Plusvalía municipal (IIVTNU) при продажу житла в Іспанії

Коли нерезидент продає житло в Іспанії, найбільше уваги зазвичай отримують утримання 3 % покупцем і податок на приріст капіталу. Проте є ще один податок, про який часто згадують лише в нотаріуса: plusvalía municipal. Його стягує не центральна податкова, а мерія, і розраховується він за зовсім іншою логікою.

Що таке plusvalía municipal

Повна назва — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Це муніципальний податок на зростання вартості міської землі за період, протягом якого ви володіли нерухомістю. Важливий нюанс: оподатковується саме земля під житлом, а не будівля. Тому навіть квартира в багатоповерхівці має свою частку землі, і податок до неї застосовується.

При продажу платником є продавець. Це стосується й нерезидента.

Чим він відрізняється від інших податків при продажу

Податок	Хто стягує	Що оподатковує	Хто платить
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Мерія	Зростання вартості землі	Продавець
Податок на приріст капіталу (Modelo 210)	AEAT	Різниця між ціною продажу й ціною купівлі з витратами	Продавець-нерезидент, 19 %
Утримання 3 % (Modelo 211)	AEAT	Аванс на рахунок податку на приріст	Покупець утримує з ціни
IBI	Мерія / орган збору	Володіння нерухомістю	Власник на 1 січня

Отже, у рік продажу ви можете мати справу з чотирма різними платежами. Plusvalía municipal — окремий і самостійний: його не можна зарахувати в рахунок 3 % чи податку на приріст. Про загальні правила продажу див. посібник про продаж і Modelo 211.

Два методи розрахунку

Після реформи 2021 року платник може вибрати один із двох методів.

Об'єктивний метод

Береться кадастрова вартість землі (окремий рядок на квитанції IBI) і множиться на коефіцієнт, що залежить від кількості років володіння. До результату застосовується ставка, встановлена муніципалітетом у межах закону. Коефіцієнти та ставки різняться, тож точну суму підкаже мерія або її калькулятор.

Реальний метод

Береться фактичний приріст: різниця між ціною продажу й ціною купівлі, як вони вказані в нотаріальних актах, у частці, що припадає на землю. Цей метод вигідний, коли житло подорожчало мало.

Можна обрати той метод, що дає меншу суму. Тому варто порахувати обидва.

Немає зростання — немає податку

Ще одна важлива зміна 2021 року: якщо продаж не дав приросту вартості, податку немає. Якщо ви купили квартиру за 180 000 € і продаєте за 170 000 €, plusvalía municipal не сплачується. Збиток треба буде підтвердити документами: нотаріальними актами купівлі й продажу.

Це особливо актуально для власників, які купували перед кризою 2008 року на піку цін і продають сьогодні за меншу суму.

Покроковий план

1. Знайдіть кадастрову вартість землі на останній квитанції IBI. Як читати квитанцію, пояснює посібник про кадастрові дані.
2. Зберіть обидва нотаріальні акти: купівлі й продажу.
3. Порахуйте обидва методи або попросіть зробити це нотаріуса, юриста чи мерію.
4. Подайте декларацію чи заяву до мерії у строк, установлений муніципалітетом. Строки короткі, зазвичай кілька тижнів від дати угоди: уточніть їх заздалегідь.
5. Сплатіть податок і збережіть підтвердження.

На практиці нотаріус або юрист часто домовляється з покупцем про утримання суми plusvalía з ціни, щоб забезпечити оплату. Перевірте, що передбачено у вашому договорі.

Для продавців, які живуть за кордоном

• Довіреність. Якщо ви не будете присутні на підписанні, підготуйте довіреність з повноваженнями й на розрахунок податків.
• Оплата. Не всі мерії приймають іноземні перекази однаково просто. Найзручніше, коли суму сплачує ваш представник в Іспанії або вона утримується в нотаріуса.
• Документи на зменшення. Якщо ви претендуєте на відсутність податку через збиток, підготуйте акти й підтвердження витрат.

Повний набір податків при продажу: приклад

Ірина, резидентка України, продає квартиру, куплену за 150 000 €, за 190 000 €.

• Покупець утримує 3 % ціни: 5 700 € (Modelo 211).
• Ірина декларує приріст капіталу в Modelo 210 за ставкою 19 % і, якщо утримання перевищило податок, просить повернення.
• Мерія нараховує plusvalía municipal: Ірина порівнює обидва методи й вибирає вигідніший.
• IBI за рік продажу сплачується за правилами 1 січня.

Орієнтовну суму податку на приріст можна порахувати в калькуляторі приросту капіталу.

Документи, які варто зберегти

Щоб скористатися реальним методом або довести, що зростання вартості не було, знадобляться:

• нотаріальний акт купівлі з ціною;
• нотаріальний акт продажу з ціною;
• квитанція IBI з розбивкою на вартість землі й будівлі;
• для спадщини чи дарування в минулому — документи, що визначали вартість на момент набуття.

Зберігайте копії в одному місці: мерія може запитати їх і через кілька місяців після угоди.

Plusvalía в інших ситуаціях

Податок виникає не лише при продажу. Він може нараховуватися й при спадкуванні чи даруванні, коли власність на землю переходить до іншої особи; у цих випадках платником, як правило, є той, хто отримує майно. Строки й деталі визначає муніципалітет, тож уточнюйте їх окремо. Про податки при спадкуванні — посібник про спадщину.

Чому суми так різняться між містами

Ставки й коефіцієнти встановлюються в межах закону кожною мерією, тож один і той самий приріст може коштувати по-різному в Малазі, Аліканте чи Таррагоні. Порівнювати суми із сусідами з інших міст не варто: орієнтуйтеся на розрахунок саме вашого муніципалітету.

FAQ

Хто платить plusvalía municipal: продавець чи покупець?

За законом при продажу — продавець. Договір може передбачати інше розподілення між сторонами, але відповідальність перед мерією визначається законом.

Чи сплачується plusvalía при продажу зі збитком?

Ні. Після реформи 2021 року, якщо зростання вартості немає, податок не нараховується. Збиток підтверджується нотаріальними актами.

Чи можна вирахувати plusvalía з податку на приріст капіталу?

Сума plusvalía не зараховується в рахунок податку на приріст. Чи можна врахувати її як витрату продажу при розрахунку приросту, уточніть у фахівця.

Скільки часу мерія дає на оплату?

Строк визначає закон і муніципалітет, і він короткий. Уточніть його в мерії чи нотаріуса до дати підписання.