Ereditare una casa in Spagna quando si vive in Italia o in Svizzera

Il padre aveva comprato un appartamento sulla Costa Blanca negli anni Novanta, la zia una villetta a Tenerife. Alla loro scomparsa, i figli e i nipoti che vivono in Italia o in Ticino si ritrovano con un immobile spagnolo e una serie di adempimenti che non conoscono. La successione spagnola non è più complicata di quella italiana, ma segue logiche proprie, ha termini brevi e richiede alcuni documenti specifici. Questa guida descrive le tappe nell'ordine in cui di solito si presentano. Per le situazioni complesse (testamento contestato, beni in più Paesi, eredi minorenni) un notaio o un avvocato resta indispensabile.

Le tappe in sintesi

Tappa	Chi	Termine indicativo
Ottenere il NIE di ogni erede	Ciascun erede, o un mandatario con procura	Il prima possibile
Certificati di morte e di ultime volontà	Eredi o notaio	Prime settimane
Accettazione dell'eredità davanti a notaio	Tutti gli eredi	Prima della dichiarazione d'imposta
Imposta sulle successioni (Modelo 650)	Ciascun erede	Sei mesi dal decesso
Plusvalía municipale	Ciascun erede	Generalmente sei mesi, verificare in comune
Iscrizione al Registro della proprietà e al Catasto	Eredi	Dopo il pagamento delle imposte
Modelo 210 sul reddito imputato	Ciascun erede non residente	Ogni anno, dalla data del decesso

1. Il NIE: il documento da cui dipende tutto

Senza Número de Identificación de Extranjero nessun erede può firmare l'accettazione, pagare l'imposta o figurare nel Registro. Dall'Italia si chiede al consolato spagnolo competente, con il modulo EX-15 e il pagamento della tassa 790 codice 012; in Spagna si chiede in commissariato. Un mandatario può presentarla per Lei con una procura. I tempi di appuntamento variano molto: è il primo passo da avviare, anche prima di aver raccolto il resto. La guida su NIE e identità digitale entra nei dettagli.

2. Testamento e certificati

In Spagna il notaio verifica l'esistenza di un testamento spagnolo consultando il Registro General de Actos de Última Voluntad, tramite un certificato richiesto dopo il decesso. Se il defunto aveva fatto testamento solo in Italia, servirà la copia autentica con traduzione e, se necessario, apostille. Dal 2015 il regolamento europeo sulle successioni permette in molti casi di applicare la legge del Paese di residenza abituale del defunto, il che può semplificare le cose quando il defunto viveva in Italia. È un punto tecnico su cui il notaio deve esprimersi.

3. L'imposta spagnola sulle successioni (Modelo 650)

L'Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones è dovuto dall'erede, non dall'eredità nel suo insieme: ciascuno dichiara la propria quota con il Modelo 650. Il termine è di sei mesi dal decesso. Quando l'erede non è residente in Spagna, la dichiarazione relativa a un immobile spagnolo si presenta, in linea di principio, presso l'amministrazione statale.

Il punto che interessa di più ai lettori italiani riguarda le riduzioni. Per molto tempo i non residenti erano esclusi dalle riduzioni e dai coefficienti favorevoli stabiliti dalle comunità autonome, e pagavano molto di più degli eredi residenti. Dal 2015, dopo una sentenza della Corte di giustizia dell'Unione europea, i residenti in uno Stato dell'UE o dello Spazio economico europeo possono applicare la normativa della comunità autonoma in cui si trova l'immobile. Alcune regioni prevedono riduzioni molto ampie per figli e coniugi, altre meno: l'importo finale cambia sensibilmente da Valencia all'Andalusia o alle Baleari.

Per gli eredi residenti in Svizzera la questione è più delicata. La giurisprudenza spagnola ha esteso in vari casi lo stesso principio ai residenti di Paesi terzi, ma conviene farsi confermare la posizione aggiornata da un professionista prima di presentare il 650.

Se il termine di sei mesi non basta, per esempio perché il NIE non è ancora arrivato, si può chiedere una proroga entro i primi cinque mesi; in caso contrario si applicano i recargos per ritardo.

4. La plusvalía municipale

Il passaggio per successione è anche un'occasione di prelievo per il comune: l'IIVTNU tassa l'aumento di valore del terreno dal precedente trasferimento. In caso di eredità è dovuta dagli eredi, con un termine che in genere è di sei mesi, e con la regola introdotta nel 2021 secondo cui non c'è imposta se non c'è stato guadagno. Ne parliamo nella guida sulla plusvalía municipale.

5. E in Italia?

Anche in Italia la successione va dichiarata, entro i termini italiani, includendo i beni esteri se il defunto era residente in Italia. L'imposta pagata in Spagna sullo stesso immobile può in genere essere detratta da quella italiana, nei limiti previsti. Dall'anno successivo, l'immobile andrà indicato nel quadro RW con l'IVIE, come spiega la guida su come dichiarare in Italia una casa in Spagna. Per gli importi e le franchigie italiane si rivolga al Suo notaio o commercialista.

6. Il Modelo 210: si parte dal giorno del decesso

Molti eredi lo scoprono solo anni dopo: dal giorno del decesso ogni erede non residente è proprietario della propria quota e deve presentare ogni anno il Modelo 210 sul reddito imputato, anche se l'atto notarile non è ancora firmato e la casa resta chiusa. Per l'anno del decesso si calcola il prorata: il defunto (tramite i suoi eredi) dichiara i giorni fino al decesso, ciascun erede quelli successivi, in proporzione alla quota.

Esempio. Valore catastale 90 000 €, coefficiente del 2 %, decesso il 1° luglio di un anno di 365 giorni, due figli residenti in Italia al 50 %. Per ciascun figlio: 90 000 × 2 % = 1 800 €; × 50 % = 900 €; × 184/365 = 453,70 € di reddito imputato; imposta al 19 % = 86,20 €. Dall'anno seguente, l'anno intero: 900 × 19 % = 171 € ciascuno.

Se poi l'immobile viene venduto, la plusvalenza si calcola partendo dal valore dichiarato nella successione: un motivo concreto per non sottovalutarlo nel Modelo 650. La guida sulla vendita e la ritenuta del 3 % spiega il seguito.

FAQ

L'atto notarile non è ancora firmato: devo già presentare il Modelo 210?

In generale sì. L'obbligo nasce dalla titolarità, che risale al decesso, non dalla firma dell'atto. Vedi anche la domanda su chi dichiara dopo un decesso.

Il defunto non aveva mai presentato il Modelo 210. Cosa rischiano gli eredi?

I debiti tributari del defunto passano agli eredi, ma le sanzioni non si trasmettono. Gli anni non prescritti (gli ultimi quattro) possono essere regolarizzati con i soli recargos.

Posso rinunciare all'eredità spagnola e accettare quella italiana?

L'accettazione o la rinuncia riguarda di regola l'eredità nel suo insieme. È una scelta da valutare con un notaio, prima di compiere qualunque atto che possa valere come accettazione.

Siamo tre fratelli: una sola dichiarazione o tre?

Tre Modelo 650 e, ogni anno, tre Modelo 210, uno per erede, ciascuno sulla propria quota. Approfondisca nella domanda sull'eredità da dichiarare.