell'IBI, comunità di proprietari.

5. Dopo la donazione: il Modelo 210 cambia intestatario

Dal giorno dell'atto il reddito imputato spetta al nuovo proprietario. Per l'anno della donazione il donante dichiara i giorni fino alla firma e il donatario quelli successivi, ciascuno sulla propria quota. Se il donante si riserva l'usufrutto, la situazione è diversa: il reddito imputato spetta in genere all'usufruttuario. Vedi la domanda su usufrutto e nuda proprietà.

6. Il lato italiano

Anche in Italia la donazione può avere conseguenze fiscali, e il notaio italiano deve sapere che esiste un atto spagnolo. Dall'anno successivo, il donatario indicherà l'immobile nel proprio quadro RW. Per franchigie e aliquote italiane si rivolga al Suo notaio: qui ci limitiamo al versante spagnolo.

FAQ

Donare o lasciare in eredità: cosa costa meno?

Dipende dalla regione e dal valore. La donazione fa pagare al donante non residente un'imposta sulla plusvalenza che la successione non comporta. In molti casi la differenza è decisiva: faccia un calcolo comparato prima di decidere.

Posso donare solo una parte della casa?

Sì. Si può donare una quota indivisa, per esempio il 50 %. Imposta sulle donazioni e plusvalenza si calcolano sulla quota trasferita.

Cosa succede se il Modelo 651 è presentato in ritardo?

Si applicano recargos per ritardo e, in alcune regioni, il ritardo può far perdere riduzioni che erano subordinate al rispetto dei termini.

Dopo la donazione chi paga l'IBI?

Chi è proprietario al 1° gennaio. Per l'anno della donazione l'avviso resta al donante, salvo accordo tra le parti.