Verhuren aan toeristen in Spanje: regionale licenties en het nationale register

Uw appartement aan de Costa Blanca staat een groot deel van het jaar leeg. Waarom het niet verhuren aan vakantiegangers? Die vraag stellen veel Nederlandse en Belgische eigenaars zich. Het antwoord begint niet bij de belasting, maar bij de vergunning. Toeristische verhuur is in Spanje streng geregeld, en de regels verschillen per regio en soms per straat. Deze gids zet de stand van zaken op een rij, met de belangrijke wijziging van 2026 rond het nationale register.

Wie bepaalt de regels?

Toerisme is een bevoegdheid van de autonome regio's. Elke regio heeft haar eigen decreet over viviendas de uso turístico: wie mag verhuren, welke uitrusting verplicht is, hoe de registratie werkt. Daarbovenop mogen gemeenten via hun stedenbouwkundige regels beperken waar vakantiewoningen zijn toegelaten. En de vereniging van eigenaars van uw gebouw kan in bepaalde gevallen toeristische verhuur in de statuten beperken.

Overzicht per regio

Regio	Kern van de regeling	Let op
Comunitat Valenciana	Inschrijving in het regionale toerismeregister (Decreto Ley 9/2024)	Gemeentelijk rapport over stedenbouwkundige verenigbaarheid; registratie vijf jaar geldig; meer dan tien dagen aan dezelfde huurder is geen toeristische verhuur meer
Región de Murcia	Voorafgaande verklaring en inschrijving (Decreto 256/2019)	Minimale uitrusting, registratienummer zichtbaar
Andalucía	Inschrijving in het RTA vóór elke advertentie (Decreto 28/2016, gewijzigd in 2024)	Gemeenten mogen per zone beperken; Málaga en Sevilla doen dat al
Illes Balears	Licentie met plazas uit een beperkte regionale pool	Moratorium op nieuwe plazas sinds 2022; Palma verbiedt verhuur in appartementsgebouwen
Canarias	Nieuwe regionale wet van 2025	Gemeenten kunnen zoneren en begrenzen; bestaande registraties houden onder voorwaarden hun rechten
Catalunya	Gemeentelijke HUT-licentie, geregistreerd bij de Generalitat	In gemeenten met woningdruk een stedenbouwkundige vergunning, om de vijf jaar te vernieuwen; Barcelona wil de licenties tegen eind 2028 laten aflopen
Comunidad de Madrid	Verklaring en registratie (Decreto 79/2014)	Madrid stad vraagt een stedenbouwkundige vergunning en beperkt verhuur in het centrum

Regels veranderen snel. Behandel deze tabel als vertrekpunt en controleer de actuele tekst bij de regionale toerismedienst en uw gemeente.

Het nationale register: wat er overblijft

In 2025 voerde Spanje met Real Decreto 1312/2024 een nationaal registratiesysteem in voor korte en toeristische verhuur, het Registro Único de Arrendamientos. In mei 2026 heeft het Tribunal Supremo dat register grotendeels vernietigd, omdat de Spaanse staat volgens het hof niet bevoegd was om die registratieprocedure op te leggen. Wat overeind blijft, is de digitale gegevensuitwisseling met platforms (de Ventanilla Única Digital).

Voor u als eigenaar betekent dat:

• de regionale registratie blijft verplicht, net als het tonen van het regionale nummer in uw advertenties;
• platforms blijven gegevens uitwisselen met de overheid, dus verhuur blijft zichtbaar;
• de situatie kan verder evolueren. Controleer de regel die op het moment van uw verhuur geldt.

Lees ook de korte uitleg in wat is het nationale verhuurregister en heb ik een vergunning nodig.

Stappenplan voor een eerste toeristische verhuur

1. Gemeente raadplegen: is toeristische verhuur in uw zone toegelaten? Vraag in de Comunitat Valenciana naar het rapport over stedenbouwkundige verenigbaarheid.
2. Statuten van de vereniging van eigenaars nakijken op beperkingen.
3. Uitrusting en documenten in orde brengen volgens het regionale decreet: bewoonbaarheidsattest of gelijkwaardig, verzekering, inventaris.
4. Registratie aanvragen bij de regionale toerismedienst, en wachten op het nummer.
5. Advertentie plaatsen met het regionale registratienummer.
6. Gastenregistratie volgens de regels voor reizigers, en belasting aangeven.

De fiscale kant: huur op de Modelo 210

Een licentie zegt niets over belasting, en belasting niets over een licentie. Elke verhuurde dag levert huurinkomsten op die u als niet-ingezetene aangeeft op de Modelo 210.

• Sinds 2024 wordt de huur per jaar gegroepeerd aangegeven.
• Voor de verhuur van 2026 geldt de nieuwe kalender: indienen van 1 tot 20 april 2027.
• Als inwoner van de EU of de EER betaalt u 19 % en mag u kosten aftrekken, naar rato van de verhuurde dagen: IBI, gemeenschapskosten, verzekering, nutsvoorzieningen, beheer, afschrijving.
• Voor de dagen dat de woning niet verhuurd is, blijft het fictieve inkomen verschuldigd.

Een rekenvoorbeeld en de lijst met aftrekbare kosten staan in de gids over verhuur door niet-ingezetenen. Met de verhuurrekenhulp ziet u snel wat er overblijft na belasting.

In Nederland of België

Ook uw woonland wil weten dat u verhuurt. In Nederland blijft de woning in box 3, met voorkoming van dubbele belasting via de vrijstellingsmethode. In België wordt het Spaanse inkomen vrijgesteld met progressievoorbehoud. Zie de gids voor Belgische eigenaars.

Wat als u verhuurt zonder registratie?

Regio's en gemeenten controleren steeds actiever, onder meer via advertenties op platforms. Verhuur zonder geldige registratie kan tot hoge boetes leiden, vooral op de Balearen. Bovendien maakt de gegevensuitwisseling met platforms het voor de belastingdienst eenvoudiger om onaangegeven huur op te sporen.

FAQ

Is het nationale registratienummer nog verplicht?

Het nationale register van 2025 werd in mei 2026 grotendeels vernietigd door het Tribunal Supremo. De regionale registratie blijft wel verplicht. Controleer de regel die geldt op het moment van verhuur.

Kan ik in elke Spaanse regio aan toeristen verhuren?

In principe wel, mits u de regionale registratie hebt en de gemeente de verhuur in uw zone toelaat. Op de Balearen en in delen van Catalunya is het erg moeilijk geworden.

Moet ik ook belasting betalen als ik maar enkele weken verhuur?

Ja. Elke verhuurde periode wordt aangegeven op de Modelo 210, en voor de rest van het jaar het fictieve inkomen.

Geldt een maandverhuur ook als toeristische verhuur?

Dat hangt van de regio af. In de Comunitat Valenciana telt verhuur van meer dan tien dagen aan dezelfde huurder niet meer als toeristisch. Andere regio's hanteren eigen criteria.