Immobilie in Spanien verkaufen: Veräußerungsgewinn, 3-%-Einbehalt (Modelo 211) und Modelo 210

Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien, gilt ein besonderer Mechanismus: Ein Teil des Kaufpreises wird Ihnen nicht ausgezahlt. Der Käufer behält 3 % ein und führt sie direkt an das spanische Finanzamt ab. Anschließend müssen Sie Ihre eigene Erklärung zum Veräußerungsgewinn abgeben, mit der Sie die Differenz nachzahlen oder, sehr häufig, den Einbehalt ganz oder teilweise zurückerhalten. Hinzu kommt eine Gemeindesteuer, die plusvalía. So greift alles ineinander.

Fiscasa ist ein privater Dienst und unabhängig von der Agencia Tributaria. Die beschriebenen Regeln betreffen das allgemeine Steuergebiet; das Baskenland und Navarra haben eigene Formulare.

Schritt 1: der 3-%-Einbehalt am Tag des Verkaufs

Das Prinzip

Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf an die Steuerverwaltung abführen. Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Führt der Käufer ihn nicht ab, haftet die Immobilie selbst weiter für die Zahlung der Steuer: Deshalb achten die Notare darauf.

Beispiel

Sie verkaufen für 230.000 €. Der Käufer zahlt Ihnen 223.100 € aus und behält 6.900 € ein, die er mit dem Modelo 211 an das Finanzamt zahlt.

Was Sie sich aushändigen lassen sollten

Bitten Sie den Käufer, seinen Notar oder Anwalt um eine Kopie des Modelo 211 und des Zahlungsnachweises. Ohne diese wird der weitere Ablauf deutlich schwieriger. Prüfen Sie, ob Ihre NIE und der Betrag korrekt angegeben sind: Ein Fehler im Modelo 211 lässt sich nicht in Ihrer eigenen Erklärung korrigieren.

Schritt 2: Ihre Erklärung zum Veräußerungsgewinn (Modelo 210)

Die Frist

Sie haben drei Monate nach Ablauf einer Frist von einem Monat ab dem Verkauf, also etwa vier Monate. Ein am 15. März 2026 unterzeichneter Verkauf muss spätestens am 15. Juli 2026 erklärt werden. Diese Frist wird durch die Reform von 2027 nicht geändert.

Die Erklärung ist auch bei einem Veräußerungsverlust Pflicht: Nur mit ihr können Sie die Erstattung des Einbehalts beantragen. Jeder Verkäufer gibt seine eigene Erklärung für seinen Miteigentumsanteil ab. Eine Zahlung per Lastschrift ist für diese Art von Erklärung nicht möglich.

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns

Veräußerungsgewinn = Veräußerungswert − Anschaffungswert

• Veräußerungswert: Verkaufspreis abzüglich der von Ihnen getragenen Verkaufskosten (Makler, Anwalt, plusvalía municipal, Energieausweis …).
• Anschaffungswert: Kaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten und Steuern beim Kauf (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer ITP bzw. Mehrwertsteuer und AJD), zuzüglich durch Rechnungen belegter Modernisierungsmaßnahmen (mejoras).
• War die Immobilie vermietet, sind die Abschreibungen vom Anschaffungswert abzuziehen, und zwar mindestens die Abschreibung, die hätte vorgenommen werden können.

Steuer = Veräußerungsgewinn × 19 %, unabhängig von Ihrem Wohnsitzland. Auf diese Steuer wird der 3-%-Einbehalt angerechnet.

Beispiel 1: ein Veräußerungsgewinn

Peter hat 2012 eine Wohnung in Málaga für 150.000 € gekauft, mit 15.000 € Erwerbsnebenkosten. Er verkauft sie 2026 für 230.000 €. Verkaufskosten: Makler 8.000 €, plusvalía municipal 1.200 €. Er hat die Wohnung nie vermietet.

• Veräußerungswert: 230.000 − 9.200 = 220.800 €
• Anschaffungswert: 150.000 + 15.000 = 165.000 €
• Veräußerungsgewinn: 55.800 €
• Steuer: 55.800 × 19 % = 10.602 €
• Vom Käufer bereits abgeführter Einbehalt: 6.900 €
• Noch zu zahlen: 3.702 €

Beispiel 2: ein Veräußerungsverlust

Katharina hat 2007 für 260.000 € zuzüglich 25.000 € Nebenkosten gekauft. Sie verkauft 2026 für 240.000 €.

• Negativer Veräußerungsgewinn: keine Steuer.
• 3-%-Einbehalt: 7.200 €.
• Beantragte Erstattung: 7.200 €.

Beispiel 3: ein Ehepaar

Hätte Peter die Immobilie je zur Hälfte mit seiner Ehefrau besessen, erklärt jeder die Hälfte: Veräußerungsgewinn 27.900 €, Steuer 5.301 €, Einbehalt 3.450 €, noch zu zahlen jeweils 1.851 €.

Schritt 3: die Erstattung erhalten

Übersteigt der Einbehalt die Steuer, weist die Erklärung einen zu erstattenden Betrag aus. Die Erstattung kann auf ein Konto im Ausland überwiesen werden. Halten Sie bereit:

• die Kopie des Modelo 211 und des Zahlungsnachweises;
• die Kauf- und Verkaufsurkunden (escrituras);
• die Rechnungen zu Kosten und Modernisierungen;
• eine Bescheinigung über die Kontoinhaberschaft für das Erstattungskonto.

Die Bearbeitung dauert oft Monate. Die Verwaltung kann zusätzliche Nachweise anfordern: Eine schnelle und vollständige Antwort verhindert weitere Verzögerungen.

Die andere Steuer beim Verkauf: die plusvalía municipal

Worum geht es?

Die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), kurz plusvalía municipal, besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks während der Haltedauer. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, unabhängig vom Modelo 210.

Die Berechnung

Seit 2021 gibt es zwei Methoden, und der Steuerpflichtige kann die günstigere wählen:

• die objektive Methode: Katasterwert des Grundstücks × Koeffizient je nach Anzahl der Besitzjahre (höchstens 20 Jahre) × Gemeindesatz (maximal 30 %);
• die tatsächliche Methode: der tatsächlich erzielte Gewinn auf den Grundstücksanteil.

Gibt es keinen Wertzuwachs (Verkauf mit Verlust), können Sie die Nichtbesteuerung geltend machen, sofern Sie dies erklären und belegen.

Wer zahlt, wenn der Verkäufer Nichtresident ist?

Steuerpflichtig ist der Verkäufer; ist er jedoch Nichtresident, tritt der Käufer als Steuerschuldner an seine Stelle (sustituto): In der Praxis wird der Betrag beim Notar vom Kaufpreis einbehalten und vom Käufer gezahlt. Die Erklärungsfrist beträgt 30 Werktage nach dem Verkauf. Die gezahlte plusvalía ist anschließend in Ihrem Modelo 210 als abzugsfähige Verkaufskosten zu berücksichtigen.

Das Verkaufsjahr nicht vergessen

War die Immobilie nicht vermietet, schulden Sie für das Verkaufsjahr noch die unterstellten Einkünfte, anteilig vom 1. Januar bis zum Tag der Unterzeichnung (siehe unterstellte Einkünfte). Bei einem Verkauf am 15. März 2026 sind das 74 Tage unterstellter Einkünfte 2026, zu erklären zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027.

Auch die Vorjahre müssen in Ordnung sein: Käufer und Notar können Nachweise verlangen. Fehlen Jahre, holen Sie diese vor dem Verkauf nach: siehe rückständige Jahre nacherklären.

Und in Ihrem Wohnsitzland?

Wenn Sie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerlich ansässig sind, kann der Verkauf auch dort steuerliche Folgen haben, etwa eine Erklärungspflicht. Das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien soll eine doppelte Besteuerung vermeiden, doch die Regeln im Wohnsitzland (z. B. Haltefristen, Anrechnung oder Freistellung) unterscheiden sich von der spanischen Berechnung. Siehe die spanische Immobilie in Deutschland erklären und lassen Sie sich für diesen Schritt von einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland begleiten.

Was Fiscasa für Sie tut

Wir erstellen Ihre Erklärung zum Veräußerungsgewinn, prüfen Ihr Modelo 211, berechnen die Restzahlung oder die zu erwartende Erstattung und erstellen die Erklärung der unterstellten Einkünfte für das Verkaufsjahr. Der Preis ist pauschal und wird vor der Bestellung genannt: siehe unsere Preise.

FAQ

Ist der 3-%-Einbehalt die endgültige Steuer?

Nein, er ist eine Vorauszahlung. Die endgültige Steuer beträgt 19 % des Veräußerungsgewinns und wird in Ihrer eigenen Erklärung berechnet. Die Differenz wird nachgezahlt oder erstattet.

Ich verkaufe mit Verlust. Muss ich trotzdem erklären?

Ja. Ohne Erklärung verbleibt der 3-%-Einbehalt bei der Verwaltung. Erst die Erklärung ermöglicht die Rückforderung.

Der Käufer hat die 3 % nicht abgeführt. Was passiert?

Der Käufer ist säumig, und die verkaufte Immobilie haftet weiterhin für die Zahlung der Steuer. Ihre eigene Erklärungspflicht bleibt bestehen. Informieren Sie Ihren Notar über die Situation.

Kann ich durchgeführte Arbeiten abziehen?

Ja, durch Rechnungen belegte Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Anschaffungswert. Einfache Reparaturen und laufende Instandhaltung zählen nicht.

Werden Veräußerungsgewinne bei Nichtresidenten außerhalb der EU mit 24 % besteuert?

Nein, für Veräußerungsgewinne gilt für alle Nichtresidenten der Satz von 19 %.

Wie lange dauert die Erstattung?

Es gibt keine garantierte Frist; in der Regel dauert sie Monate. Vollständige Unterlagen von Anfang an verringern Nachforderungen.