Можно ли вычесть расходы, если квартира в Испании не сдаётся?
Коротко
Нет. Для несдаваемого жилья налог нерезидента считается от кадастровой стоимости без каких-либо вычетов: ни IBI, ни сборы сообщества собственников, ни страховка, ни проценты по ипотеке не уменьшают базу. Это правило одинаково для резидентов ЕС и третьих стран. Расходы учитываются только в дни аренды.
Почему вычетов нет
Вменённый доход — это не реальный доход, из которого вычитают затраты, а условная величина, установленная законом. Расчёт намеренно упрощён: процент от кадастровой стоимости, умноженный на ставку. Поэтому в нём нет места расходам, налоговым льготам, необлагаемому минимуму или порогу, ниже которого налог не платится.
Владельцы часто спрашивают о конкретных затратах. Ответ для несдаваемого жилья всегда один и тот же:
| Расход | Уменьшает вменённый доход? |
|---|---|
| IBI и налог на вывоз мусора | нет |
| Взносы сообщества собственников (comunidad) | нет |
| Электричество, вода, интернет | нет |
| Страховка жилья | нет |
| Проценты по ипотеке | нет |
| Ремонт и мебель | нет |
| Услуги управляющего или гестора | нет |
Чем отличается аренда
Как только жильё сдаётся, логика меняется: облагается реальный доход. Резидент страны ЕС или ЕЭЗ может вычесть из арендной платы расходы, относящиеся к дням аренды: пропорциональную часть IBI, сборов сообщества, страховки, процентов, амортизацию и т. д. Резидент третьей страны — России, Украины, Казахстана, Израиля, Великобритании — платит 24 % со всей арендной платы без вычетов.
За дни без аренды тот же объект снова облагается как вменённый доход, без вычетов.
Пример
Анна живёт в Вене и владеет квартирой в Хавее с кадастровой стоимостью 90 000 € (коэффициент 2 %). В год она тратит около 1 500 € на сообщество, IBI и страховку. Вменённый доход — 1 800 €, налог 19 % — 342 €. Эти 1 500 € расходов на сумму налога не влияют. Если бы Анна жила в Минске, налог составил бы 432 € — и тоже без вычетов.
Что всё-таки снижает налог
Законных способов немного, и все они связаны с самой формулой: правильный коэффициент (1,1 % вместо 2 %, если муниципалитет пересматривал стоимости), правильная доля (каждый совладелец платит только за себя) и правильное число дней в год покупки или продажи. Проверьте коэффициент по своему городу и пересчитайте налог в калькуляторе.
Если расходы по дому существенные, а жильё простаивает, иногда задумываются об аренде — но это отдельный режим со своими правилами и регистрацией. Подробнее — в руководстве по аренде для нерезидентов.
Подайте Modelo 210 за 10 минут
Бесплатный расчёт, цена за семью, консультант на вашем языке.
Подать декларацию