Plusvalía municipal (IIVTNU) al vender: guía para propietarios no residentes

Cuando un no residente vende su vivienda en España, suele tener presentes dos cosas: el precio y la retención del 3 % que practica el comprador. Hay un tercer elemento que a menudo aparece tarde, en la notaría o semanas después: la plusvalía municipal. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). No tiene nada que ver con el impuesto estatal sobre la ganancia, y se paga a otra administración.

Dos impuestos con nombres parecidos

	Plusvalía municipal (IIVTNU)	Impuesto sobre la ganancia (no residente)
Quién lo cobra	El ayuntamiento del municipio del inmueble	La Agencia Tributaria
Qué grava	El aumento de valor del terreno	La diferencia entre precio de venta y coste de adquisición del inmueble
Quién paga	El vendedor, en una venta	El vendedor
Tipo	Lo fija cada ayuntamiento dentro de límites legales	19 % para no residentes
Formulario	Autoliquidación o declaración municipal	Modelo 210 (con la retención previa del Modelo 211)

Ambos pueden coexistir en la misma venta. La guía sobre la venta y la retención del 3 % cubre la parte estatal; esta se centra en la municipal.

Qué grava exactamente

La plusvalía municipal no mira el piso ni la casa, sino el suelo sobre el que se asienta. Grava el incremento de valor del terreno urbano durante el tiempo en que usted fue propietario. En un apartamento, el suelo es una parte proporcional del solar del edificio; en una villa, la parcela.

Los dos métodos de cálculo desde 2021

Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, la ley se reformó en 2021. Desde entonces:

• No hay impuesto si no hay ganancia. Si usted vende por menos de lo que pagó, puede acreditarlo (con las escrituras de compra y de venta) y no tributa.
• Si hay ganancia, el contribuyente puede elegir entre dos métodos y quedarse con el que dé menos impuesto:

Método objetivo

Parte del valor catastral del suelo en el momento de la venta, que figura en el recibo del IBI. A ese valor se aplica un coeficiente que depende de los años de tenencia, fijado por el ayuntamiento dentro de unos máximos legales, y luego el tipo municipal.

Método real (o de estimación directa)

Toma la ganancia real: precio de venta menos precio de compra, según las escrituras, en la proporción que corresponde al suelo dentro del valor catastral total. A esa base se le aplica el tipo municipal.

La elección entre ambos métodos puede marcar una gran diferencia, sobre todo en ventas tras pocos años o con poca revalorización. Los coeficientes y tipos de cada ayuntamiento cambian, así que conviene pedir una simulación con los datos de su municipio.

Pasos prácticos para el vendedor no residente

1. Antes de firmar, reúna la escritura de compra, el último recibo del IBI y una estimación del precio de venta.
2. Pida una simulación de la plusvalía con ambos métodos y compruebe si existe ganancia real.
3. Acuerde con el comprador cómo se gestiona el pago. Cuando el vendedor no reside en España, en la práctica suele retenerse en la firma el importe estimado de la plusvalía, porque la ley prevé que, en ese caso, el comprador pueda quedar obligado frente al ayuntamiento. Confírmelo con la notaría.
4. Presente la autoliquidación o declaración ante el ayuntamiento u organismo recaudador dentro del plazo, que suele ser corto tras la escritura. Compruebe ese plazo en la ordenanza municipal.
5. Guarde el justificante: lo necesitará para cerrar la operación y, según su país, para justificar gastos de la venta.

Encaje con el Modelo 210 de la venta

En el cálculo de la ganancia estatal de un no residente, la base es el precio de venta menos los gastos de venta, menos el coste de adquisición (precio más gastos de compra y mejoras, menos amortizaciones si estuvo alquilado). Los gastos inherentes a la venta reducen la ganancia. Pregunte a su asesor cómo tratar la plusvalía municipal pagada en su caso concreto.

El calendario estatal es distinto del municipal: el comprador ingresa el 3 % con el Modelo 211 en el mes siguiente a la venta, y usted presenta el Modelo 210 en los tres meses siguientes a ese mes. Si la retención supera el impuesto, se pide la devolución, cuya tramitación suele ser lenta. Puede estimar la ganancia con el simulador de ganancia patrimonial.

Errores frecuentes

• Confundir la plusvalía municipal con el impuesto estatal y creer que la retención del 3 % lo cubre todo.
• Pagar sin comparar métodos cuando el método real daría menos.
• No acreditar la pérdida: si vendió por menos de lo que compró, aporte las escrituras para no tributar.
• Olvidar el plazo municipal, que no coincide con el del Modelo 210.

FAQ

¿Pago plusvalía municipal si vendo con pérdidas?

No, desde la reforma de 2021, si demuestra con las escrituras que no hubo incremento de valor. Conserve ambos documentos.

¿Quién paga, el comprador o el vendedor?

En una venta, el contribuyente es el vendedor. Cuando este no reside en España, es frecuente que el importe se retenga en la firma para asegurar el pago; verifique el acuerdo en la escritura.

¿También se paga en una herencia o una donación?

La transmisión de un inmueble urbano por herencia o donación también puede generar este impuesto, con plazos y reglas propios. Consulte con el ayuntamiento.

¿Puede ser mayor que el impuesto estatal?

Depende del municipio, de los años de tenencia y del valor del suelo. En ventas con poca ganancia real, el método real suele limitar mucho el importe. Más información en qué es la plusvalía municipal.