Donar un inmueble situado en España: fiscalidad y pasos para no residentes

Transmitir en vida el apartamento de la playa a los hijos, o una parte de él, es una decisión frecuente entre propietarios que viven fuera de España. Sus motivos son conocidos: anticipar la herencia, simplificar la gestión, implicar a la siguiente generación. Pero una donación inmobiliaria en España no es un simple cambio de nombre. Tiene un coste fiscal para quien recibe, puede tenerlo para quien da, y exige una escritura notarial. Antes de decidir, conviene ver el conjunto.

Los actores y sus impuestos

Quién	Impuesto posible	Formulario / organismo
Donatario (quien recibe)	Impuesto sobre Donaciones	Modelo 651
Donante (quien da), no residente	Impuesto sobre la renta de no residentes por la posible ganancia	Modelo 210
Donante	Plusvalía municipal (IIVTNU), si hay aumento del valor del suelo	Ayuntamiento
Donatario, desde la donación	Renta imputada anual y, en adelante, IBI	Modelo 210 y recaudador local

Este cuadro sirve de mapa; cada línea depende de su situación y debe confirmarse con un profesional antes de la firma.

El Impuesto sobre Donaciones del que recibe

Plazo: 30 días hábiles

La donación de un inmueble se formaliza en escritura pública ante notario español (o ante un cónsul, en ciertas condiciones). Desde esa fecha, el donatario dispone de 30 días hábiles para presentar el Modelo 651 y pagar el impuesto. El plazo es corto: prepare la liquidación antes de firmar, no después.

Residentes en la UE o el EEE

Desde 2015, quien recibe una donación de un inmueble situado en España y reside en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo puede aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble. Varias comunidades ofrecen reducciones o bonificaciones importantes para las donaciones entre padres e hijos, a veces condicionadas a requisitos formales (por ejemplo, que la donación conste en documento público). Su efecto puede ser decisivo, de modo que vale la pena estudiarlas con detalle.

Residentes fuera de Europa

Para un hijo que vive en Argentina, Andorra o el Reino Unido, la posibilidad de invocar la normativa autonómica ha sido muy discutida y la práctica ha cambiado con los años. No la dé por adquirida: pida un análisis concreto antes de firmar.

El donante también puede tributar

Aquí está la sorpresa más habitual. Para el fisco, regalar un inmueble que vale más que cuando se compró puede generar una ganancia patrimonial para el donante, aunque no cobre nada. Si el donante es no residente, esa ganancia se declararía en el Modelo 210 al 19 %, siguiendo la lógica de una venta: valor de la transmisión menos el valor de adquisición (precio pagado más gastos y mejoras, menos amortizaciones si estuvo alquilado). Hay que confirmar en cada caso qué valor de transmisión se toma y si existe alguna reducción aplicable.

Además, la transmisión del inmueble puede dar lugar a la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno. Si no hay incremento real, no se paga. La guía dedicada a la plusvalía municipal explica sus dos métodos de cálculo.

Por último, el país de residencia del donante o del donatario puede gravar también la donación. Algunos países permiten descontar el impuesto español, otros no.

Donar todo, una parte o la nuda propiedad

Las opciones más comunes son:

• Donar la plena propiedad: el hijo pasa a ser el único titular.
• Donar un porcentaje: por ejemplo, el 50 % a cada uno de dos hijos, o el 25 % cada año.
• Donar la nuda propiedad reservándose el usufructo: el donante sigue usando la vivienda de por vida y los hijos recibirán la plena propiedad al fallecer.

Cada fórmula tiene efectos distintos en el impuesto, en la renta imputada y en quién declara qué. Si el donante conserva el usufructo, la cuestión de quién presenta el Modelo 210 se plantea de inmediato; lea usufructo y nuda propiedad.

Pasos prácticos

1. Reunir datos: escritura de compra, valor catastral del último IBI, facturas de mejoras, datos de los hijos.
2. Obtener el NIE de cada donatario, en el consulado (formulario EX-15 y tasa 790, código 012) o mediante apoderado en España.
3. Simular los impuestos del donatario (Modelo 651), del donante (ganancia) y municipal (plusvalía).
4. Firmar la escritura ante notario, en persona o con poderes.
5. Presentar el Modelo 651 dentro de los 30 días hábiles.
6. Declarar la plusvalía municipal en el ayuntamiento según su calendario.
7. Inscribir la donación en el Registro de la Propiedad y actualizar el Catastro.
8. Repartir el Modelo 210 del año: el donante declara los días hasta la donación; el donatario, los días posteriores.

Ejemplo del reparto del Modelo 210

Una madre residente en Suiza dona el 1 de abril de 2026 su apartamento (valor catastral 150 000 €, coeficiente 2 %) a su hija residente en Bélgica. La renta anual completa sería 3 000 €. Para 2026, que tiene 365 días:

• La madre declara del 1 de enero al 1 de abril, 91 días: 3 000 × 91 / 365 = 747,95 €, al 24 % = 179,51 €.
• La hija declara del 2 de abril al 31 de diciembre, 274 días: 3 000 × 274 / 365 = 2 252,05 €, al 19 % = 427,89 €.

Puede probar otras cifras con la calculadora.

FAQ

¿Puedo donar sin viajar a España?

Sí, otorgando un poder notarial a una persona de confianza o, en algunos casos, firmando ante el consulado de España. Su hijo puede hacer lo mismo para aceptar.

¿Es mejor donar o esperar a la herencia?

Depende de la comunidad autónoma, de la residencia de cada uno y de los impuestos del donante. Una simulación comparada es la única respuesta seria.

¿El hijo debe pagar el IBI desde la donación?

Desde el año siguiente, el recibo llegará a su nombre. El del año de la donación suele seguir a nombre del donante; pueden pactar cómo repartirlo.

¿Y si mi hijo es residente en España?

Entonces no presenta el Modelo 210: declara la vivienda en su IRPF como residente. Para el Impuesto sobre Donaciones, las reglas aplicables deben comprobarse con un asesor de la comunidad autónoma correspondiente.