Eine Immobilie in Spanien erben, wenn man nicht in Spanien lebt

Die Ferienwohnung der Eltern an der Costa del Sol, das Haus der Tante auf Mallorca: Viele Familien aus Deutschland, Österreich und der Schweiz erben irgendwann eine Immobilie in Spanien. Neben der Trauer kommen dann Formalitäten in zwei Ländern auf Sie zu. Dieser Leitfaden zeigt, welche spanischen Steuern betroffen sind, welche Fristen gelten und in welcher Reihenfolge Sie am besten vorgehen. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, denn Erbschaften gehören zu den Bereichen, in denen sich regionale Regeln stark unterscheiden.

Drei Steuern, drei Zuständigkeiten

Beim Erbfall einer spanischen Immobilie treffen mehrere Abgaben aufeinander, die oft verwechselt werden.

Steuer	Wer zahlt	Formular / Stelle	Frist
Spanische Erbschaftsteuer (Impuesto sobre Sucesiones)	Jeder Erbe für seinen Anteil	Modelo 650	6 Monate ab dem Todestag
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Die Erben	Gemeinde, in der die Immobilie liegt	Bei der Gemeinde erfragen
Nichtresidentensteuer auf unterstellte Einkünfte	Jeder Erbe ab dem Erwerb, der Verstorbene bis zum Todestag	Modelo 210	Üblicher Kalender des Modelo 210

Hinzu kommt die IBI, die Grundsteuer der Gemeinde. Sie bleibt an der Immobilie hängen, und die Bescheide sollten möglichst schnell auf die neuen Eigentümer umgeschrieben werden.

Die spanische Erbschaftsteuer (Modelo 650)

In Spanien zahlt nicht der Nachlass, sondern jeder Erbe auf das, was er erhält. Für eine in Spanien gelegene Immobilie ist das auch dann so, wenn weder der Verstorbene noch die Erben in Spanien gelebt haben. Die Erklärung erfolgt mit dem Modelo 650, grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach dem Tod.

Der Wendepunkt von 2015

Lange Zeit wurden Erben ohne Wohnsitz in Spanien schlechter gestellt: Für sie galt nur das staatliche Gesetz, während Residenten die oft großzügigen Freibeträge und Ermäßigungen der Autonomen Gemeinschaften nutzen konnten. Seit 2015 dürfen Erben mit Wohnsitz in der EU oder im EWR die Regeln der Autonomen Gemeinschaft anwenden, in der die Immobilie liegt. Je nach Region und Verwandtschaftsgrad kann das die Steuer erheblich senken, besonders für Kinder und Ehepartner.

Für Erben mit Wohnsitz in der Schweiz oder einem anderen Land außerhalb der EU und des EWR ist die Lage weniger eindeutig. Lassen Sie in diesem Fall prüfen, welche Regeln Sie geltend machen können.

Was Sie für das Modelo 650 brauchen

• Sterbeurkunde und Nachweis der Erbfolge (Testament oder Erbschein, mit beglaubigter Übersetzung bzw. Apostille, je nach Anforderung).
• Den spanischen Testamentsregister-Auszug (certificado de últimas voluntades), den spanische Notare in der Regel verlangen.
• Die Kaufurkunde und den letzten IBI-Bescheid der Immobilie.
• Eine NIE für jeden Erben. Ohne diese Nummer kann kein Erbe eine spanische Steuererklärung abgeben oder ins Grundbuch eingetragen werden.

Schritt für Schritt nach dem Erbfall

1. NIE beantragen. Jeder Erbe beantragt die Nummer beim spanischen Konsulat seines Wohnsitzlandes (Formular EX-15, Gebühr über das Modelo 790, Code 012) oder in Spanien. Ein Bevollmächtigter kann das mit Vollmacht übernehmen. Wie das abläuft, steht im Leitfaden zu NIE und digitaler Identität.
2. Erbschaft annehmen und verteilen. Das geschieht meist vor einem spanischen Notar in einer Erbschaftsurkunde (escritura de aceptación de herencia), die festhält, wer welchen Anteil erhält.
3. Modelo 650 abgeben innerhalb der Sechsmonatsfrist, unter Anwendung der regionalen Regeln, wenn Sie in der EU oder im EWR leben.
4. Plusvalía municipal klären. Auch ein Erbfall kann diese Gemeindesteuer auslösen. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach Frist und Verfahren. Mehr dazu im Leitfaden zur plusvalía municipal.
5. Grundbuch und Kataster aktualisieren. Erst nach der Eintragung können Sie die Immobilie ohne Umwege verkaufen.
6. IBI-Bescheide umschreiben und eine Lastschrift oder eine andere Zahlungsweise einrichten.
7. Modelo 210 ab dem Todestag abgeben, jeder Erbe für seinen Anteil.

Das Modelo 210 im Jahr des Todes

Hier liegt eine Falle, die viele Erben übersehen. Für das Todesjahr gibt es zwei Zeiträume:

• Bis zum Todestag sind die unterstellten Einkünfte dem Verstorbenen zuzurechnen. Die Erben treten in seine steuerlichen Pflichten ein und sollten prüfen, ob dieses Teiljahr und frühere Jahre erklärt wurden.
• Ab dem Todestag schuldet jeder Erbe die Steuer auf seinen Anteil, anteilig nach Tagen.

Ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit einem Katasterwert von 90.000 € in einer Gemeinde mit Satz 2 % wird von zwei Geschwistern mit Wohnsitz in Deutschland zu gleichen Teilen geerbt. Der Vater ist am 2. Juli 2025 verstorben. Ab diesem Tag bis zum 31. Dezember sind es 183 Tage. Die volle Jahresbemessungsgrundlage beträgt 1.800 €. Pro Kind: 1.800 € × 50 % × 183/365 = 451,23 €, Steuer zu 19 %: 85,73 €. Für das Folgejahr 2026 zahlt jedes Kind für das volle Jahr 171 €.

Den Anteil der Erben an Wohnung, Garage oder Abstellraum finden Sie in der Erbschaftsurkunde. Hatte der Verstorbene versäumte Jahre, lässt sich mit dem Rechner für Verspätungen abschätzen, was die Nacherklärung kostet. Siehe auch geerbte Immobilie: was erklären.

Und im Wohnsitzland?

Die spanische Erbschaftsteuer ist nicht das Ende der Geschichte. In Deutschland kann zusätzlich Erbschaftsteuer anfallen, und ob die spanische Steuer angerechnet wird, hängt von Voraussetzungen ab, die Ihr Steuerberater prüfen sollte. In Österreich und in der Schweiz gelten andere Regeln, in der Schweiz oft kantonal verschieden. Klären Sie das parallel, damit Sie keine Frist im Wohnsitzland verpassen.

Häufige Fehler bei der Erbschaft

• Die sechs Monate verstreichen lassen, weil die Erbfolge in Deutschland noch nicht geklärt ist. Spanien kennt in manchen Fällen eine Verlängerung, sie muss aber rechtzeitig beantragt werden.
• Nur einen Erben erklären lassen. Jeder Erbe ist eigenständig steuerpflichtig, beim Modelo 650 ebenso wie beim Modelo 210.
• Die Wohnung jahrelang im Namen des Verstorbenen lassen. Das erschwert jeden späteren Verkauf und verschleiert, wer welche Steuer schuldet.
• Die regionale Ermäßigung vergessen, obwohl Sie in der EU leben.

FAQ

Muss ich Erbschaftsteuer in Spanien zahlen, wenn ich in Deutschland lebe?

Ja, für eine in Spanien gelegene Immobilie. Als Resident der EU oder des EWR können Sie seit 2015 die Freibeträge der Region anwenden, in der die Immobilie liegt. Das kann die Steuer stark verringern.

Wie lange habe ich Zeit für das Modelo 650?

Grundsätzlich sechs Monate ab dem Todestag. Wer mehr Zeit braucht, sollte frühzeitig eine Verlängerung beantragen, denn nach Fristablauf fallen Zuschläge an.

Brauchen alle Erben eine NIE, auch wenn sie die Wohnung verkaufen wollen?

Ja. Ohne NIE kann kein Erbe die Erbschaft in Spanien annehmen, Steuern erklären oder beim Verkauf unterschreiben. Die Nummer lässt sich beim Konsulat oder über einen Bevollmächtigten beantragen.

Ab wann muss ich als Erbe das Modelo 210 abgeben?

Ab dem Todestag, für Ihren Anteil und anteilig nach Tagen. Die Zeit davor betrifft den Verstorbenen, dessen offene Erklärungen auf die Erben übergehen.