Туристическая аренда в Испании: региональные лицензии и судьба единого реестра

Сдать квартиру отдыхающим на несколько недель летом — привычный способ окупить содержание второго жилья. Но за последние годы правила заметно ужесточились. Туристическая аренда в Испании регулируется прежде всего автономными сообществами, а муниципалитеты всё чаще ограничивают её по районам. В 2025 году к этому добавился национальный реестр, который затем был в значительной части отменён судом. Ниже — актуальная картина для владельца, живущего за пределами Испании.

Главное правило: региональная регистрация

Почти везде, прежде чем размещать объявление, квартиру нужно зарегистрировать в туристическом реестре своего автономного сообщества и указывать регистрационный номер в каждом объявлении. Аренда без регистрации может повлечь крупный штраф, а платформы удаляют объявления без номера.

Что стало с национальным реестром

С 1 июля 2025 года на основании Real Decreto 1312/2024 действовал национальный реестр краткосрочной аренды (Registro Único de Arrendamientos). Однако в мае 2026 года Tribunal Supremo признал, что государство превысило свою компетенцию, и в значительной части отменил этот реестр. Сохранилась лишь так называемая Ventanilla Única Digital — система обмена данными с платформами бронирования.

Что это означает на практике:

• национальная регистрационная процедура в прежнем виде больше не действует;
• региональная туристическая регистрация остаётся обязательной, как и указание её номера;
• платформы по-прежнему передают данные об аренде, и налоговая их видит.

Правила продолжают меняться, поэтому перед публикацией объявления проверьте действующий порядок в своём регионе и муниципалитете. Короткая справка — в ответе о реестре аренды.

Правила по регионам

Регион	Основной документ	Ключевые особенности
Валенсийское сообщество	Decreto Ley 9/2024	Отчёт муниципалитета о градостроительной совместимости; регистрация на 5 лет с продлением; аренда одному арендатору более 10 дней — уже не туристическая
Мурсия	Decreto 256/2019	Предварительное уведомление, регистрация, требования к оснащению, номер в объявлениях
Андалусия	Decreto 28/2016, изменён Decreto 31/2024	Регистрация в RTA до размещения объявления; муниципалитеты могут ограничивать по зонам
Балеарские острова	Ley 8/2012 с изменениями 2017 года	Лицензия с покупкой «мест» из ограниченного фонда; мораторий на новые места с 2022 года
Канарские острова	Новый региональный закон 2025 года	Муниципалитеты могут зонировать и ограничивать; проверяйте правила своего острова
Каталония	Decret Llei 3/2023	Номер HUT; в муниципалитетах с жилищным дефицитом — градостроительная лицензия на 5 лет
Мадрид	Decreto 79/2014	Регистрация; в столице — градостроительная лицензия для аренды до 90 дней и ограничения в центре

Валенсийское сообщество

Коста-Бланка — один из главных рынков для русскоязычных покупателей. После Decreto Ley 9/2024 для регистрации нужен отчёт муниципалитета о совместимости с градостроительными правилами, а сама регистрация действует пять лет. Многие прибрежные города, например Бенидорм, Торревьеха и Дения, применяют и собственные ограничения.

Андалусия и Коста-дель-Соль

Регистрация в андалусском реестре RTA обязательна до размещения объявления. Город Малага с 2025 года ограничивает новое туристическое жильё в перегруженных районах, Севилья — по кварталам. Марбелья и другие города побережья изучают ограничения, так что проверяйте текущее муниципальное правило.

Балеары и Барселона

Это самые жёсткие направления. На Балеарах нужна лицензия с «местами», выкупленными из ограниченного регионального фонда; в Пальме туристическая аренда в многоквартирных домах запрещена с 2018 года. Барселона не продлевает лицензии туристических квартир и планирует прекратить их к ноябрю 2028 года.

Налог на доход от аренды

Регистрация — это вопрос туристического регулирования. Налог — отдельная обязанность. За дни аренды нерезидент декларирует фактический доход по Modelo 210, а за остальные дни, когда квартира пустует или используется вами, — вменённый доход.

Резиденты ЕС и ЕЭЗ

Ставка 19 %, при этом можно вычитать расходы пропорционально дням аренды: IBI, сборы общины, страховку, коммунальные услуги, проценты по ипотеке, амортизацию строения, комиссии платформ.

Резиденты других стран

Резиденты России, Украины, Беларуси, Казахстана, Израиля, а также Великобритании и Швейцарии платят 24 % с полной суммы без вычета расходов. Например, 6 000 € аренды за лето дают налог 1 440 €. Это стоит учитывать при расчёте рентабельности.

Пример. Квартира резидента Казахстана сдавалась 61 день в 2025 году за 4 500 €. Кадастровая стоимость — 100 000 €, коэффициент 2 %. Налог за аренду: 4 500 × 24 % = 1 080 €. Вменённый доход за остальные 304 дня: 100 000 × 2 % × 304 / 365 = 1 665,75 €, налог 399,78 €. Итого 1 479,78 €. Свой случай можно проверить в калькуляторе аренды.

Когда подавать

С 2024 года доходы от аренды можно декларировать одной годовой декларацией. Начиная с доходов 2026 года годовая декларация об аренде подаётся с 1 по 20 апреля следующего года согласно Orden HAC/623/2026. Подробности — в руководстве об аренде недвижимости нерезидентом.

Порядок действий перед первой сдачей

1. Узнайте у муниципалитета, разрешена ли туристическая аренда в вашем доме и районе.
2. Проверьте устав общины собственников: некоторые общины запрещают туристическую аренду.
3. Зарегистрируйте жильё в региональном реестре и получите номер.
4. Оформите страховку, покрывающую туристическую аренду.
5. Указывайте регистрационный номер во всех объявлениях.
6. Ведите учёт дней аренды и полученных сумм.
7. Задекларируйте доход по Modelo 210 в срок.

Регистрация и налог: два независимых вопроса

Иногда владельцы считают, что раз квартира зарегистрирована как туристическая, налоговая уже всё знает и сама выставит счёт. Это не так. Регистрационный номер подтверждает лишь право сдавать жильё туристам. Налог по Modelo 210 вы декларируете самостоятельно, указывая дни аренды, полученные суммы и, если вы резидент ЕС или ЕЭЗ, расходы. Обратное тоже верно: отсутствие регистрации не освобождает от налога на полученный доход.

FAQ

Нужна ли регистрация, если я сдаю квартиру только друзьям?

Если вы не получаете платы, это не аренда. Но если друзья платят, особенно через платформу, это уже может считаться туристической арендой со всеми требованиями. Сомнительные случаи лучше уточнить в регионе.

Отменили ли национальный реестр полностью?

Нет, суд отменил большую часть, но система обмена данными с платформами сохранилась. Региональная регистрация продолжает действовать. Следите за изменениями.

Узнает ли налоговая о моей аренде?

Да. Платформы передают данные об аренде налоговым органам. Незадекларированный доход с высокой вероятностью будет выявлен.

Можно ли сдавать квартиру на месяц без туристической регистрации?

Аренда на средний срок регулируется иначе, чем туристическая, но правила зависят от региона: например, в Валенсийском сообществе аренда одному арендатору более 10 дней уже не считается туристической. Проверьте местное определение.