Il primo anno dopo l'acquisto di una casa in Spagna: tutti gli adempimenti fiscali

Il rogito è firmato, le chiavi sono in tasca, la prima estate sul terrazzo si avvicina. È il momento giusto per mettere in fila le scadenze fiscali, perché il primo anno è quello in cui si commettono gli errori che poi si trascinano: un Modelo 210 dimenticato, un IBI che arriva a un indirizzo sbagliato, una quota di proprietà dichiarata male. Questa guida segue l'ordine cronologico, dal giorno della firma alla prima dichiarazione completa.

Il calendario del primo anno

Quando	Cosa	Dove
Prima della firma	NIE per ogni acquirente	Consolato spagnolo o commissariato in Spagna
Alla firma	Imposte sull'acquisto, pagate in genere tramite notaio o gestoría	Comunità autonoma o Stato
Settimane successive	Iscrizione al Registro della proprietà, aggiornamento del Catasto	Notaio, registro
Primi mesi	Domiciliazione di IBI, utenze, comunità di proprietari	Ente di riscossione locale, banca
Anno seguente	Primo Modelo 210 sul reddito imputato, al prorata	Agencia Tributaria
Dichiarazione italiana	Quadro RW e IVIE	Agenzia delle Entrate

Prima e durante la firma

Il NIE

Ogni acquirente deve avere il proprio Número de Identificación de Extranjero: senza, il notaio non può autorizzare l'atto. Se comprate in due, servono due NIE. Dall'Italia lo si chiede al consolato con il modulo EX-15 e la tassa 790 codice 012; si può anche delegare un mandatario con procura. Approfondimenti nella guida su NIE, Cl@ve e certificato digitale.

La ripartizione della proprietà

L'atto indica chi possiede cosa: 50/50, 70/30, nuda proprietà e usufrutto. Questa ripartizione determinerà ogni anno la base del Modelo 210 di ciascuno. Conviene rileggerla con attenzione: correggerla dopo è costoso.

La ritenuta del 3 % se il venditore è non residente

Se compra da un non residente, Lei come acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo all'AEAT con il Modelo 211, entro un mese. Di solito se ne occupa il notaio o l'avvocato, ma la responsabilità è dell'acquirente: se il versamento non viene fatto, l'immobile resta vincolato al pagamento. Chieda la ricevuta del 211 e la conservi con l'atto.

I primi mesi: le imposte locali

L'IBI dell'anno di acquisto

L'IBI è dovuto da chi è proprietario al 1° gennaio. Per l'anno dell'acquisto, quindi, il comune lo chiederà al venditore; spesso l'atto prevede un rimborso pro rata dall'acquirente al venditore. Dall'anno successivo l'avviso sarà a Suo nome. È il momento di comunicare all'ente di riscossione (SUMA, Patronato de Recaudación, ATIB…) il Suo indirizzo in Italia e, se possibile, di domiciliare il pagamento. Tutto sull'imposta locale nella guida all'IBI.

La referencia e il valore catastale

Sull'atto trova la referencia catastral di 20 caratteri. Il valore catastale, invece, compare sull'avviso IBI. Servono entrambi per la dichiarazione: la guida su come trovare referencia e valore catastali spiega dove cercarli se l'avviso non è ancora arrivato.

La prima dichiarazione Modelo 210

Per l'anno di acquisto si dichiarano solo i giorni di possesso

Molti nuovi proprietari pensano che il primo anno sia esente. Non lo è: il reddito imputato si calcola dal giorno dell'acquisto al 31 dicembre, in proporzione ai giorni. Non esistono soglie minime né franchigie.

Esempio. Elena e Paolo, residenti a Verona, comprano il 15 settembre un appartamento a Torrevieja al 50 % ciascuno. Valore catastale 60 000 €, coefficiente del 2 %. Giorni di possesso: dal 15 settembre al 31 dicembre, 108 giorni su 365.

• Reddito imputato annuo dell'immobile: 60 000 × 2 % = 1 200 €
• Quota di ciascuno: 600 €
• Prorata: 600 × 108/365 = 177,53 €
• Imposta di ciascuno al 19 %: 33,73 €

Somme modeste, ma due dichiarazioni separate, ognuna con il proprio NIE. Dall'anno successivo l'imposta di ciascuno sarà di 600 × 19 % = 114 €. Il calcolatore gestisce automaticamente il prorata.

1,1 % o 2 %?

Il coefficiente dipende dal comune: l'1,1 % si applica se i valori catastali sono stati rivisti con una revisione generale entrata in vigore dal 1° gennaio 2012, il 2 % negli altri casi. Non dipende dall'immobile né da Lei.

Quando presentarla

Per il reddito imputato di un anno, la dichiarazione si presenta nel corso dell'anno successivo. Dal 2027 i termini cambiano: veda la guida sulle novità 2027. Il calendario riassume le date.

E se affitto già dal primo anno?

I giorni in cui l'immobile è affittato non generano reddito imputato: si dichiara invece l'affitto. Se affitta ai turisti servono prima la registrazione regionale e il resto degli adempimenti descritti nella guida sull'affitto turistico.

In Italia: il quadro RW

Dalla dichiarazione dei redditi italiana relativa all'anno di acquisto, l'immobile va indicato nel quadro RW, con il calcolo dell'IVIE in proporzione ai giorni di possesso e alla quota. Il valore di riferimento per gli immobili nell'UE è di regola il valore catastale spagnolo. L'IBI pagato in Spagna può essere portato in diminuzione dell'IVIE. Tutti i dettagli nella guida su come dichiarare in Italia la casa in Spagna.

Gli errori tipici del primo anno

1. Saltare il primo Modelo 210 perché l'importo sembra trascurabile. Gli anni dimenticati si sommano e si pagano con recargos.
2. Una dichiarazione per la coppia. Ogni comproprietario presenta la propria.
3. Usare la base liquidable dell'IBI invece del valore catastale totale.
4. Non aggiornare l'indirizzo presso il comune e il Catasto: le lettere finiscono al vecchio proprietario.
5. Dichiarare l'anno intero invece dei soli giorni di possesso.

FAQ

Ho comprato il 28 dicembre: devo davvero dichiarare quattro giorni?

Sì, in linea di principio. L'imposta sarà di pochi centesimi o pochi euro, ma la dichiarazione è dovuta. Vedi la domanda sull'acquisto in corso d'anno.

Le spese notarili riducono il primo Modelo 210?

No. Per un immobile non affittato non si deduce nulla. Le spese di acquisto contano invece al momento della vendita, perché aumentano il costo di acquisto nel calcolo della plusvalenza.

Ho comprato una casa nuova senza valore catastale. Cosa dichiaro?

Finché il Catasto non ha assegnato un valore, la regola prevede una base diversa, legata al valore di acquisto. È un caso particolare: veda la domanda dedicata alla casa nuova senza valore.

Serve un conto in Spagna?

Non per il Modelo 210, che si può pagare con bonifico dall'estero. Per l'IBI e le spese condominiali può essere comodo, ma non è obbligatorio.