Plusvalía municipal (IIVTNU) ved salg af din bolig i Spanien

Når en dansk ejer sælger sin spanske lejlighed, er opmærksomheden som regel rettet mod to ting: de 3 %, som køberen tilbageholder, og skatten af gevinsten på Modelo 210. Men der er en tredje regning, som mange først hører om hos notaren: den kommunale plusvalía. Den officielle betegnelse er Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, forkortet IIVTNU. Den er ikke en statsskat, men en kommunal skat, og den følger sine egne regler.

Hvad beskattes?

Plusvalía municipal beskatter værdistigningen på grunden under en bygning i byzone, i den periode du har ejet den. Det er altså ikke hele boligens gevinst, og det er ikke bygningen, men den del af værdien, der knytter sig til grunden. Ejer du en lejlighed, er det din andel af grunden under ejendommen, der tæller.

Ved et salg er det sælgeren, der skal betale. Skatten opkræves af kommunen, eller i nogle provinser af et opkrævningsorgan, ligesom IBI.

De tre spanske skatter ved et salg

Skat	Opkræves af	Grundlag	Betales af
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Kommunen	Grundens værdistigning	Sælger
Modelo 210 for avancen	Staten (AEAT)	Salgspris minus købspris, omkostninger og forbedringer	Sælger, 19 %
Modelo 211	Staten (AEAT)	3 % af salgsprisen, som forskud	Køber tilbageholder og indbetaler

Plusvalía municipal og Modelo 210 er to forskellige skatter, og den ene erstatter ikke den anden. Om den kommunale skat kan indgå i beregningen af den statslige gevinst, bør du få afklaret i forbindelse med salget. Se salg og Modelo 211.

To beregningsmetoder

Efter en reform i 2021, som fulgte en dom fra den spanske forfatningsdomstol, kan skatten beregnes på to måder, og den skattepligtige kan bruge den mest fordelagtige.

Den objektive metode

Kommunen tager grundens valor catastral på salgstidspunktet og ganger den med en lovbestemt koefficient, der afhænger af, hvor mange år du har ejet boligen. Resultatet ganges med kommunens skattesats. Metoden kræver ingen dokumentation af priser; den bygger på matrikeldata.

Den reelle metode

Her bruges den faktiske gevinst: forskellen mellem salgspris og købspris, fordelt på grunden i forhold til grundens andel af den samlede valor catastral. Metoden er interessant, hvis du har solgt med en lille gevinst eller har ejet boligen kort tid.

Eksempel på fordelingen: valor catastral 100 000 €, heraf grund 40 000 €. Grundandelen er 40 %. Har du solgt med en reel gevinst på 30 000 €, er grundens andel af gevinsten 30 000 × 40 % = 12 000 €. Det er udgangspunktet for den reelle metode; kommunens sats lægges derefter på.

Kommunerne fastsætter selv deres satser inden for lovens rammer, så samme gevinst kan give forskellig skat i Torrevieja og i Marbella.

Ingen gevinst, ingen skat

Det vigtigste resultat af reformen: er der ingen værdistigning, skal der ikke betales plusvalía. Har du solgt for mindre, end du købte for, eller til samme pris, kan du dokumentere det med købs- og salgsskøderne og undgå skatten. Det gælder også i dag for boliger, der blev købt på toppen af markedet før finanskrisen.

Kommunen kræver normalt, at du selv fremlægger dokumentationen. Gem derfor dine skøder og købsbilag fra den dag, du købte.

Sådan forløber det i praksis

1. Før salget: få en skønnet beregning efter begge metoder, så du kender beløbet.
2. Ved notaren: notaren oplyser kommunen om salget. I nogle kommuner indgiver sælger selv en erklæring, i andre sender kommunen en opkrævning.
3. Betaling: fristen er kort efter salget og fastsættes af reglerne for kommunen; tjek den hos kommunen eller opkræveren.
4. Arkivér kvitteringen sammen med dine papirer om salget og din Modelo 210.

Bor du i Danmark, er det praktisk at give en person i Spanien fuldmagt til at håndtere kommunens henvendelser, så en opkrævning ikke går tabt med posten.

Plusvalía ved arv og gave

Ved arv og gave er det modtageren, ikke den, der overdrager, der normalt er skattepligtig over for kommunen. Ved arv er der som regel længere frister end ved salg. Se arv af en bolig i Spanien og gave af en bolig.

Husk den sidste Modelo 210

Salgsåret har sin egen beregnede indkomst: fra 1. januar til salgsdagen. Den skal indberettes som i andre år, ud over indberetningen af gevinsten. Vil du se skatten af gevinsten, så prøv avanceberegneren.

Dokumenter, du skal have klar

For at kunne vælge den rigtige metode og eventuelt dokumentere, at der ikke er nogen gevinst, skal du kunne fremlægge:

• købsskødet med købsprisen og datoen;
• salgsskødet med salgsprisen;
• den seneste IBI-kvittering, der viser valor catastral og fordelingen mellem grund og bygning;
• dokumentation for omkostninger ved købet og salget.

Har du arvet boligen, er det arveskødet, der viser den oprindelige værdi. Mangler du gamle dokumenter, kan notaren eller tinglysningskontoret ofte udlevere en kopi.

FAQ

Kan køberen betale plusvalía i stedet for mig?

Lovens udgangspunkt er, at sælger betaler ved et salg. Parterne kan aftale noget andet i købsaftalen, men over for kommunen er det sælger, der hæfter.

Jeg har solgt med tab. Skal jeg gøre noget?

Ja. Du skal som regel stadig give kommunen besked og dokumentere tabet med skøderne. Så skal der ikke betales noget.

Er plusvalía det samme som skatten på avancen?

Nej. Plusvalía municipal er kommunens skat på grundens værdistigning. Skatten på avancen er statens og indberettes på Modelo 210 med 19 %.

Hvilken metode vælger kommunen?

Den objektive metode er udgangspunktet. Kan du dokumentere, at den reelle gevinst giver en lavere skat, kan du påberåbe dig den.