Кадастровый номер и кадастровая стоимость: где найти их владельцу из-за рубежа

Для расчёта налога нерезидента на несдаваемую квартиру нужны всего два кадастровых показателя: кадастровый номер (referencia catastral), который идентифицирует объект, и кадастровая стоимость (valor catastral), от которой считается вменённый доход. Проблема в том, что из Москвы, Вильнюса или Тель-Авива их не всегда легко найти. Ниже — все надёжные источники и типичные ловушки.

Две разные вещи

	Кадастровый номер	Кадастровая стоимость
Что это	Уникальный код объекта	Административная оценка стоимости
Формат	20 символов: цифры и буквы	Сумма в евро
Меняется ли	Почти никогда	Может меняться каждый год
Публичность	Можно найти по адресу без авторизации	Доступна только владельцу или по официальному документу
Для чего	Идентифицировать квартиру в декларации	Рассчитать вменённый доход

Кадастровая стоимость обычно намного ниже рыночной цены. Это нормально: она служит налоговой базой, а не оценкой при продаже.

Где найти кадастровый номер

В договоре купли-продажи

В нотариальном акте (escritura) номер почти всегда указан в описании объекта. Это самый простой источник, если документы под рукой.

В квитанции IBI

Каждая квитанция местного налога на недвижимость содержит кадастровый номер. Если IBI списывается с вашего счёта автоматически, квитанцию можно скачать на портале муниципальной службы сбора налогов.

В Sede Electrónica del Catastro

На сайте кадастра есть бесплатный поиск по адресу или по карте. Он показывает кадастровый номер, площадь и год постройки, но не показывает стоимость. Будьте внимательны с многоквартирными домами: выберите правильный этаж и дверь, иначе вы получите номер соседней квартиры.

Где найти кадастровую стоимость

Квитанция IBI нужного года

Это главный источник. В квитанции указаны несколько сумм: стоимость земли, стоимость строения, общая кадастровая стоимость и base liquidable. Для Modelo 210 нужна общая кадастровая стоимость, а не base liquidable, которая используется только для IBI. Подробнее о квитанции — в руководстве про IBI.

Кадастровая справка

Владелец может получить certificado catastral в Sede Electrónica del Catastro с цифровым сертификатом или Cl@ve. Без них справку можно запросить в пункте информации кадастра в Испании или через уполномоченное лицо, например нотариуса.

Через налоговую

В электронном кабинете налоговой владелец видит данные о своих объектах. Для этого опять же нужен доступ с цифровым сертификатом или Cl@ve. О вариантах доступа — в руководстве о NIE и Cl@ve.

Через управляющего или соседей — осторожно

Кадастровая стоимость соседней квартиры не подходит: даже в одном доме она зависит от площади, этажа и доли в общем имуществе. Используйте только данные своего объекта.

Год имеет значение

Кадастровая стоимость меняется: её индексируют коэффициентами из закона о бюджете, иногда муниципалитет проходит общий пересмотр. Для декларации о вменённом доходе за 2025 год нужна стоимость на 2025 год, то есть из квитанции IBI 2025 года. Если вы подаёте декларации за несколько лет, используйте отдельную стоимость для каждого года.

От стоимости к налогу

Когда у вас есть кадастровая стоимость, остаётся определить коэффициент. Если стоимости в вашем муниципалитете были пересмотрены в рамках общей переоценки, действующей с 1 января 2012 года или позднее, применяется 1,1 %; иначе — 2 %. Проверить свой муниципалитет можно в инструменте проверки коэффициента, а короткое объяснение — в ответе почему 1,1 % или 2 %.

Пример. Кадастровая стоимость 100 000 €, коэффициент 1,1 %, один владелец, квартира не сдаётся весь год.

1. Вменённый доход: 100 000 × 1,1 % = 1 100 €.
2. Налог для резидента ЕС (19 %): 209 €.
3. Налог для резидента России или Израиля (24 %): 264 €.

Если кадастровой стоимости нет

Новостройка или недавно перестроенный дом может не иметь кадастровой стоимости на 31 декабря. Тогда закон предлагает альтернативную базу: 50 % стоимости приобретения × 1,1 %. Например, при цене покупки 200 000 € база составит 100 000 × 1,1 % = 1 100 €. Как только Catastro присвоит стоимость, переходите на неё.

Гараж и кладовая

Если у парковочного места или кладовой есть собственный кадастровый номер, у них есть и своя кадастровая стоимость, и свой вменённый доход. Это отдельная декларация. Если же они входят в состав квартиры под одним номером, всё декларируется вместе. Подробнее — в ответе о гараже и парковке.

Как читать кадастровый номер

Двадцать символов номера не случайны. Первые четырнадцать обозначают участок и его расположение на кадастровой карте. Следующие четыре — конкретный объект внутри здания, например квартиру или парковочное место. Последние два — контрольные символы. Поэтому у квартир в одном доме первые четырнадцать символов совпадают, а различаются только последние шесть. Если вы видите номер, у которого совпадает начало, но отличается окончание, скорее всего, это соседний объект. Перед подачей декларации сверьте номер с адресом, этажом и дверью в договоре.

Сколько лет хранить документы

Испанская налоговая может проверить последние четыре года. Храните квитанции IBI, кадастровые справки и копии деклараций как минимум за этот период, а договор покупки — всё время владения и после продажи.

Если данные не совпадают с реальностью

Случается, что в кадастре указана неверная площадь, не учтена пристройка или бассейн, а квартира числится за прежним владельцем. Такие расхождения исправляются через процедуру в Catastro, часто с помощью местного архитектора или гестора. Пока данные не исправлены, для Modelo 210 используется официальная кадастровая стоимость, даже если она кажется вам неточной.

FAQ

Кадастровый номер в договоре отличается от номера в квитанции IBI. Какой верный?

Чаще всего верен номер из последней квитанции IBI: после раздела участка или перепланировки кадастр мог присвоить новый номер. Проверьте его в Sede Electrónica del Catastro по адресу.

В квитанции IBI нет кадастровой стоимости. Что делать?

Некоторые муниципалитеты печатают только base liquidable. Запросите полную квитанцию или кадастровую справку. Использовать base liquidable для Modelo 210 нельзя.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Это возможно в строгие сроки после уведомления о новой стоимости, через процедуру в Catastro. Для уже вступившей в силу стоимости возможности ограничены.

Нужен ли кадастровый номер в декларации Modelo 210?

Да, он идентифицирует объект. Новая форма, вводимая с 2027 года, тоже требует его указывать.