Первый год после покупки жилья в Испании: все налоговые шаги по порядку

Ключи получены, мебель заказана, договор у нотариуса подписан. Многие покупатели считают, что на этом налоговые вопросы закрыты: налог на покупку уплачен, юрист всё оформил. Но сделка лишь открывает цепочку ежегодных обязательств. В первый год важно сделать несколько вещей правильно, потому что ошибки здесь потом повторяются каждый год. Ниже — календарь первых двенадцати месяцев для владельца, который живёт за пределами Испании.

Сразу после подписания

Проверьте регистрацию

После подписания escritura нотариус или юрист подаёт документы в Реестр собственности. Убедитесь, что регистрация завершена, и сохраните выписку. Обычно нотариус также сообщает об изменении владельца в Catastro, но проверьте через несколько месяцев, что квартира числится за вами.

Сохраните ключевые документы

Создайте папку, в которой будут храниться:

• договор купли-продажи (escritura) с указанием цены и доли каждого покупателя;
• NIE каждого владельца;
• кадастровый номер из 20 символов;
• подтверждение уплаты налога на покупку;
• счета за ремонт и улучшения — они уменьшат налог при будущей продаже.

Укажите адрес за рубежом

Сообщите свой зарубежный адрес в муниципальную службу сбора налогов и, по возможности, в налоговую. Иначе квитанции и письма будут уходить на испанскую квартиру.

IBI в год покупки

Местный налог на недвижимость IBI платит тот, кто был владельцем на 1 января. Значит, в год покупки муниципалитет выставит счёт продавцу. На практике в договоре стороны часто делят сумму пропорционально, и вы компенсируете продавцу свою часть при подписании. Со следующего года квитанция будет приходить вам. Подключите прямое списание, чтобы не пропустить оплату. Подробно — в руководстве про IBI.

Первая декларация Modelo 210

Если вы налоговый резидент другой страны и не сдаёте квартиру, со дня покупки у вас возникает обязанность платить налог на вменённый доход. Испания считает, что владение вторым жильём само по себе приносит условный доход, даже если квартира пустует.

Как считать за неполный год

Расчёт ведётся пропорционально дням владения:

кадастровая стоимость × коэффициент (2 % или 1,1 %) × доля × дни владения / дни в году × ставка

Ставка — 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24 % для всех остальных.

Пример. Покупка 1 июля 2025 года, кадастровая стоимость 80 000 €, коэффициент 2 %, один владелец — резидент Израиля. С 1 июля по 31 декабря — 184 дня.

Шаг	Расчёт	Результат
Годовой вменённый доход	80 000 × 2 %	1 600 €
За 184 дня	1 600 × 184 / 365	806,58 €
Налог по ставке 24 %	806,58 × 24 %	193,58 €

Для пары из Эстонии, купившей ту же квартиру пополам, каждый задекларирует 403,29 € и заплатит по 76,63 €.

Посчитать свой случай можно в калькуляторе. Об учёте дней — в ответе купил в середине года.

Когда подавать

Действующий порядок: декларация о вменённом доходе за год N подаётся в течение года N+1. Для доходов 2026 года вводятся новые сроки — с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Подробности — в руководстве о новшествах 2027 года.

Если кадастровой стоимости ещё нет

У новостройки на 31 декабря кадастровой стоимости может ещё не быть. Тогда база считается так: 50 % стоимости приобретения × 1,1 %. Например, при цене 240 000 € база составит 240 000 × 50 % × 1,1 % = 1 320 € за полный год. Когда Catastro присвоит стоимость, со следующего года используйте её.

Если вы планируете сдавать квартиру

Сдача в аренду меняет правила:

• за дни аренды вы декларируете не вменённый, а фактический доход;
• резиденты ЕС и ЕЭЗ могут вычесть расходы пропорционально дням аренды, остальные платят 24 % с полной суммы без вычетов;
• для туристической аренды нужна регистрация в региональном туристическом реестре.

Перед первой сдачей прочитайте руководство о туристической аренде.

Налоги в стране проживания

Покупка жилья за рубежом во многих странах влечёт обязанность сообщить о нём или задекларировать доход. Испанский налог иногда можно зачесть. Уточните требования вашей страны в первый же год, чтобы не накапливать проблемы.

Чек-лист первого года

1. Убедиться, что сделка зарегистрирована и Catastro обновил владельца.
2. Сохранить кадастровый номер и узнать кадастровую стоимость.
3. Сообщить зарубежный адрес муниципалитету.
4. Рассчитать вменённый доход за дни владения.
5. Подать Modelo 210 за каждого владельца в срок.
6. Оплатить налог прямым списанием со счёта SEPA или переводом из-за рубежа.
7. При сдаче — оформить региональную регистрацию и вести учёт дней.
8. Проверить обязательства в своей стране.

Типичные ошибки первого года

• Ждать квитанцию от налоговой. Налог нерезидента не выставляется автоматически: декларацию подаёте вы сами.
• Считать полный год. Если вы купили квартиру в сентябре, за год покупки декларируются только дни владения.
• Подавать одну декларацию на семью. Каждый совладелец декларирует свою долю.
• Использовать цену покупки вместо кадастровой стоимости. База считается от кадастровой стоимости, а цена нужна только при её отсутствии.
• Забыть про коэффициент. В одних муниципалитетах применяется 2 %, в других 1,1 %; ошибка здесь почти удваивает или уменьшает налог.
• Откладывать NIE для второго владельца. Без NIE совладелец не сможет подать свою декларацию в срок.

FAQ

Нужно ли платить за год покупки, если я купил квартиру в декабре?

Да, но только за дни владения. При покупке 15 декабря невисокосного года — за 17 дней, и сумма будет небольшой. Подавать декларацию всё равно нужно.

Продавец заплатил IBI за весь год. Влияет ли это на мою Modelo 210?

Нет. IBI и налог нерезидента — разные налоги. IBI в году покупки платит продавец, а ваша Modelo 210 считается с даты покупки.

Ремонт в первый год можно вычесть из налога?

Для несдаваемой квартиры — нет: вычетов из вменённого дохода не предусмотрено. Но сохраните счета: улучшения увеличат стоимость приобретения и уменьшат налог при продаже.

Если квартиру купили на двоих, сколько деклараций?

Каждый владелец подаёт свою Modelo 210 со своей долей. Супруги — не исключение.