Нерухомість в Іспанії: що декларувати в Україні? Угода про подвійне оподаткування й залік податку

Ви сплатили Modelo 210 в Іспанії. Чи треба ще щось декларувати в Україні? Відповідь залежить насамперед від двох речей: чи ви податковий резидент України і як ви використовуєте свій об'єкт. За житло, яким ви користуєтеся самі, реального доходу немає. А от орендна плата й гроші від продажу — це іноземний дохід, який резидент України, як правило, має задекларувати й вдома, із заліком іспанського податку.

Fiscasa — приватний сервіс, незалежний від Agencia Tributaria та Державної податкової служби України (ДПС). Ми не є українським податковим консультантом. Цей посібник узагальнює загальнодоступні роз'яснення ДПС станом на жовтень 2026 року; правила, особливо в період воєнного стану, часто змінюються. Перевіряйте актуальну інформацію на tax.gov.ua і звертайтеся до українського податкового консультанта щодо своєї ситуації.

Крок 0: де ви податковий резидент?

Усе, що нижче, стосується податкових резидентів України. Податковий кодекс України (підпункт 14.1.213) визначає резидентство за послідовними критеріями: наявність місця проживання в Україні, потім місце постійного проживання, центр життєвих інтересів, тривалість перебування (183 дні) і, нарешті, громадянство. На практиці українська податкова зазвичай вважає громадян України резидентами, доки вони не підтвердять інше, наприклад довідкою про податкове резидентство іншої країни.

Якщо ви живете в Іспанії під тимчасовим захистом

Тут ситуація особливо делікатна, і обережність обов'язкова:

• Якщо ви перебуваєте в Іспанії понад 183 дні на рік або центр ваших інтересів тепер тут, Іспанія може вважати вас своїм податковим резидентом. Тоді ваша іспанська нерухомість декларується не в Modelo 210, а в іспанській декларації IRPF (declaración de la renta), а Modelo 210 вас більше не стосується.
• Сам статус тимчасового захисту не визначає податкового резидентства: значення мають фактичні обставини.
• Ви можете одночасно вважатися резидентом обох країн. Тоді конфлікт вирішується правилами угоди про уникнення подвійного оподаткування (постійне житло, центр інтересів тощо).

Якщо ви не впевнені, у якій країні ви резидент, з'ясуйте це до подання будь-яких декларацій — з консультантом в Іспанії і, за потреби, в Україні.

Правова основа: угода між Україною та Іспанією

Яка угода діє

Відносини між Україною та Іспанією у сфері подвійного оподаткування досі регулюються Угодою між СРСР та Іспанією про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна, підписаною 1 березня 1985 року (чинна з 7 серпня 1986 року). Україна застосовує її як правонаступниця СРСР (стаття 7 Закону України «Про правонаступництво України»); ДПС включає її до переліку чинних угод.

10 вересня 2020 року в Мадриді підписано нову Конвенцію між Україною та Королівством Іспанія про усунення подвійного оподаткування доходів і запобігання ухиленню від сплати податків. Іспанський Конгрес схвалив її у квітні 2021 року. Станом на дату цієї статті ми не змогли підтвердити в офіційних джерелах, що нова конвенція набрала чинності: обидві податкові служби в доступних нам переліках і далі вказують угоду 1985 року. Перевірте поточний статус на сайті ДПС чи Мінфіну перед застосуванням.

Що це означає для нерухомості

Загальний принцип угод про подвійне оподаткування: доходи від нерухомого майна (оренда, а також, як правило, продаж) можуть оподатковуватися в країні, де майно розташоване, тобто в Іспанії. Саме це ви робите через Modelo 210. Країна резидентства (Україна) зберігає право оподатковувати ці доходи, але усуває подвійне оподаткування через залік іноземного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Випадок 1: об'єкт не здається (друге житло)

В Іспанії ви сплачуєте податок на фіктивний умовний дохід (див. умовний дохід від об'єкта, що не здається). Але ви фактично нічого не отримуєте. Український ПДФО оподатковує доходи, нараховані чи отримані платником, тож іспанський умовний дохід як правило, не є доходом, який треба відображати в українській декларації.

Логічний наслідок: іспанський податок на умовний дохід не зараховується в Україні, бо йому не відповідає жоден український податок. Це остаточна витрата.

Якщо ваша ситуація нестандартна (об'єкт оформлено на компанію, узуфрукт, ви надаєте його іншим особам за плату в будь-якій формі), уточніть це з консультантом.

Випадок 2: об'єкт здається

Що кажуть роз'яснення ДПС

За роз'ясненнями ДПС, для податкових резидентів України:

• будь-які іноземні доходи включаються до загального річного оподатковуваного доходу;
• вони оподатковуються ПДФО за ставкою 18 % і військовим збором: 1,5 % для доходів, отриманих до 31 грудня 2024 року включно, і 5 % для доходів, нарахованих чи виплачених з 1 січня 2025 року;
• дохід в іноземній валюті перераховується в гривні за курсом НБУ на дату отримання;
• іноземні доходи декларуються в податковій декларації про майновий стан і доходи — подається до 1 травня наступного року (зокрема через Електронний кабінет), а податок сплачується, як правило, до 1 серпня.

Залік іспанського податку

Податок, сплачений в Іспанії, можна зарахувати в рахунок українського ПДФО, щоб не платити двічі. Умови, за роз'ясненнями ДПС:

• потрібна довідка іспанського податкового органу про суму отриманого доходу та сплаченого податку;
• довідку треба легалізувати, якщо міжнародний договір не передбачає інакше; на практиці і Україна, і Іспанія є учасницями Гаазької конвенції, тож зазвичай ідеться про апостиль, а також нотаріально засвідчений переклад українською;
• сума заліку не може перевищувати податку, який мав би бути сплачений в Україні з цього доходу;
• військовий збір не зараховується: він сплачується в Україні повністю.

Найпростіше — замовити в AEAT довідку про сплачений податок для кожного року й кожного власника, щойно Modelo 210 оплачено. Fiscasa підкаже, яку саме довідку запитувати.

Приклад із цифрами (спрощений)

Олег, податковий резидент України, одноосібно здає квартиру в Торрев'єсі. У 2026 році він отримує 8 400 € орендної плати.

В Іспанії: як резидент країни поза ЄС, він сплачує 24 % від валової орендної плати без вирахування витрат: 8 400 × 24 % = 2 016 €, плюс податок на умовний дохід за дні без оренди (він на український залік не впливає).

В Україні (умовно в євро, щоб не залежати від курсу; насправді все перераховується в гривні за курсом НБУ на дату кожного надходження, а базу варто перевірити з консультантом):

• ПДФО 18 %: 8 400 × 18 % = 1 512 €;
• залік іспанського податку: обмежений українським ПДФО, тобто 1 512 € (з 2 016 € сплачених в Іспанії), тому ПДФО до сплати — 0 €;
• військовий збір 5 %: 8 400 × 5 % = 420 € до сплати в Україні;
• надлишок іспанського податку (504 €) в Україні не повертається й не переноситься.

Разом податки за оренду: 2 016 € в Іспанії + 420 € в Україні.

Випадок 3: продаж об'єкта

Продаж іспанської нерухомості — найчутливіша ситуація, бо суми великі:

• В Іспанії ви сплачуєте 19 % від приросту капіталу, а покупець утримує 3 % ціни як аванс (див. продаж нерухомості в Іспанії).
• В Україні, за поширеним тлумаченням і окремими індивідуальними податковими консультаціями ДПС, дохід від продажу закордонної нерухомості розглядається як іноземний дохід (18 % ПДФО + 5 % військового збору). За деякими тлумаченнями, пільги статті 172 ПКУ для продажу житла (наприклад, після трьох років володіння) стосуються лише нерухомості в Україні, а база може визначатися інакше, ніж в Іспанії — аж до всієї суми продажу.
• Іспанський податок можна зарахувати в межах українського ПДФО за наявності довідки; військовий збір не зараховується.

Не продавайте, не порахувавши обидві сторони: обов'язково зверніться до українського податкового консультанта до підписання угоди.

Особливості воєнного стану

Під час воєнного стану правила декларування в Україні кілька разів змінювалися. Зверніть увагу, зокрема, на таке (і перевіряйте актуальність на tax.gov.ua):

• Відстрочка: платники, які через обставини воєнного стану не можуть виконати податкові обов'язки, за чинними правилами можуть подати декларацію та сплатити податок протягом певного строку після припинення воєнного стану. Ця можливість не застосовується автоматично: потрібна заява з підтверджувальними документами.
• Звільнені доходи: деякі види допомоги, пов'язані з війною (наприклад, гуманітарна чи матеріальна допомога від іноземних держав і благодійних організацій), не декларуються й не оподатковуються. Орендна плата чи кошти від продажу нерухомості до них не належать.
• Ставки: військовий збір було підвищено з 1,5 % до 5 % для доходів з 2025 року. Ставки можуть змінюватися й далі.
• Банківські перекази: обмеження НБУ на валютні операції можуть впливати на перекази коштів з України до Іспанії чи навпаки.

Перехресний календар Україна–Іспанія

Період	Іспанія	Україна
Січень–квітень 2027	Оренда 2026: 1–20 квітня 2027	Декларація за 2026 рік: до 1 травня 2027
Квітень–грудень 2027	Умовний дохід 2026: 1 квітня – 31 грудня 2027	Сплата податку за декларацією: як правило, до 1 серпня 2027

З 2027 року іспанська декларація з оренди (квітень) подається приблизно тоді ж, що й українська (до 1 травня). Плануйте заздалегідь: довідку з Іспанії про сплачений податок можна отримати лише після оплати Modelo 210, а для її апостилювання й перекладу потрібен час. Якщо довідка не встигає, з'ясуйте з консультантом, як діяти (наприклад, подання уточнювальної декларації згодом).

Що робить Fiscasa

З кожною декларацією з оренди чи продажу Fiscasa надає підсумок для країни проживання: валова орендна плата, дні оренди, адреса об'єкта, дати й суми сплаченого в Іспанії податку — в зручному для перенесення вигляді, а також підказку, як запросити в AEAT довідку про сплачений податок. Цей підсумок — допомога, а не українська податкова консультація: вашу українську декларацію ви подаєте самостійно, і складні випадки (продаж, подвійне резидентство, тимчасовий захист) радимо перевірити з українським консультантом. Див. наші ціни.

Поширені запитання

Чи треба декларувати в Україні умовний дохід від мого другого житла в Іспанії?

Як правило, ні: ви нічого фактично не отримуєте, тож у сенсі українського ПДФО доходу немає. Сплачується лише іспанський податок.

Чи можна відняти від українського податку весь податок, сплачений в Іспанії?

Ні, лише в межах українського ПДФО, нарахованого на той самий дохід. Надлишок не повертається. Військовий збір не зараховується взагалі.

Які документи потрібні для заліку?

Довідка іспанського податкового органу про суму доходу й сплаченого податку, як правило, з апостилем і перекладом українською. Збережіть також Modelo 210 і підтвердження оплати.

Я живу в Іспанії під тимчасовим захистом. Мені треба щось декларувати в Україні?

Це залежить від того, резидентом якої країни ви є з податкової точки зору. Якщо ви стали податковим резидентом Іспанії, свою іспанську нерухомість ви декларуєте в IRPF, а не в Modelo 210; чи зберігаються обов'язки в Україні — залежить від вашого українського статусу й правил угоди. Ця ситуація потребує індивідуальної перевірки.

Я ніколи не декларував іспанську оренду в Україні. Що робити?

Зверніться до консультанта щодо подання декларації чи уточнювальної декларації за минулі періоди та можливих санкцій, з урахуванням правил воєнного стану. В Іспанії подивіться наш посібник декларування минулих років.

Чи вже діє нова угода між Україною та Іспанією 2020 року?

Станом на дату цієї статті ми не змогли підтвердити її набрання чинності; обидві сторони й далі вказують угоду 1985 року. Перевірте актуальний статус на сайті ДПС або Мінфіну.