IBI: die spanische Grundsteuer einfach erklärt für Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien

Jedes Jahr erhalten Sie für Ihre Immobilie in Spanien einen IBI-Bescheid (oder der Betrag wird von Ihrem Konto abgebucht). Viele Eigentümer glauben, mit dieser Steuer seien sie gegenüber dem spanischen Fiskus auf der sicheren Seite. Das stimmt nicht: Die IBI ist eine kommunale Steuer, das Modelo 210 dagegen eine staatliche. Der IBI-Bescheid ist trotzdem wertvoll, denn er enthält genau die Angaben, die zur Berechnung Ihrer Steuer als Nichtresident nötig sind.

Fiscasa ist ein privater Dienstleister und unabhängig von der Agencia Tributaria und den spanischen Kommunalverwaltungen.

IBI und Modelo 210: zwei verschiedene Steuern

	IBI	Modelo 210 (IRNR)
Art	Kommunale Grundsteuer	Staatliche Einkommensteuer für Nichtresidenten
Wer sie erhebt	Die Gemeinde oder ihre Steuereinzugsstelle	Die Agencia Tributaria
Wer sie zahlt	Der Eigentümer am 1. Januar, ob Resident oder nicht	Nur Nichtresidenten
Steuerbescheid	Ja, die Gemeinde stellt einen Bescheid aus	Nein, Sie müssen selbst erklären
Bemessungsgrundlage	Katasterwert nach Ermäßigungen	Katasterwert × 1,1 % oder 2 % (nicht vermietete Immobilie)

Die Zahlung der IBI befreit Sie also nicht von der Abgabe des Modelo 210. Siehe den kompletten Ratgeber zum Modelo 210.

Wie funktioniert die IBI?

Wer zahlt?

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) schuldet, wer am 1. Januar des Jahres Eigentümer ist. Bei einem Verkauf im Laufe des Jahres bleibt gegenüber der Gemeinde der Verkäufer für die gesamte Steuer verantwortlich; Käufer und Verkäufer teilen die Last aber häufig im Kaufvertrag anteilig auf.

Wie viel?

Der Betrag ergibt sich aus der base liquidable (Katasterwert nach eventuellen Ermäßigungen) multipliziert mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz. Dieser Satz ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden und liegt bei städtischen Immobilien meist zwischen 0,4 % und 1,1 %. In manchen Gemeinden gelten Zuschläge, etwa für dauerhaft leerstehende Wohnungen, und in bestimmten Fällen Ermäßigungen (kinderreiche Familien, erneuerbare Energien).

Beispiel: Eine Wohnung mit einem Katasterwert von 60.000 € in einer Gemeinde mit einem Satz von 0,65 % zahlt rund 390 € IBI pro Jahr.

Wer zieht sie ein?

Je nach Provinz verwaltet die Gemeinde die IBI selbst oder überlässt dies einer provinzialen Steuereinzugsstelle: SUMA in der Provinz Alicante, dem Patronato de Recaudación in der Provinz Málaga, der ATIB auf den Balearen usw. Dort erhalten Sie Ihre Bescheide, ändern Ihre Adresse oder richten eine Lastschrift ein.

Die Müllgebühr (basura)

Die Gebühr für die Müllabfuhr (tasa de basura oder tasa de residuos) ist eine eigenständige kommunale Abgabe neben der IBI. Je nach Gemeinde steht sie auf demselben Bescheid, auf einem separaten Bescheid oder ist in der Wasserrechnung enthalten. Seit dem spanischen Abfallgesetz von 2022 mussten die Gemeinden diese Gebühr so anpassen, dass sie die tatsächlichen Kosten des Dienstes deckt, was in vielen Städten zu Erhöhungen geführt hat. Mit dem Modelo 210 hat sie nichts zu tun, sie ist aber anteilig abzugsfähig, wenn Sie die Immobilie vermieten.

Die IBI aus dem Ausland bezahlen

• Lastschrift: Die meisten Einzugsstellen akzeptieren eine Lastschrift von einem Bankkonto, teils auch von einem Konto in einem anderen Land des SEPA-Raums. Manche gewähren bei Lastschrift einen kleinen Nachlass oder eine Zahlung in Raten.
• Online-Zahlung per Karte über das Portal der Gemeinde oder der Einzugsstelle.
• Überweisung nach den Anweisungen der Einzugsstelle.

Denken Sie daran, Ihre Adresse in Deutschland, Österreich oder der Schweiz bei der Einzugsstelle und beim Catastro zu aktualisieren: Viele Nichtresidenten erhalten ihre Bescheide nie, weil die Adresse veraltet ist. Eine unbezahlte IBI führt zu Zuschlägen und kann bis zur Pfändung gehen.

Den IBI-Bescheid lesen: die wichtigen Angaben für das Modelo 210

Ihr IBI-Bescheid (recibo del IBI) enthält die Daten, die wir zur Berechnung Ihrer Steuer als Nichtresident benötigen:

Die Katasterreferenz

Ein Code aus 20 Zeichen (Ziffern und Buchstaben), zum Beispiel 1234567YH1213S0001AB. Er identifiziert Ihre Immobilie eindeutig. Das neue Formular des Modelo 210 verlangt ihn ab 2027. Eine Garage oder ein Abstellraum mit eigener Katasterreferenz hat einen eigenen IBI-Bescheid … und eigene unterstellte Einkünfte.

Der Katasterwert

Der valor catastral ist die Grundlage der unterstellten Einkünfte. Der Bescheid schlüsselt oft auf:

• valor catastral suelo: der Anteil des Grundstücks;
• valor catastral construcción: der Anteil des Gebäudes;
• valor catastral (gesamt): diesen Wert müssen Sie für die unterstellten Einkünfte verwenden;
• base liquidable: die Bemessungsgrundlage der IBI nach Ermäßigung, nicht für das Modelo 210 zu verwenden.

Das Verhältnis zwischen Gebäudeanteil und Gesamtwert dient auch zur Berechnung der abzugsfähigen Abschreibung, wenn Sie vermieten (siehe Vermietung).

Der Inhaber

Der Bescheid nennt den Hauptinhaber. Steht dort nur ein Name, obwohl Sie zu zweit Eigentümer sind, ist das normal: Der Bescheid wird oft nur auf einen Inhaber ausgestellt. Das Modelo 210 muss dagegen jeder Eigentümer selbst abgeben.

Das Jahr

Jedes Jahr hat seinen eigenen Katasterwert. Für die unterstellten Einkünfte 2025 verwenden Sie den IBI-Bescheid 2025.

Beispiel: vom IBI-Bescheid zur Steuer als Nichtresident

Der IBI-Bescheid 2025 von Monika und Klaus weist einen Katasterwert von 74.300 € aus. Ihre Gemeinde wendet den Satz von 2 % an. Sie sind je zur Hälfte Eigentümer.

• Unterstellte Einkünfte insgesamt: 74.300 × 2 % = 1.486 €
• Anteil pro Person: 743 €
• Steuer pro Person: 743 × 19 % = 141,17 €

Ihre IBI 2025 betrug ihrerseits 520 €. Die beiden Steuern kommen zusammen.

Einen verlorenen Bescheid wiederfinden

• Im Portal der Einzugsstelle Ihrer Gemeinde, häufig mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve.
• Per E-Mail oder persönlich bei der Einzugsstelle, unter Angabe Ihrer NIE.
• Auf Ihrem Kontoauszug, wenn die IBI per Lastschrift gezahlt wird: Der Buchungstext enthält manchmal die Referenz.
• In der Kaufurkunde für die Katasterreferenz (der Katasterwert des jeweiligen Jahres steht dort aber selten).

Was Fiscasa für Sie tut

Schicken Sie uns ein Foto Ihres IBI-Bescheids: Wir lesen Katasterreferenz und Katasterwert aus, prüfen den für Ihre Gemeinde geltenden Satz und bereiten Ihr Modelo 210 vor. Starten Sie mit dem Rechner oder sehen Sie sich unsere Preise an.

FAQ

Ich habe die IBI bezahlt. Bin ich damit steuerlich in Spanien auf der sicheren Seite?

Nicht ganz. Die IBI ist die Steuer der Gemeinde; das Modelo 210 ist die staatliche Steuer für Nichtresidenten. Beide sind geschuldet.

Kann ich die IBI von meiner Steuer als Nichtresident abziehen?

Nur wenn Sie die Immobilie vermieten, und zwar anteilig für die vermieteten Tage. Bei einer nicht vermieteten Immobilie ist sie nicht abzugsfähig.

Warum steigt meine IBI jedes Jahr?

Der Katasterwert kann durch im Haushaltsgesetz beschlossene Koeffizienten aktualisiert werden, und die Gemeinde kann ihren Satz ändern. Diese Erhöhungen gelten für sich allein nicht als allgemeine Neubewertung.

Kann ich meinen Katasterwert anfechten?

Ein Katasterwert kann beim Catastro innerhalb strenger Fristen nach seiner Bekanntgabe angefochten werden. Das ist ein eigenes Verfahren, das über unseren Service hinausgeht.

Muss ich die Müllgebühr zahlen, wenn ich nur im Sommer komme?

Ja, sie ist nach der Satzung der Gemeinde in der Regel für jede Wohnung fällig, ob bewohnt oder nicht.