Перший рік після купівлі житла в Іспанії: усі податкові кроки

Ключі отримано, нотаріальний акт підписано, і здається, що з паперами покінчено. Насправді для нерезидента все тільки починається: протягом першого року треба налаштувати кілька податкових «механізмів», які потім працюватимуть щороку. Податки на саму купівлю, що сплачуються під час угоди, тут не розглядаються. Нижче — хронологія після підписання акта.

Хронологія першого року

Коли	Що зробити	Навіщо
До купівлі	Отримати NIE для кожного покупця	Без NIE угоду не підписати й декларацію не подати
Одразу після угоди	Отримати копію нотаріального акта	Дата набуття й частки власності
Перші тижні	Перевірити кадастрові дані	Кадастровий номер і вартість для розрахунку
Перші місяці	Налаштувати сплату IBI	Місцевий податок, окремий від Modelo 210
Наступного року	Подати перший Modelo 210	За дні володіння в році купівлі
Щороку далі	Modelo 210 за повний рік	Умовний дохід, поки житло не здається

1. NIE для кожного власника

Якщо ви купуєте вдвох, NIE потрібен обом, навіть якщо платить один. Кожен співвласник подаватиме власну декларацію. Якщо NIE ще в процесі для другого з подружжя, не відкладайте: отримати його можна в консульстві Іспанії або через представника за довіреністю. Докладніше — у посібнику про NIE і цифровий сертифікат.

2. Нотаріальний акт: які дані перевірити

В escritura зверніть увагу на три речі:

• дату набуття — від неї рахуються дні першого року;
• частки власності — наприклад, 50 % / 50 % або 70 % / 30 %;
• кадастровий номер (referencia catastral) — ідентифікатор об'єкта з 20 символів.

Якщо разом із квартирою ви придбали окреме паркомісце чи комору з власним кадастровим номером, це окремий об'єкт для декларування.

3. Кадастр: оновлення власника

Після угоди кадастр має відобразити вас як нового власника. Зазвичай нотаріус передає відомості автоматично, але перевірити не завадить: дані можна знайти на квитанції IBI наступного року або в електронній службі кадастру з цифровою ідентифікацією. Як знайти обидва показники, пояснює посібник про кадастровий номер і вартість.

4. IBI у рік купівлі

IBI — муніципальний податок на нерухомість. Він нараховується тому, хто є власником станом на 1 січня. Тому в рік купівлі квитанція зазвичай виписана на продавця. На практиці сторони часто домовляються в акті про пропорційну компенсацію, — перевірте, що записано у вашому. З наступного року IBI вже ваш: дізнайтеся, який орган його збирає у вашому муніципалітеті, і налаштуйте оплату. Більше — у посібнику про IBI.

5. Перший Modelo 210: рахуємо дні

Податок на умовний дохід за рік купівлі сплачується лише за дні, коли житло вам належало й не здавалося. Формула:

кадастрова вартість × коефіцієнт (2 % або 1,1 %) × частка власності × дні володіння / дні в році × ставка

Приклад

Марко, резидент Австрії, купив квартиру 1 липня 2025 року. Кадастрова вартість — 120 000 €, коефіцієнт 2 %, частка 100 %.

• Днів володіння в 2025 році: з 1 липня по 31 грудня = 184.
• Умовний дохід: 120 000 × 2 % × 184 / 365 = 1 209,86 €.
• Податок за ставкою 19 % (резидент ЄС): 229,87 €.
• Якби Марко жив в Україні чи Великій Британії, ставка була б 24 %: 290,37 €.

Декларація за 2025 рік подається у 2026 році, до 31 грудня. Відрахувань і мінімального порогу немає, тож навіть кілька тижнів володіння дають податок, хоч і невеликий. Свій варіант порахуйте в калькуляторі.

Якщо кадастрової вартості ще немає

Новобудова часто ще не має кадастрової вартості станом на 31 грудня. Тоді база рахується як 50 % вартості набуття × 1,1 %. Приклад: ціна 200 000 €, база 200 000 × 50 % × 1,1 % = 1 100 €; податок 209 € за ставкою 19 % або 264 € за ставкою 24 % (за повний рік).

6. Як подати й оплатити

Без цифрового сертифіката чи Cl@ve декларацію можна підготувати на сайті AEAT і сплатити переказом з-за кордону з ідентифікатором платежу (діє близько 30 днів). Якщо ви подаєте електронно, доступне пряме списання з рахунку в банку зони SEPA. Іспанський рахунок для цього не потрібен.

Зверніть увагу на календар: декларацію за 2026 рік за новими правилами можна буде подати з 1 квітня до 31 грудня 2027 року. Деталі — у календарі.

7. Якщо житло здаватиметься

Плануєте здавати туристам з першого літа? Тоді, крім регіональної туристичної реєстрації, змінюється й податок: дні оренди декларуються окремо як дохід від оренди, а дні без оренди — як умовний дохід. Резиденти ЄС і ЄЕЗ можуть відраховувати витрати, інші — ні.

8. Не забудьте про країну проживання

Іспанська нерухомість зазвичай має бути відображена й у податковій звітності країни, де ви живете. Для власників, які проживають в Україні, огляд дає посібник про декларування в країні проживання.

Папка першого року

Створіть одну папку, паперову чи електронну, і покладіть туди: копію нотаріального акта, NIE кожного власника, першу квитанцію IBI, копію першого Modelo 210 з підтвердженням оплати, а якщо житло здається — регіональний реєстраційний номер і облік днів оренди. Іспанія може перевіряти декларації за останні 4 роки, тож ці документи мають бути під рукою щонайменше стільки ж. Наступні роки будуть значно простішими: та сама кадастрова вартість (якщо вона не змінилася), той самий коефіцієнт, повний рік замість частини. Головне — не пропустити жодного року, бо кожен пропуск зрештою обертається надбавкою.

FAQ

Я купив житло 20 грудня. Чи треба подавати Modelo 210 за 12 днів?

Так. Порогу немає, тож декларація подається навіть за кілька днів володіння. Сума буде символічною, але пропуск може обернутися листом від податкової.

Ми купили вдвох. Одна декларація чи дві?

Дві: кожен власник подає власний Modelo 210 на свою частку. Ставка для кожного залежить від його податкового резидентства.

Хто платить IBI за рік купівлі?

Формально — власник на 1 січня, тобто зазвичай продавець. Компенсація між сторонами визначається домовленістю в акті.

Коли подавати перший Modelo 210?

Наступного календарного року після купівлі. Для доходів 2026 року діють нові строки: з 1 квітня до 31 грудня 2027 року.