Affittare ai turisti in Spagna: licenze regionali e registro nazionale

Affittare l'appartamento quando non lo usa è un modo naturale per coprire le spese. Ma la Spagna ha trasformato in pochi anni l'affitto turistico in una delle attività più regolate del settore immobiliare. Le regole cambiano da una comunità autonoma all'altra, spesso anche da un comune all'altro, e sono state modificate più volte tra il 2023 e il 2026. Questa guida spiega la struttura generale, regione per regione, e le conseguenze fiscali. Prima di pubblicare un annuncio verifichi sempre la regola in vigore nel Suo comune.

Tre livelli di regole

1. La regione decide se l'affitto turistico è consentito, a quali condizioni e con quale registrazione. È il livello fondamentale: senza registrazione regionale l'affitto turistico non è lecito.
2. Il comune può limitare o vietare nuovi alloggi turistici in alcune zone, attraverso la pianificazione urbanistica.
3. Lo Stato interviene sul piano fiscale e sullo scambio di dati con le piattaforme.

Il condominio, infine, può in certi casi deliberare limiti propri: legga lo statuto della comunità di proprietari.

Il registro nazionale: cosa resta dopo la sentenza del 2026

Dal 1° luglio 2025 un decreto statale (Real Decreto 1312/2024) aveva introdotto un Registro Único de Arrendamientos, con un numero nazionale da indicare negli annunci. Nel maggio 2026 il Tribunal Supremo ha annullato in gran parte questo registro, ritenendo che lo Stato non avesse la competenza per imporre quella procedura di registrazione. Resta in vigore la Ventanilla Única Digital, cioè lo scambio di dati con le piattaforme. La registrazione regionale resta invece obbligatoria, con l'esposizione del relativo numero. Dato che la situazione è in evoluzione, verifichi la regola in vigore al momento di pubblicare l'annuncio.

Le regole principali per regione

Regione	Registrazione	Punti chiave
Comunità Valenciana	Registro turistico regionale	Decreto Legge 9/2024: rapporto comunale di compatibilità urbanistica, iscrizione valida 5 anni da rinnovare; oltre 10 giorni allo stesso ospite non è più affitto turistico
Murcia	Dichiarazione e registro regionale	Decreto 256/2019: dotazioni minime, numero esposto
Andalusia	Registro turistico andaluso (RTA)	Decreto 31/2024: iscrizione prima dell'annuncio; i comuni possono limitare per zone
Baleari	Licenza con plazas	Posti letto acquistati da un fondo limitato; Palma vieta gli affitti turistici nei condomini dal 2018; moratoria dal 2022
Canarie	Registro presso il Cabildo	Nuova legge regionale del 2025: i comuni possono zonizzare e limitare
Catalogna	Licenza comunale (numero HUT)	Decreto Legge 3/2023: licenza urbanistica rinnovabile ogni 5 anni nei comuni con tensione abitativa; Barcellona non rinnova le licenze
Madrid	Dichiarazione e registro	Licenza urbanistica in città per affitti sotto i 90 giorni; restrizioni nel centro

Alcuni dettagli locali meritano attenzione. Sulla Costa Blanca diversi comuni (Benidorm, Torrevieja, Dénia) applicano limiti urbanistici propri. In Andalusia, Málaga limita dal 2025 i nuovi alloggi turistici nei quartieri saturi e Siviglia li contingenta per quartiere; Marbella e altri comuni della Costa del Sol stanno studiando limiti. Alle Canarie gli alloggi già registrati mantengono, a determinate condizioni, i diritti acquisiti: controlli le regole aggiornate dell'isola. In Catalogna la lista dei comuni con tensione abitativa supera i 260 e comprende gran parte della costa; Barcellona prevede di eliminare gli appartamenti turistici entro novembre 2028.

Un annuncio senza registrazione regionale può essere sanzionato, in alcune regioni con multe molto elevate. Le Baleari sono la regione più severa.

Le tappe per mettersi in regola

1. Verifichi il comune: l'immobile si trova in una zona dove sono ammessi nuovi alloggi turistici? Serve un rapporto o una licenza urbanistica?
2. Controlli lo statuto condominiale.
3. Prepari l'alloggio secondo i requisiti regionali (dotazioni, cartello, fogli di reclamo, assicurazione se richiesta).
4. Presenti la dichiarazione o la domanda al registro turistico regionale o al comune, secondo la regione.
5. Esponga il numero di registrazione in ogni annuncio.
6. Dichiari gli affitti con il Modelo 210.

Il lato fiscale

Gli affitti incassati da un non residente si dichiarano con il Modelo 210. Dal 2024 è possibile raggruppare gli affitti dell'anno in un'unica dichiarazione annuale; per gli affitti dal 2026 la dichiarazione si presenta dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo, secondo l'Orden HAC/623/2026. Il calendario riepiloga le date.

Per i residenti in Italia o in un altro Paese UE/SEE l'aliquota è del 19 % sul reddito netto, dopo le spese deducibili in proporzione ai giorni di affitto (comunità, IBI, utenze, assicurazione, commissioni delle piattaforme, ammortamento). Per i residenti in Svizzera l'aliquota è del 24 % sul lordo, senza deduzioni. Nei giorni in cui l'immobile non è affittato si continua a dichiarare il reddito imputato.

Esempio. Laura, residente a Firenze, affitta per 70 giorni un appartamento a Nerja e incassa 6 300 €. Le spese deducibili proporzionali ai giorni di affitto sono 1 400 €. Reddito netto: 4 900 €. Imposta al 19 %: 931 €. Per gli altri 295 giorni dichiara il reddito imputato: con valore catastale di 80 000 € e coefficiente del 2 %, 1 600 × 295/365 = 1 293,15 €, imposta 245,70 €.

Lo strumento affitti separa automaticamente le due parti; la guida all'affitto da non residente spiega le spese deducibili.

FAQ

Devo ancora richiedere il numero del registro nazionale?

Il registro nazionale è stato in gran parte annullato dal Tribunal Supremo nel maggio 2026. La registrazione turistica regionale resta obbligatoria. Verifichi comunque la regola in vigore, perché il quadro sta cambiando. Vedi la domanda sul registro unico.

Affitto solo ad amici, gratuitamente. Serve la licenza?

Un uso gratuito non è un affitto turistico. Se però incassa somme, anche sotto forma di «contributo spese», l'attività può essere qualificata come affitto.

E se affitto per un mese a uno studente?

Gli affitti di media durata seguono regole diverse da quelle turistiche. Nella Comunità Valenciana, per esempio, oltre i 10 giorni allo stesso ospite non si parla più di affitto turistico. Il reddito va comunque dichiarato nel Modelo 210.

La piattaforma comunica i miei dati al fisco?

Sì, le piattaforme trasmettono dati all'amministrazione tributaria. Un affitto non dichiarato è facilmente individuabile. Vedi anche la domanda sulla licenza turistica.