Immobilie in Spanien als Nichtresident vermieten: Steuer und Modelo 210

Wenn Sie Ihre spanische Wohnung ein paar Wochen im Sommer oder das ganze Jahr vermieten, ändert sich der Charakter Ihrer Erklärung: Sie erklären nicht mehr nur ein pauschales Einkommen, sondern tatsächliche Mieteinnahmen, von denen Sie Kosten abziehen können, wenn Sie in der Europäischen Union ansässig sind. Die Regeln sind anspruchsvoller, die Beträge höher, und ab 2027 ändert sich der Kalender.

Fiscasa ist ein privater Dienstleister und unabhängig von der Agencia Tributaria. Die Beispiele dienen der Veranschaulichung und berücksichtigen keine Sonderfälle.

Wer ist betroffen?

Jeder, der steuerlich nicht in Spanien ansässig ist und Mieteinnahmen aus einer in Spanien gelegenen Immobilie erzielt:

• Ferienvermietung (Plattformen, Agentur, Direktvermietung);
• Dauervermietung (Wohnraummietvertrag);
• Vermietung einer Garage oder eines Gewerberaums.

Jeder Miteigentümer erklärt seinen Anteil an Mieten und Kosten. Wer die Verwaltung einer Agentur überträgt, macht sie dadurch nicht für seine Erklärungen verantwortlich: Die Agentur kassiert die Mieten, erklären müssen aber Sie.

Steuersatz und Bemessungsgrundlage

Steuerlicher Wohnsitz des Eigentümers	Satz	Abzugsfähige Kosten
Europäische Union, Island, Norwegen, Liechtenstein	19 %	Ja
Andere Länder (Schweiz, Vereinigtes Königreich, USA …)	24 %	Nein, Besteuerung der Bruttomieten

Für EU-Residenten wird also das Nettoeinkommen besteuert: vereinnahmte Mieten abzüglich abzugsfähiger Kosten. Wer in der Schweiz steuerlich ansässig ist, zahlt dagegen 24 % auf die Bruttomieten.

Die Ermäßigungen, die spanische Residenten bei der Vermietung von Wohnraum erhalten, gelten für Nichtresidenten nicht.

Abzugsfähige Kosten (Residenten der EU/des EWR)

Direkt mit der Vermietung verbundene Kosten: 100 %

• Provisionen der Plattformen oder der Agentur;
• Reinigung und Wäsche zwischen zwei Vermietungen;
• Werbung, Kosten für die Schlüsselübergabe;
• Kosten der Mietverwaltung.

Jährliche Kosten: anteilig nach vermieteten Tagen

• IBI und Müllgebühr (basura);
• Gemeinschaftskosten (comunidad);
• Wohngebäude- bzw. Hausratversicherung;
• Wasser, Strom, Internet, sofern Sie diese bezahlen;
• Darlehenszinsen für Kauf oder Renovierung;
• Reparaturen und Instandhaltung (keine Verbesserungen);
• Abschreibung des Gebäudes: 3 % pro Jahr des höheren Betrags aus Anschaffungskosten und Katasterwert, ohne Grundstückswert;
• Abschreibung der Möbel: 10 % pro Jahr ihrer Kosten.

Die Grenzen

• Zinsen und Reparaturen zusammen dürfen die Mieteinnahmen des Zeitraums nicht übersteigen. Der Überschuss kann auf die vier folgenden Jahre vorgetragen werden.
• Verbesserungen (neue Küche, eingebaute Klimaanlage) sind nicht sofort abzugsfähig: Sie erhöhen den abschreibbaren Wert.
• Sie müssen die Rechnungen auf Ihren Namen mindestens vier Jahre aufbewahren. Ab 2027 schlüsselt eine Anlage des Formulars jede Kostenkategorie einzeln auf.

Nicht vermietete Tage: die unterstellten Einkünfte laufen weiter

Eine Immobilie, die 60 Tage vermietet ist und Ihnen den Rest des Jahres zur Verfügung steht, wird zweifach besteuert:

• die Mieteinnahmen der vermieteten Tage, mit den entsprechenden Kosten;
• unterstellte Einkünfte für die nicht vermieteten Tage, anteilig (siehe unterstellte Einkünfte einer nicht vermieteten Immobilie).

Eine Immobilie, die das ganze Jahr zur Vermietung angeboten, aber nur zeitweise tatsächlich vermietet wird, wirft eine heikle Frage auf: Die Leerstandstage unterliegen grundsätzlich den unterstellten Einkünften. Dokumentieren Sie die gebuchten Zeiträume.

Rechenbeispiel: eine Ferienvermietung an der Costa Blanca

Sabine, steuerlich in Deutschland ansässig, ist Alleineigentümerin einer Wohnung in Dénia. 2026 vermietet sie sie 70 Tage über eine Plattform und nimmt 8.400 € Miete ein.

Direkt mit der Vermietung verbundene Kosten (100 %)

• Provisionen der Plattform: 1.260 €
• Reinigung: 700 €
• Zwischensumme: 1.960 €

Jährliche Kosten (anteilig 70 / 365)

• IBI: 450 €
• Gemeinschaftskosten: 1.200 €
• Versicherung: 300 €
• Strom und Wasser: 900 €
• Abschreibung: Kaufpreis inklusive Nebenkosten 180.000 €, Gebäudeanteil laut IBI-Bescheid 60 %, also 108.000 × 3 % = 3.240 €
• Jahressumme: 6.090 €, davon abzugsfähig: 6.090 × 70 / 365 = 1.167,95 €

Berechnung

• Nettoeinkommen: 8.400 − 1.960 − 1.167,95 = 5.272,05 €
• Steuer auf die Mieteinnahmen: 5.272,05 × 19 % = 1.001,69 €

Unterstellte Einkünfte für die übrigen 295 Tage (Katasterwert 90.000 €, Satz 1,1 %)

• 90.000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Steuer: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Steuern 2026 insgesamt: 1.153,72 €

Wäre Sabine in der Schweiz ansässig, betrüge die Steuer auf die Mieteinnahmen 8.400 × 24 % = 2.016 €, ohne jeden Abzug, zuzüglich der unterstellten Einkünfte zu 24 %.

Quartals- oder Jahreserklärung?

Seit den Einkünften 2024 können Sie alle Mieteinnahmen einer Immobilie in einer Jahreserklärung zusammenfassen, statt pro Quartal eine Erklärung abzugeben. Das ist einfacher und in den meisten Fällen die Lösung, die wir empfehlen.

Die wichtigsten Termine

Einkünfte	Erklärung mit Zahllast	Lastschrift	Nullerklärung
Vermietung 2025 (zusammengefasste Jahreserklärung)	1.–20. Januar 2026	1.–15. Januar 2026	1.–20. Januar 2026
Vermietung 2026 (Jahreserklärung oder 4. Quartal)	1.–20. April 2027	1.–15. April 2027	1.–20. Januar 2027

Ab den Einkünften 2026 fasst die Orden HAC/623/2026 alle Mieterklärungen mit Zahllast im Zeitraum 1. bis 20. April des Folgejahres zusammen. Siehe Neuerungen 2027.

Übersteigen Ihre Kosten die Mieteinnahmen, ist die Erklärung eine „Nullerklärung“ (cuota cero): Sie bleibt Pflicht, wird aber im Januar abgegeben.

Weitere Pflichten als Vermieter

• Touristische Lizenz oder Registrierung: Kurzzeitvermietung wird von jeder Autonomen Gemeinschaft (und teils von der Gemeinde) reguliert. Das landesweite einheitliche Register wurde im Mai 2026 vom Tribunal Supremo aufgehoben, die regionalen Register und Lizenzen gelten jedoch weiterhin.
• Gästemeldung bei den Behörden nach den geltenden Vorschriften.
• Meldungen der Plattformen: Vermietungsplattformen melden Mieteinnahmen und Eigentümer an die Steuerverwaltung (europäische DAC7-Regeln). Eine nicht erklärte Vermietung fällt daher immer leichter auf.
• Gewerblicher Mieter: Wenn Sie an ein Unternehmen vermieten, muss dieses gegebenenfalls einen Steuereinbehalt auf die Mieten vornehmen, der anschließend auf Ihre Steuer angerechnet wird.

Und in Ihrem Wohnsitzland?

Die spanischen Mieteinnahmen müssen in der Regel auch in Ihrer Steuererklärung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz angegeben werden. Das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien verhindert eine doppelte Besteuerung, je nach Land durch Anrechnung der spanischen Steuer oder durch Freistellung (gegebenenfalls mit Progressionsvorbehalt). Das Nettoeinkommen wird dort nach den Regeln Ihres Wohnsitzlandes ermittelt. Siehe die spanische Immobilie im Wohnsitzland erklären.

Was Fiscasa für Sie tut

Wir berechnen Ihre Nettomieten anhand Ihrer Plattform- oder Agenturabrechnungen, wenden die anteilige Kostenaufteilung an, bereiten die Vermietungserklärung und die Erklärung der unterstellten Einkünfte für die nicht vermieteten Tage vor und übergeben Ihnen eine Übersicht für Ihre Steuererklärung im Wohnsitzland. Der Preis gilt pro Haushalt und pro Immobilie und wird vorab genannt: siehe unsere Preise. Für eine erste Schätzung der unterstellten Einkünfte nutzen Sie den Rechner.

FAQ

Meine Agentur kassiert die Mieten und überweist mir den Nettobetrag. Was muss ich erklären?

Die von den Mietern gezahlten Bruttomieten und dann die Provision der Agentur als abzugsfähige Kosten. Bitten Sie die Agentur um eine detaillierte Jahresabrechnung.

Ich vermiete nur zwei Wochen im Jahr. Muss ich eine Vermietungserklärung abgeben?

Ja. Jede Vermietung, auch eine kurze, muss erklärt werden. Für den Rest des Jahres gelten weiterhin die unterstellten Einkünfte.

Kann ich meine Flugtickets für die Wohnungsübergabe abziehen?

Nein. Persönliche Reisekosten werden nicht anerkannt. Abzugsfähig sind nur Ausgaben, die mit der Immobilie und ihrer Vermietung zusammenhängen.

Meine Kosten übersteigen meine Mieteinnahmen. Kann ich den Verlust vortragen?

Nur der Überschuss aus Zinsen und Reparaturen ist vortragbar, und zwar über vier Jahre. Die übrigen Kosten erzeugen keinen vortragbaren Verlust. Die Erklärung ist dann eine Nullerklärung.

Ich bin Brite und lebe in Deutschland. Welcher Satz gilt für mich?

Maßgeblich ist der steuerliche Wohnsitz, nicht die Staatsangehörigkeit. Ein Brite mit steuerlichem Wohnsitz in Deutschland wird mit 19 % besteuert und kann seine Kosten abziehen. Umgekehrt zahlt ein Deutscher mit steuerlichem Wohnsitz in der Schweiz 24 % ohne Kostenabzug.

Muss ich jedes Quartal eine Erklärung abgeben?

Nein, seit den Einkünften 2024 ist eine zusammengefasste Jahreserklärung pro Immobilie möglich. Für die Mieten 2026 gilt der Zeitraum vom 1. bis 20. April 2027.