Wohnung in Spanien nur einen Teil des Jahres vermietet: Wie erkläre ich das?
Kurze Antwort
Mit zwei getrennten Teilen. Für die vermieteten Tage erklären Sie die Mieteinnahmen, für alle übrigen Tage im Eigentum fiktive Eigennutzungseinkünfte, anteilig nach Tagen berechnet. Die Tage dürfen sich nicht überschneiden und müssen zusammen die Zeit im Eigentum ergeben.
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Spanien betrachtet jede Immobilie Tag für Tag. Ein Tag ist entweder vermietet oder nicht. Ist er vermietet, zählt die vereinbarte Miete. Ist er nicht vermietet, aber gehört Ihnen die Wohnung, entsteht ein fiktiver Nutzungsvorteil. Leerstand ohne eigene Nutzung zählt dabei wie Eigennutzung, denn das Gesetz fragt nur, ob die Wohnung vermietet ist.
Wichtig ist eine saubere Zählung. Nehmen Sie die Buchungsbestätigungen oder den Mietvertrag und zählen Sie die Nächte. Tage zwischen zwei Buchungen, an denen niemand in der Wohnung war, gelten als nicht vermietet.
Beispiel mit 120 vermieteten Tagen
Herr S. aus Köln besitzt eine Wohnung in Fuengirola allein. Der Katasterwert beträgt 140.000 €, die Gemeinde wendet 1,1 % an. Er vermietet 120 Tage für 7.800 €. Die anteiligen abziehbaren Kosten liegen bei 2.100 €.
Teil 1: Mieteinnahmen
- 7.800 − 2.100 = 5.700 € Nettoertrag
- Steuer bei 19 %: 1.083 €
Teil 2: fiktive Einkünfte für 245 Tage
- 140.000 × 1,1 % = 1.540 € für ein volles Jahr
- 1.540 × 245/365 = 1.033,70 €
- Steuer bei 19 %: 196,40 €
Insgesamt zahlt er 1.279,40 € spanische Steuer für dieses Jahr. Würde er in der Schweiz wohnen, wären es 24 % auf 7.800 € Bruttomiete (1.872 €) plus 24 % auf 1.033,70 € (248,09 €).
Wann was eingereicht wird
Die Mieteinnahmen eines Jahres werden seit 2024 zusammengefasst erklärt. Ab den Einkünften 2026 gilt für sie nach der Orden HAC/623/2026 der Zeitraum vom 1. bis 20. April des Folgejahres. Die fiktiven Einkünfte haben ihren eigenen Zeitraum, der sich ab 2027 ebenfalls ändern kann. Den aktuellen Stand zeigt der Fristenkalender.
Häufige Stolpersteine
- Kosten doppelt ansetzen: Jahreskosten wie IBI gehören nur mit dem vermieteten Anteil in Teil 1. In Teil 2 gibt es überhaupt keine Abzüge.
- Verwandte gratis wohnen lassen: Ohne Miete ist das kein Mietverhältnis, die Tage zählen zu Teil 2.
- Langzeitmiete über den Jahreswechsel: Ordnen Sie jedem Kalenderjahr nur die Miete zu, die auf dieses Jahr entfällt.
Die Mietseite rechnen Sie mit dem Mietrechner, die Seite der leeren Tage mit dem Rechner.
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