Alquiler turístico en España: licencias autonómicas y el registro nacional anulado

Alquilar unas semanas al año el apartamento de la costa para cubrir los gastos es una idea natural. En la práctica, el alquiler a turistas es uno de los ámbitos más regulados y cambiantes de la vivienda en España. Hay normas autonómicas, ordenanzas municipales, reglas de la comunidad de vecinos y, desde 2025, un intento de registro nacional que el Tribunal Supremo ha desmontado en buena parte. Esta guía pone orden, sin sustituir la consulta de la norma vigente en su municipio.

Tres niveles de normas

1. La comunidad autónoma define qué es una vivienda de uso turístico y exige una declaración o inscripción en su registro de turismo antes de anunciarla.
2. El ayuntamiento puede limitar las viviendas turísticas por zonas, exigir una licencia o un informe urbanístico, o incluso prohibirlas en ciertos edificios.
3. El Estado fija el marco fiscal (la declaración de los ingresos) y había creado un registro único de arrendamientos.

Qué ha pasado con el registro único nacional

El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos, operativo desde el 1 de julio de 2025, con un número que debía figurar en los anuncios de las plataformas. En mayo de 2026, el Tribunal Supremo anuló en gran parte ese registro nacional, al considerar que el Estado no tenía competencia para establecer ese procedimiento. Subsiste la Ventanilla Única Digital, el canal de intercambio de datos con las plataformas.

Lo que sigue siendo obligatorio es la inscripción en el registro turístico de su comunidad autónoma y la publicación de ese número en los anuncios. La situación puede seguir evolucionando: compruebe la regla en vigor antes de publicar.

El panorama por regiones

Región	Lo esencial
Comunitat Valenciana	Inscripción en el registro de turismo; desde el Decreto Ley 9/2024, informe municipal de compatibilidad urbanística, inscripción válida 5 años y renovable; las estancias de más de 10 días con el mismo inquilino dejan de ser turísticas. Benidorm, Torrevieja o Dénia aplican además límites propios
Región de Murcia	Decreto 256/2019: declaración previa, inscripción en el registro regional, requisitos de equipamiento y número visible. Los municipios del Mar Menor aplican, por ahora, la norma regional sin grandes prohibiciones locales
Andalucía	Decreto 28/2016 modificado por el Decreto 31/2024: inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía antes de anunciar; los municipios pueden limitar por zonas. Málaga capital restringe nuevas viviendas en barrios saturados y Sevilla las limita por barrio
Illes Balears	La región más estricta: licencia con plazas adquiridas de una bolsa limitada, zonificación por consejo insular, prohibición en edificios plurifamiliares de Palma desde 2018 y moratoria de nuevas plazas desde 2022
Canarias	El Decreto 113/2015 regulaba la vivienda vacacional; una ley regional de 2025 permite a los municipios zonificar y limitar, con derechos adquiridos condicionados para las ya registradas. Revise la regla de su isla
Catalunya	Licencia municipal (número HUT) inscrita en la Generalitat; el Decret Llei 3/2023 exige licencia urbanística renovable cada 5 años en más de 260 municipios con tensión de vivienda. Barcelona no renovará licencias y prevé su fin en noviembre de 2028
Comunidad de Madrid	Decreto 79/2014: declaración e inscripción; en Madrid capital, licencia urbanística para estancias de menos de 90 días y restricciones en el centro, endurecidas en 2025

Un alquiler turístico sin inscripción puede ser sancionado, y en Baleares las multas por publicitar sin licencia son especialmente elevadas.

Antes del primer anuncio: lista de comprobación

1. Verifique que la comunidad de propietarios no prohíbe el uso turístico en sus estatutos o acuerdos.
2. Consulte en el ayuntamiento si la zona admite viviendas turísticas y qué informe o licencia exige.
3. Presente la declaración o inscripción en el registro turístico autonómico.
4. Cumpla los requisitos de equipamiento (hojas de reclamaciones, placa, seguros, según la región).
5. Incluya el número de registro autonómico en cada anuncio.
6. Organice la declaración fiscal de los ingresos.

La parte fiscal: el Modelo 210 de los alquileres

Como no residente, los ingresos del alquiler se declaran en España en el Modelo 210, aparte de la renta imputada:

• Los días alquilados no generan renta imputada; solo los días vacíos (que no sean de alquiler) siguen sujetos a ella.
• Los residentes en la UE o el EEE tributan al 19 % y pueden deducir gastos en proporción a los días alquilados: comunidad, IBI, seguros, suministros, comisiones de plataforma, intereses del préstamo, amortización.
• Los residentes en Reino Unido, Suiza, Andorra o Latinoamérica tributan al 24 % sobre los ingresos brutos, sin deducciones.
• Desde 2024, los alquileres se agrupan en una declaración anual. Para los ingresos de 2026, el plazo será del 1 al 20 de abril de 2027, según la Orden HAC/623/2026.

Las plataformas transmiten información a la administración tributaria, por lo que los ingresos no declarados son fáciles de detectar. Calcule su cuota con el simulador de alquiler y lea la guía completa sobre alquilar siendo no residente.

Ejemplo

Un propietario residente en Italia alquila su piso 60 días por 6 000 €. Sus gastos anuales son 3 650 €, de los que corresponden a esos días 3 650 × 60 / 365 = 600 €. Base: 5 400 €; impuesto al 19 %: 1 026 €. Un propietario residente en Suiza con los mismos ingresos pagaría el 24 % de 6 000 €, es decir, 1 440 €. Además, ambos declaran la renta imputada por los 305 días restantes.

FAQ

¿Sigue siendo necesario el número del registro único nacional?

El registro nacional creado en 2025 fue anulado en gran parte por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. La inscripción autonómica sigue siendo obligatoria. Compruebe la norma vigente antes de anunciar. Más detalles en qué es el registro único.

¿Necesito licencia si alquilo solo un mes en verano?

En general sí, si el alquiler es turístico (por días o semanas, a través de plataformas). En la Comunitat Valenciana, las estancias superiores a 10 días con un mismo inquilino ya no se consideran turísticas, pero quedan sujetas a otras reglas.

¿Puedo deducir gastos si vivo en Andorra?

No. Andorra no forma parte de la UE ni del EEE: el alquiler tributa al 24 % sobre los ingresos brutos.

¿Qué pasa si anuncio sin inscripción?

Se expone a sanciones autonómicas y, en algunos municipios, a la orden de cese de la actividad. Las plataformas pueden además retirar el anuncio.