Udlejning til turister i Spanien: regionale licenser og registre

At leje sin lejlighed ud et par uger om sommeren via en platform virker enkelt: nogle billeder, en pris, en kalender. I Spanien er korttidsudlejning til turister dog en reguleret aktivitet. Den kræver som udgangspunkt en registrering hos regionen, ofte en tilladelse fra kommunen, og lejeindtægten skal beskattes. Reglerne er blevet strammet mange steder de seneste år, og de varierer betydeligt fra region til region.

Denne guide giver dig overblikket. Reglerne ændrer sig hurtigt, så tjek altid den gældende regel hos regionen og kommunen, før du annoncerer.

Det vigtigste først: regionen bestemmer

Turistudlejning hører under de autonome regioner. Hver region har sit eget turistregister, sine egne krav og ofte et registreringsnummer, der skal vises i annoncerne. Kommunerne kan desuden begrænse udlejningen gennem deres planregler.

Hvad skete der med det nationale register?

I 2025 indførte staten et nationalt register for korttidsudlejning (Registro Único de Arrendamientos, Real Decreto 1312/2024). I maj 2026 annullerede den spanske højesteret, Tribunal Supremo, en stor del af ordningen, fordi staten ikke havde kompetence på området. Tilbage står den digitale dataudveksling med platformene (Ventanilla Única Digital). Den regionale turistregistrering er fortsat obligatorisk. Tjek den aktuelle regel, før du opretter eller ændrer en annonce.

Regionerne én for én

Region	Hovedregel
Comunitat Valenciana (Alicante, Valencia, Castellón)	Registrering i det regionale turistregister; siden Decreto Ley 9/2024 kræves en kommunal erklæring om planmæssig forenelighed, registreringen gælder 5 år og skal fornyes, og ophold over 10 dage hos samme lejer regnes ikke som turistudlejning
Región de Murcia	Decreto 256/2019: forudgående erklæring og registrering i turistregistret, minimumskrav til udstyr, registreringsnummeret skal vises
Andalucía	Registrering i RTA før annoncering (Decreto 28/2016, ændret ved Decreto 31/2024); kommunerne kan nu begrænse efter zone
Illes Balears	Licens med plazas (sengepladser) fra en begrænset pulje; øråd zonerer; Palma forbyder turistudlejning i etageejendomme siden 2018; moratorium på nye pladser siden 2022
Canarias	Registrering af vivienda vacacional; en ny regional lov fra 2025 lader kommunerne zonere og begrænse; tjek de aktuelle regler på din ø
Catalunya	Kommunal licens (HUT-nummer) registreret hos Generalitat; i kommuner med boligpres kræves en planlicens, der fornyes hvert 5. år; Barcelona fornyer ikke licenser og vil afvikle dem senest i november 2028
Comunidad de Madrid	Erklæring og registrering (Decreto 79/2014); i Madrid by kræves planlicens for udlejning under 90 dage, med skærpede regler i centrum

Regionale nuancer, du bør kende

• Costa Blanca og Valencia-kysten: mange kystbyer som Benidorm, Torrevieja og Dénia har desuden egne planbegrænsninger.
• Costa del Sol: Málaga by begrænser nye turistboliger i mættede bydele siden 2025, og Marbella og andre byer overvejer grænser.
• Mallorca, Menorca, Ibiza: uden licens med pladser er udlejning til turister i praksis udelukket, og bøderne for ulovlig annoncering er høje.

Fem trin før den første gæst

1. Undersøg kommunens planregler for netop din adresse og din bygning.
2. Gennemgå ejerforeningens vedtægter (comunidad de propietarios); nogle ejerforeninger begrænser turistudlejning.
3. Registrér boligen i regionens turistregister og få nummeret.
4. Vis nummeret i alle annoncer.
5. Før regnskab over udlejningsdage, indtægter og udgifter fra første dag.

Skatten på lejeindtægten

Udlejning ændrer din Modelo 210. For de dage, boligen er udlejet, beskattes den faktiske lejeindtægt. For de dage, hvor den ikke er udlejet, gælder fortsat den beregnede indkomst, pro rata.

• Residenter i EU/EØS (herunder Danmark og Norge) betaler 19 % og kan trække udgifter fra i forhold til udlejningsdagene.
• Andre (f.eks. Storbritannien, Schweiz) betaler 24 % af bruttoindtægten uden fradrag.
• Siden 2024 samles lejeindtægten årligt i én indberetning. Fra indkomståret 2026 indsendes den fra 1. til 20. april året efter, jf. Orden HAC/623/2026.

Eksempel: en dansk ejer udlejer sin lejlighed i 61 dage og har en lejeindtægt på 6 000 € og fradragsberettigede udgifter for udlejningsperioden på 2 000 €. Nettoindkomst 4 000 €, skat ved 19 % = 760 €. For de øvrige 304 dage indberettes den beregnede indkomst. Udlejningsberegneren kan hjælpe med fordelingen, og guiden om udlejning går i dybden med fradragene.

Platformene udveksler oplysninger med skattemyndighederne. Indtægter, der ikke er indberettet, bliver derfor oftere opdaget end tidligere.

Lejeindtægten i Danmark

Som fuldt skattepligtig i Danmark skal du også oplyse lejeindtægten på din danske årsopgørelse. Uden en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien gives nedslag for den spanske skat efter de danske regler. Hvordan det konkret beregnes, kan Skattestyrelsen eller en dansk rådgiver svare på. Se spansk bolig i den danske årsopgørelse.

Forsikring og ejerforening

Udlejning til turister er en anden risiko end almindelig brug. Tjek, at din boligforsikring dækker korttidsudlejning, og at ejerforeningen ikke har vedtaget et forbud eller en højere fællesudgift for udlejede boliger. Det er ikke skattespørgsmål, men de er afgørende for, at udlejningen kan fortsætte uden konflikter.

FAQ

Kræves der stadig et nationalt registreringsnummer?

Det nationale register fra 2025 blev i vid udstrækning annulleret af Tribunal Supremo i maj 2026. Den regionale registrering er fortsat obligatorisk. Tjek den aktuelle regel, før du annoncerer.

Må jeg leje ud til en dansk familie i en måned uden turistregistrering?

Det afhænger af regionen og af lejeaftalens karakter. I Valencia-regionen regnes ophold over 10 dage hos samme lejer ikke som turistudlejning, men der gælder så andre regler. Undersøg det konkret.

Hvad koster det at udleje uden registrering?

Bøderne fastsættes af regionen og kan være betydelige, især på Balearerne. Ulovlig udlejning kan desuden give problemer med ejerforeningen og forsikringen.

Skal jeg stadig betale skat af den beregnede indkomst, hvis jeg udlejer?

Ja, for de dage, boligen ikke er udlejet. Udlejningsdagene beskattes efter reglerne for lejeindtægt.