Welche Kosten kann ich als EU-Bürger von den Mieteinnahmen in Spanien abziehen?
Kurze Antwort
Als Ansässiger der EU oder des EWR ziehen Sie in der Regel die Kosten ab, die mit der Vermietung zusammenhängen: IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen, Strom und Wasser, Plattformgebühren, Finanzierungszinsen und eine Abschreibung auf das Gebäude. Gemischt genutzte Kosten nur anteilig für die vermieteten Tage.
Jetzt berechnen →Das Prinzip: nur was der Vermietung dient
Der Satz von 19 % für EU- und EWR-Ansässige gilt auf den Nettobetrag. Abziehbar sind Ausgaben, die notwendig sind, um die Mieteinnahmen zu erzielen. Ausgaben für Ihre eigene Nutzung zählen nicht. Bewahren Sie für jeden Posten eine Rechnung auf, idealerweise auf Ihren Namen und mit spanischer Steuernummer des Ausstellers.
Typische abziehbare Posten
- IBI (Grundsteuer) und kommunale Müllgebühr
- Gemeinschaftskosten der Eigentümergemeinschaft
- Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Reparaturen und Instandhaltung, nicht aber Verbesserungen, die den Wert erhöhen
- Strom, Wasser, Internet, soweit Sie diese für die Gäste zahlen
- Provisionen von Plattformen oder einer Verwaltungsagentur, Reinigung zwischen den Gästen
- Finanzierungszinsen eines Darlehens für den Kauf, in den gesetzlichen Grenzen
- Abschreibung auf den Gebäudewert (ohne Grundstück) und auf die Möblierung
Die genauen Grenzen, etwa für Zinsen und Reparaturen zusammen oder für den Abschreibungssatz, sollten Sie für Ihr Jahr prüfen. Verwenden Sie bei Zweifeln die vorsichtigere Variante.
Die Aufteilung nach Tagen
Bei einer Ferienwohnung, die Sie auch selbst nutzen, gehören Jahreskosten wie IBI oder Versicherung nur teilweise zur Vermietung. Üblich ist eine Aufteilung nach Tagen: Bei 90 vermieteten Tagen von 365 sind rund 24,7 % abziehbar.
Beispiel: IBI 420 €, Gemeinschaftskosten 960 €, Versicherung 240 €, zusammen 1.620 €. Davon entfallen 1.620 × 90/365 = 399,45 € auf die Vermietung. Kosten, die nur wegen der Gäste anfallen, etwa Reinigung oder Plattformgebühren, ziehen Sie dagegen voll ab.
Was nicht abziehbar ist
- Der Kaufpreis selbst (er wirkt nur über die Abschreibung und beim späteren Verkauf)
- Ausgaben für Zeiten der Eigennutzung
- Ihre Reisekosten nach Spanien, außer in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen
- Das Modelo 210 Ihrer leerstehenden Tage: Die fiktiven Einkünfte kennen gar keine Abzüge
Für Eigentümer außerhalb der EU gelten diese Abzüge nicht, siehe Schweiz und Vereinigtes Königreich. Was am Ende übrig bleibt, rechnen Sie mit dem Mietrechner aus. Weitere Hintergründe gibt der Ratgeber zur Vermietung als Nichtresident.
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