Heredar un inmueble en España siendo no residente: impuestos y pasos

Muchos hijos de emigrantes descubren, al fallecer sus padres, que la casa del pueblo en Galicia, el piso de Madrid o el apartamento de la costa forman parte de la herencia. Viven en México, en Suiza o en Bélgica, y de repente tienen que tratar con notarios, registros y Hacienda en España. El proceso tiene etapas claras y un plazo que conviene vigilar desde el principio. Esta guía las ordena sin entrar en el derecho sucesorio, que depende de cada familia y conviene revisar con un notario.

El calendario del heredero

El impuesto español sobre Sucesiones y Donaciones grava a quien recibe, no al fallecido. Cuando el bien está en España y el heredero no reside allí, este tributa en España por lo que hereda, a través del Modelo 650.

Etapa	Plazo orientativo	Qué hacer
Certificados de defunción y de últimas voluntades	Primeras semanas	Saber si existe testamento en España
NIE de cada heredero	Lo antes posible	Necesario para cualquier trámite fiscal
Aceptación de la herencia ante notario	Antes de liquidar, idealmente	Escritura de aceptación y adjudicación
Modelo 650 (Sucesiones)	6 meses desde el fallecimiento	Declarar y pagar el impuesto del heredero
Inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio en el Catastro	Tras el pago	Poner el inmueble a su nombre
Modelo 210 por la renta imputada	Cada año, desde que es propietario	Como cualquier no residente

Los plazos exactos y las posibles prórrogas deben confirmarse en cada caso. Lo importante es no dejar correr los seis meses sin haber puesto en marcha el expediente.

El NIE: la primera gestión

Sin número de identidad de extranjero no se puede aceptar la herencia, liquidar el impuesto ni inscribir el inmueble. Si usted no tiene nacionalidad española, solicítelo en el consulado de España de su país de residencia, con el formulario EX-15 y la tasa del modelo 790, código 012. También puede pedirlo un mandatario en España con un poder. Si es español con DNI, su DNI le sirve como identificador fiscal, aunque viva fuera.

Si son varios hermanos, cada uno necesita su propio número. Es habitual que uno de ellos lleve la iniciativa y los demás otorguen poderes.

El Impuesto sobre Sucesiones para un heredero no residente

La regla europea desde 2015

Antes de 2015, un heredero que vivía fuera de España quedaba sometido a la normativa estatal, menos generosa que la de muchas comunidades autónomas. Tras una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, la ley cambió: desde 2015, los herederos residentes en la UE o el EEE pueden aplicar las reducciones y bonificaciones de la comunidad autónoma donde está el inmueble. En algunas regiones, esto reduce de forma muy notable el impuesto entre padres e hijos.

¿Y si vivo fuera de Europa?

Para herederos residentes en Latinoamérica, Andorra, Reino Unido o Suiza, la cuestión ha sido objeto de numerosos pronunciamientos judiciales, y la práctica ha evolucionado. No conviene dar nada por supuesto: pida a un profesional que analice qué normativa autonómica puede invocar en su caso concreto.

Lo que se declara

El Modelo 650 recoge el valor de lo que recibe cada heredero (su parte del inmueble y de otros bienes en España), las deudas y gastos deducibles, y las reducciones aplicables por parentesco u otras circunstancias. El cálculo depende del grado de parentesco y de la normativa aplicable, por lo que no existe una cifra estándar.

Otros impuestos vinculados a la herencia

Además del impuesto del heredero, la transmisión de un inmueble urbano puede dar lugar a la plusvalía municipal, que se liquida ante el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda. Consulte el plazo y las condiciones con ese ayuntamiento, ya que suele ser breve. Nuestra guía sobre la plusvalía municipal explica cómo funciona este tributo.

Por otra parte, recuerde que su país de residencia puede gravar también la herencia. Algunos convenios o normas internas permiten descontar lo pagado en España; otros no. Hable con un asesor de su país antes de pagar.

Después de la herencia: el Modelo 210 cada año

Una vez propietario, usted queda sujeto al impuesto sobre la renta de no residentes por ese inmueble, como cualquier dueño de segunda vivienda que reside en el extranjero. Si no lo alquila, declara cada año una renta imputada: el valor catastral multiplicado por el 2 % (o el 1,1 % si el municipio revisó sus valores con efectos desde 2012), por su porcentaje de propiedad y por los días del año en que fue titular.

Ejemplo: tres hermanos heredan a partes iguales un piso con un valor catastral de 90 000 € en un municipio al 2 %. La base de cada uno, para un año completo, es 90 000 × 2 % × 1/3 = 600 €. Un hermano residente en Francia paga 19 %, es decir, 114 €; un hermano residente en Argentina paga 24 %, es decir, 144 €. Cada uno presenta su propio Modelo 210.

Mientras la herencia no está repartida, la situación es más compleja: puede consultar nuestra respuesta sobre quién declara tras el fallecimiento del propietario. Si después decide vender, lea la guía sobre la venta y la retención del 3 %.

Documentos que conviene reunir

• Certificado de defunción y, si procede, certificado de últimas voluntades.
• Testamento o declaración de herederos.
• Escritura de propiedad del fallecido y último recibo del IBI (con el valor catastral).
• NIE o DNI de cada heredero.
• Si vive en la UE o el EEE, un certificado de residencia fiscal de su país, útil para justificar la aplicación de la normativa autonómica y el tipo del 19 % en el Modelo 210.

FAQ

¿Tengo que viajar a España para aceptar la herencia?

No necesariamente. Puede otorgar un poder ante el consulado de España o ante un notario de su país, con la legalización que corresponda, para que un apoderado firme en su nombre.

¿Qué pasa si se superan los seis meses?

La presentación fuera de plazo genera recargos e intereses. Si el expediente es complicado, infórmese a tiempo de las posibilidades de prórroga y no espere al último momento.

¿Hay que seguir pagando el IBI durante la herencia?

Sí. El IBI se sigue devengando cada año sobre el inmueble. Lo habitual es que lo pague la herencia o los herederos, y conviene domiciliarlo para evitar recargos.

¿El fallecido tenía declaraciones pendientes?

Puede ocurrir. Las deudas fiscales del difunto se transmiten a los herederos, que deberán regularizar los Modelo 210 no presentados de los ejercicios no prescritos.