Plusvalía municipal (IIVTNU): kommunens skatt när du säljer i Spanien

När du säljer en bostad i Spanien möter du två skatter med nästan samma namn. Den ena är statens skatt på din vinst, som en icke-bosatt betalar med 19 %. Den andra är kommunens plusvalía municipal, officiellt Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Den beskattar inte hela din vinst utan ökningen av markens värde under den tid du har ägt bostaden. Den här guiden förklarar hur den fungerar, vem som betalar och hur du undviker att betala för mycket.

Statens skatt och kommunens skatt i jämförelse

	Statens vinstskatt (icke-bosatt)	Plusvalía municipal
Vem tar ut den	Agencia Tributaria	Kommunen eller dess uppbördsorgan
Vad beskattas	Hela vinsten på bostaden	Ökningen av markvärdet
Skattesats	19 % för icke-bosatta	Kommunens egen sats
Förskott	Köparen håller inne 3 % av priset (Modelo 211)	Inget statligt förskott
Deklaration	Modelo 210 inom tre månader efter månaden för försäljningen	Kommunens eget formulär
Om ingen vinst	Ingen skatt, du kan begära tillbaka de 3 %	Ingen skatt, men du måste visa det

Båda skatterna kan alltså tas ut vid samma försäljning. Läs om den statliga delen i guiden om försäljning och Modelo 211.

Vem betalar?

Vid en försäljning är det säljaren som är skattskyldig. Eftersom kommunen kan ha svårt att driva in skatten från en säljare som bor utomlands är det vanligt att köparen eller notarien begär att ett belopp för plusvalía hålls inne vid tillträdet, eller att köpekontraktet reglerar hur den ska betalas. Läs avtalet noga och fråga vad som gäller innan du skriver under.

Vid ett arv eller en gåva är det i stället den som tar emot bostaden som betalar.

Två sätt att beräkna skatten

Sedan reformen 2021 finns två metoder, objektiv och verklig. I regel kan säljaren få den metod tillämpad som ger lägst skatt, men kontrollera hur din kommun hanterar valet.

Den objektiva metoden

Den utgår från markdelen av katastervärdet (taxeringsvärdet) vid försäljningen, alltså valor catastral suelo på IBI-beskedet. Kommunen multiplicerar det med en koefficient som beror på hur många år du har ägt bostaden, och tillämpar sedan sin skattesats. Koefficienterna och satsen varierar mellan kommuner och över tid.

Den verkliga metoden

Den utgår från den faktiska skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningspriset, enligt köpehandlingarna, fördelad på markens andel av fastigheten. Om din verkliga vinst är liten kan denna metod ge en lägre skatt än den objektiva.

Du behöver inte räkna själv, men du bör be den som sköter försäljningen att jämföra båda.

Ingen vinst, ingen skatt

En viktig princip sedan 2021: om markvärdet inte har ökat, till exempel för att du säljer till ett lägre pris än du köpte för, tas ingen plusvalía ut. Det räcker inte att säga det; du visar det med köpehandlingen och försäljningshandlingen.

Steg för steg vid en försäljning

1. Före kontraktet: ta fram IBI-beskedet för försäljningsåret och din köpehandling.
2. Be om en uppskattning av plusvalía enligt båda metoderna.
3. Kom överens med köparen om hur skatten betalas eller hålls inne.
4. Efter tillträdet: lämna kommunens deklaration inom den frist kommunen tillämpar. Fristen är kort och räknas i regel från försäljningsdagen; kontrollera den med kommunen.
5. Spara kvittot. Det behövs för din egen dokumentation.
6. Glöm inte statens skatt: Modelo 210 för vinsten, och eventuellt ansökan om återbetalning av de 3 %.

Är plusvalía avdragsgill mot statens vinstskatt?

I beräkningen av vinsten för den statliga skatten dras försäljningskostnaderna av från priset. Fråga din rådgivare om den plusvalía du har betalat kan räknas in där i ditt fall. Uppskatta vinstskatten med verktyget för kapitalvinst.

Och i Sverige?

Vinsten vid försäljning av en bostad i Spanien ska även redovisas i Sverige, med avräkning för den spanska skatten. Hur den kommunala skatten behandlas där bör du kontrollera med Skatteverket.

Ett räkneexempel i ord

Anta att du köpte en lägenhet för femton år sedan och nu säljer den. Enligt den objektiva metoden tar kommunen markdelen av katastervärdet, multiplicerar den med koefficienten för femton års ägande och tillämpar sin skattesats. Enligt den verkliga metoden utgår man från skillnaden mellan försäljningspris och köpeskilling och räknar fram den del som avser marken. Har priserna i området stigit lite blir den verkliga metoden ofta förmånligare. Har de stigit mycket kan den objektiva vara lägre. Därför lönar det sig att jämföra.

Exakta belopp beror på kommunens beslut. Kontrollera de koefficienter och den skattesats som gäller i din kommun det år du säljer.

Vanliga misstag

• Att tro att statens skatt täcker allt. De 3 % som köparen håller inne gäller bara statens vinstskatt.
• Att missa kommunens frist. Den är kort och kan ge påslag om den passeras.
• Att inte spara köpehandlingen. Utan den är det svårt att visa att det inte finns någon vinst eller att den verkliga metoden ger lägre skatt.
• Att glömma IBI för försäljningsåret. Säljaren är ägare den 1 januari och är skyldig att betala årets IBI, även om parterna ofta fördelar kostnaden.

FAQ

Måste jag betala plusvalía om jag säljer med förlust?

Nej. Sedan reformen 2021 tas ingen skatt ut om markvärdet inte har ökat. Du måste dock kunna visa det med köpe- och försäljningshandlingarna.

Kan köparen betala plusvalía i stället för mig?

Det kan avtalas, men det är säljaren som är skattskyldig enligt lagen. Köpare håller ofta inne ett belopp när säljaren bor utomlands. Läs om plusvalía municipal i korthet.

Är plusvalía samma sak som de 3 % som köparen håller inne?

Nej. De 3 % är ett förskott på statens vinstskatt (Modelo 211). Plusvalía är en separat kommunal skatt.

Hur länge måste jag ha ägt bostaden för att slippa skatten?

Det finns ingen sådan gräns. Ägartiden påverkar beräkningen enligt den objektiva metoden, men befriar inte från skatten.