Louer aux touristes en Espagne : licences régionales et registre unique

Mettre son appartement sur une plateforme de réservation pendant les semaines où l'on n'en profite pas semble simple. En Espagne, la location touristique est pourtant l'une des activités les plus encadrées de l'immobilier, et les règles diffèrent d'une communauté autonome à l'autre, voire d'une commune à l'autre. Avant la première réservation, deux chantiers sont à mener : l'autorisation administrative et la fiscalité.

Les règles évoluent vite. Les informations ci-dessous décrivent la situation connue à la date de publication ; vérifiez toujours la réglementation en vigueur dans votre commune.

Le socle : l'inscription au registre touristique régional

Dans toutes les régions, un logement loué à des touristes pour de courtes durées doit être déclaré à l'administration régionale du tourisme et inscrit à son registre. Le numéro obtenu doit figurer dans vos annonces. Louer sans cette inscription expose à des amendes, parfois lourdes.

Et le registre unique national ?

Un registre national des locations de courte durée, créé par le Real Decreto 1312/2024, s'appliquait depuis le 1er juillet 2025 et exigeait un numéro national pour publier une annonce. Le registre national créé en 2025 a été en grande partie annulé par le Tribunal Supremo en mai 2026 ; seule subsiste la partie qui organise l'échange de données avec les plateformes. L'inscription régionale reste obligatoire. Vérifiez la règle en vigueur avant de publier ou de renouveler une annonce.

Les règles par région

Région	Ce qu'il faut savoir
Comunitat Valenciana	Inscription au registre régional ; depuis le Decreto Ley 9/2024, rapport municipal de compatibilité urbanistique, inscription valable 5 ans, séjours de plus de 10 jours au même locataire exclus du régime touristique
Región de Murcia	Decreto 256/2019 : déclaration préalable, inscription, équipements minimums, affichage du numéro
Andalucía	Inscription au registre andalou (RTA) avant toute annonce ; depuis le Decreto 31/2024, les communes peuvent limiter les logements touristiques par zone
Illes Balears	Licence avec des « places » achetées dans un stock régional limité, zonage par île, moratoire sur les nouvelles places depuis 2022
Canarias	Inscription auprès du Cabildo ; nouvelle loi régionale de 2025 permettant aux communes de zoner et plafonner
Catalunya	Licence municipale (numéro HUT) inscrite auprès de la Generalitat ; licence d'urbanisme renouvelable tous les 5 ans dans les communes en tension
Comunidad de Madrid	Déclaration et inscription (Decreto 79/2014) ; à Madrid-ville, licence d'urbanisme pour les locations de moins de 90 jours

Les situations locales les plus restrictives

• Valence et Alicante : de nombreuses communes côtières (Benidorm, Torrevieja, Dénia par exemple) appliquent leurs propres limites d'urbanisme en plus des règles régionales.
• Andalousie : Málaga restreint depuis 2025 les nouveaux logements touristiques dans les quartiers saturés, Séville les plafonne par quartier, et plusieurs villes de la Costa del Sol étudient des limites.
• Baléares : Palma interdit la location touristique dans les immeubles collectifs depuis 2018.
• Catalogne : Barcelone ne renouvellera pas les licences d'appartements touristiques et prévoit leur disparition d'ici novembre 2028.

Pour connaître le contexte de votre commune, consultez sa page dans notre rubrique villes.

Les questions à poser avant d'acheter pour louer

1. La commune autorise-t-elle de nouvelles inscriptions dans ce quartier ?
2. Les statuts de la copropriété interdisent-ils la location touristique ?
3. Le logement a-t-il déjà un numéro d'inscription, et est-il transmissible ?
4. Quelles normes d'équipement la région impose-t-elle ?
5. Combien de temps prend la procédure d'inscription ?

La fiscalité des loyers pour un non-résident

L'autorisation obtenue, reste l'impôt. Les loyers perçus en Espagne se déclarent sur le Modelo 210, comme le revenu imputé, mais selon des règles différentes.

Ce qui est imposé

• Les jours loués produisent des revenus réels. Un résident de l'UE ou de l'EEE est imposé à 19 % sur le montant net, après déduction des charges au prorata (intérêts, IBI, copropriété, assurance, entretien, amortissement…). Un résident suisse ou britannique paie 24 % sur le brut, sans déduction.
• Les jours non loués où le logement reste à votre disposition génèrent un revenu imputé, calculé au prorata sur la valeur cadastrale.

Quand déclarer

Depuis 2024, les loyers d'un même bien sont regroupés en une déclaration annuelle. À partir des revenus 2026, cette déclaration se dépose du 1er au 20 avril de l'année suivante (Orden HAC/623/2026). Les plateformes transmettent leurs données à l'administration fiscale : un loyer non déclaré a toutes les chances d'être repéré.

Notre simulateur de location estime l'impôt sur vos loyers, et le guide louer son bien en Espagne détaille les charges déductibles.

Côté France

Les loyers espagnols se déclarent aussi en France, sur le formulaire 2047 reporté sur la 2042, avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui évite la double imposition. Pour un résident belge, ils sont exonérés avec réserve de progressivité.

FAQ

Puis-je louer quelques semaines par an sans inscription ?

Non. Dès qu'il s'agit d'une location touristique de courte durée, l'inscription régionale est exigée, quelle que soit la fréquence des locations.

Le numéro national est-il encore nécessaire sur Airbnb ?

Le registre national a été en grande partie annulé par le Tribunal Supremo en mai 2026. Le numéro régional reste obligatoire dans vos annonces. Vérifiez les exigences actuelles des plateformes et de votre région.

Que risque-t-on à louer sans licence ?

Des amendes régionales, parfois très élevées, notamment aux Baléares, et le retrait de l'annonce. Les loyers restent par ailleurs imposables.

La location à un étudiant pour l'année est-elle concernée ?

Non, une location de longue durée n'est pas une location touristique. Les loyers se déclarent toutefois sur le Modelo 210.