Здавати туристам в Іспанії: регіональні ліцензії та реєстри

Здавати свою квартиру відпочивальникам на тиждень-два здається простим рішенням: житло не простоює, витрати покриваються. Проте туристична оренда в Іспанії — одна з найбільш регульованих сфер, і правила різняться від регіону до регіону, а подекуди й від кварталу до кварталу. Перш ніж публікувати оголошення, з'ясуйте три речі: що вимагає регіон, що дозволяє муніципалітет і як декларувати дохід.

Хто встановлює правила

Туризм в Іспанії — компетенція автономних спільнот. Саме регіон визначає, що таке «житло туристичного використання», як його зареєструвати й які стандарти дотримувати. Муніципалітети можуть додатково обмежувати чи забороняти туристичну оренду в певних зонах. Держава ж відповідає за податки й обмін даними з платформами.

Національний реєстр: що з ним сталося

З 1 липня 2025 року діяв національний реєстр оренди (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024), і платформи вимагали його номер в оголошеннях. Однак у травні 2026 року Tribunal Supremo значною мірою скасував цей реєстр, визнавши, що держава вийшла за межі своєї компетенції. Зберігся механізм обміну даними з платформами (Ventanilla Única Digital). Що це означає на практиці:

• регіональна туристична реєстрація залишається обов'язковою, і її номер має бути в оголошенні;
• дані про оренду через платформи й надалі можуть передаватися адміністрації;
• правила ще можуть уточнюватися — перевіряйте чинні вимоги перед публікацією оголошення.

Огляд регіонів

Регіон	Основний акт	Що важливо
Валенсійська спільнота	Decreto Ley 9/2024	Реєстрація в регіональному реєстрі туризму, муніципальний висновок про містобудівну сумісність, реєстрація на 5 років з поновленням; оренда понад 10 днів одному наймачу вже не вважається туристичною
Мурсія	Decreto 256/2019	Попередня декларація й реєстрація, мінімальні вимоги до обладнання, номер на видноті
Андалусія	Decreto 28/2016, змінений Decreto 31/2024	Реєстрація в RTA до публікації оголошення; муніципалітети можуть обмежувати за зонами
Балеарські острови	Ley 8/2012 зі змінами 2017 року	Ліцензія з «місцями», купленими з обмеженого регіонального фонду; мораторій на нові місця з 2022 року; у Пальмі заборонено в багатоквартирних будинках з 2018 року
Канарські острови	Decreto 113/2015 і закон 2025 року	Реєстрація в Cabildo; новий закон дозволяє муніципалітетам зонувати й обмежувати
Каталонія	Decret Llei 3/2023	Муніципальна ліцензія (номер HUT), містобудівна ліцензія на 5 років у муніципалітетах з житловим напруженням; Барселона планує завершити туристичні ліцензії до листопада 2028 року
Мадрид	Decreto 79/2014	Декларація й реєстрація; у столиці потрібна містобудівна ліцензія для оренди до 90 днів, обмеження в центрі

Кілька практичних зауважень

• Валенсійське узбережжя. Окремі міста, як-от Бенідорм, Торрев'єха чи Денія, додатково застосовують власні містобудівні обмеження. Незареєстрована оренда може бути оштрафована.
• Андалусія. Малага з 2025 року обмежує нове туристичне житло в перевантажених районах, Севілья встановлює ліміти за кварталами. Марбелья та інші міста Коста-дель-Соль вивчають обмеження — перевірте чинне муніципальне правило.
• Балеари. Найсуворіший регіон. Реклама без ліцензії карається значними штрафами.
• Канари. Зареєстроване раніше житло може зберігати набуті права за певних умов. Перевірте актуальні правила свого острова.

Покроковий план для нерезидента

1. Перевірте статут будинку. Збори власників можуть обмежувати туристичну оренду.
2. Дізнайтеся правила муніципалітету. Чи дозволена туристична оренда у вашій зоні.
3. Зареєструйте житло в регіональному реєстрі або отримайте ліцензію. Термін і документи залежать від регіону.
4. Вкажіть регіональний номер в оголошенні.
5. Ведіть облік днів оренди й доходів. Він знадобиться для податку.
6. Декларуйте дохід через Modelo 210.

Податок з оренди

Дохід від оренди нерезидент декларує в Modelo 210. З доходів 2024 року можна групувати оренду в одну річну декларацію; дохід за 2026 рік подається з 1 до 20 квітня 2027 року відповідно до Orden HAC/623/2026.

Ваше резидентство	Ставка	Відрахування витрат
ЄС, ЄЕЗ	19 %	Так, пропорційно дням оренди
Україна, Велика Британія, Швейцарія, інші	24 %	Ні, податок з валового доходу

Дні, коли житло не здавалося, а стояло порожнім чи використовувалося вами, декларуються окремо як умовний дохід пропорційно цим дням. Тож за рік із частковою орендою часто виходить і податок з оренди, і податок з умовного доходу. Орієнтовно порахувати суму допоможе калькулятор оренди. Детальніше про декларування — у посібнику про оренду житла нерезидентом.

Типові помилки

• Публікувати оголошення до отримання регіонального номера.
• Вважати, що номер, отриманий кілька років тому, діє безстроково: у Валенсії та Каталонії реєстрацію треба поновлювати.
• Забувати про умовний дохід за дні без оренди.
• Відраховувати витрати, будучи резидентом України чи Великої Британії.
• Не враховувати, що платформи передають дані адміністрації.

Нерезидент з України: на що звернути увагу

Для власника, який живе в Україні, туристична оренда має дві особливості. По-перше, ставка 24 % застосовується до всього доходу без вирахування комісій платформ, прибирання чи комунальних платежів, тож чиста прибутковість нижча, ніж здається. По-друге, керувати обліком днів, реєстрацією й деклараціями з-за кордону складно, тому багато власників доручають це місцевому агентству. Якщо ви, будучи громадянином України, є податковим резидентом країни ЄС, умови інші: 19 % і право на відрахування витрат пропорційно дням оренди. У будь-якому разі зберігайте виписки платформ і рахунки за весь рік.

FAQ

Чи потрібен зараз національний реєстраційний номер?

Національний реєстр, запроваджений у 2025 році, у травні 2026 року значною мірою скасовано рішенням Tribunal Supremo. Регіональна туристична реєстрація залишається обов'язковою. Оскільки ситуація змінюється, перевірте чинне правило перед публікацією оголошення.

Чи можна здавати на місяць без туристичної ліцензії?

Залежить від регіону. У Валенсійській спільноті, наприклад, оренда понад 10 днів одному наймачу вже не вважається туристичною. Інші регіони мають свої критерії.

Я живу в Україні. Чи можу я відраховувати витрати на прибирання й комісії?

Ні. Резиденти країн поза ЄС і ЄЕЗ сплачують 24 % з валового доходу без відрахувань. Українці, які є податковими резидентами країни ЄС, як правило, мають право на відрахування.

Хто перевіряє, чи зареєстроване житло?

Регіональні органи туризму та муніципалітети. До того ж платформи передають дані про оренду, тож незареєстрована діяльність помітна.