De plusvalía municipal (IIVTNU) bij de verkoop van uw Spaanse woning

Wie zijn woning in Spanje verkoopt, rekent meestal met de belasting op de meerwaarde en met de inhouding van 3 % door de koper. Een derde post wordt vaak vergeten tot de notaris ernaar vraagt: de plusvalía municipal. Het is een gemeentelijke belasting, los van de rijksbelasting op uw winst, en ze kan enkele honderden tot enkele duizenden euro bedragen. Deze gids legt uit hoe ze werkt, hoe u het bedrag inschat en hoe u ze in uw verkoopplanning opneemt.

Wat wordt er belast?

De officiële naam is Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, afgekort IIVTNU. Zoals de naam zegt, belast ze de waardestijging van de grond waarop uw woning staat, niet die van het gebouw. Ze wordt geheven door de gemeente waar de woning ligt, telkens wanneer de eigendom overgaat.

Dat verklaart waarom twee verkopers met dezelfde winst een heel verschillende plusvalía kunnen betalen. Een vrijstaande villa op een ruim perceel in een dure gemeente heeft een groot grondaandeel. Een appartement in een groot complex deelt het perceel met tientallen andere eenheden, zodat het grondaandeel per woning klein is.

Wie betaalt?

Bij een verkoop is de verkoper de belastingplichtige. Is de verkoper niet-ingezetene, dan willen notaris en koper zekerheid dat de gemeente betaald wordt, omdat een onbetaalde plusvalía problemen kan geven voor de nieuwe eigenaar. In de praktijk wordt het bedrag dan vaak bij de akte ingehouden of rechtstreeks geregeld. Spreek dit vooraf af met uw advocaat en de notaris.

Twee berekeningsmethodes

Na een uitspraak van het Spaanse Grondwettelijk Hof werd de belasting in 2021 hervormd. Sindsdien zijn er twee methodes en mag u de voor u gunstigste gebruiken.

	Objectieve methode	Reële methode
Vertrekpunt	Kadastrale waarde van de grond	Werkelijke aankoop- en verkoopprijs
Berekening	Grondwaarde × coëfficiënt volgens het aantal jaren bezit × gemeentelijk tarief	Werkelijke winst × grondaandeel × gemeentelijk tarief
Wanneer gunstig	Bij grote prijsstijgingen en lage kadastrale grondwaarde	Bij een kleine werkelijke winst
Bewijs	Gegevens van de IBI-aanslag	Aankoop- en verkoopakte

De coëfficiënten en het tarief worden binnen wettelijke grenzen door elke gemeente vastgesteld. Vraag daarom de verordening (ordenanza fiscal) van uw gemeente op of laat de notaris een schatting maken.

Geen winst, geen belasting

Een belangrijke regel van de hervorming: als de verkoop geen winst oplevert, omdat u voor minder verkoopt dan u kocht, dan is er geen plusvalía verschuldigd. U moet dat wel aantonen, meestal met de aankoop- en verkoopakten. Wie in een dalende markt verkoopt, of met verlies na een dure aankoop, heeft dus goede kans dat er niets te betalen valt. Doe die aangifte toch, met de bewijsstukken, zodat de gemeente geen ambtshalve aanslag oplegt.

Stappenplan bij verkoop

1. Vóór de compromis: vraag uw advocaat of de notaris om een schatting van de plusvalía, naast de meerwaardebelasting.
2. Verzamel de akten: de aankoopakte met de prijs en de kosten, de nieuwe verkoopprijs, de IBI-aanslag met de kadastrale grondwaarde.
3. Kies de methode: laat beide berekenen en neem de laagste.
4. Spreek de betaling af: inhouding bij de akte of rechtstreekse betaling door uw vertegenwoordiger.
5. Dien de aangifte in bij de gemeente binnen de termijn die zij hanteert. Die termijn is kort; wacht niet tot na de zomer.
6. Bewaar het betalingsbewijs. Het kan nodig zijn bij de afrekening met de koper.

De andere belastingen bij verkoop

De plusvalía komt bovenop de rijksbelasting. Voor een niet-ingezeten verkoper ziet het geheel er zo uit:

• de koper houdt 3 % van de prijs in en stort die door met de Modelo 211;
• u geeft de meerwaarde aan op de Modelo 210, tegen 19 %, binnen de drie maanden na de maand van die doorstorting;
• de winst is de verkoopprijs min verkoopkosten, min de aankoopprijs met aankoopkosten en verbeteringswerken, en min de afschrijvingen als u de woning verhuurde;
• is de 3 % meer dan de verschuldigde belasting, dan vraagt u het verschil terug.

De plusvalía die u betaalt, is een kost die bij de verkoop hoort en in de regel de meerwaarde verlaagt. Alles over de rijksbelasting leest u in de gids over verkopen en de Modelo 211.

Ook buiten een verkoop

De plusvalía municipal geldt niet alleen bij verkoop. Ook een schenking of een erfenis kan een heffing veroorzaken. Bij zo'n kosteloze overgang is in de regel niet de vorige eigenaar maar degene die de woning ontvangt de belastingplichtige. De regels voor die gevallen kunnen verschillen; zie de gidsen over schenken en erven.

Een voorbeeld

Wim uit Eindhoven verkoopt na twaalf jaar zijn appartement in Dénia. Hij kocht voor € 190.000 en verkoopt voor € 175.000. Omdat hij verlies maakt, is er geen plusvalía municipal verschuldigd. Hij dient bij de gemeente een aangifte in met beide akten als bewijs. De koper houdt wel 3 % in, € 5.250. Omdat er geen meerwaarde is, vraagt Wim dat bedrag volledig terug via de Modelo 210. Dat kan even duren, maar het geld komt terug.

FAQ

Wie betaalt de plusvalía municipal bij een verkoop?

De verkoper. Bij een niet-ingezeten verkoper wordt het bedrag vaak bij de akte ingehouden of via een vertegenwoordiger geregeld.

Moet ik plusvalía betalen als ik met verlies verkoop?

Nee. Sinds de hervorming van 2021 is er geen belasting als er geen winst is. U moet het verlies wel aantonen met de akten.

Is de plusvalía hetzelfde als de belasting op de meerwaarde?

Nee. De plusvalía is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. De meerwaarde wordt apart belast door de Agencia Tributaria, tegen 19 %.

Hoe weet ik welke methode goedkoper is?

Laat beide berekenen. De objectieve methode vertrekt van de kadastrale grondwaarde, de reële van de werkelijke prijzen. U mag de laagste kiezen. Zie ook wat is de plusvalía municipal.