Welche Steuer zahle ich auf den Gewinn beim Verkauf meiner Immobilie in Spanien?
Kurze Antwort
19 % auf den Gewinn, für Nichtresidenten innerhalb und außerhalb der EU. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten, minus Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Verbesserungen. War die Wohnung vermietet, werden die Abschreibungen abgezogen. Der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung ein.
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Spanien besteuert beim Verkauf nicht den Preis, sondern den Zuwachs. Für Nichtresidenten gilt:
Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Kaufpreis + Erwerbskosten + Verbesserungen − Abschreibungen)
- Verkaufskosten: Maklerprovision, Energieausweis, Notar- und Registerkosten, die Sie als Verkäufer tragen.
- Erwerbskosten: Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer beim Kauf, Notar, Grundbuch, Gestor.
- Verbesserungen: Umbauten, neue Küche, Pool, Klimaanlage. Reparaturen und laufender Unterhalt zählen nicht.
- Abschreibungen: Nur wenn die Wohnung vermietet war. Die Abschreibung, die Sie bei der Miete geltend machen konnten, senkt den Anschaffungswert.
Ein Rechenbeispiel
Ehepaar F. aus Hamburg kaufte 2015 für 180.000 €, zahlte 18.000 € Erwerbskosten und investierte 12.000 € in eine neue Küche. Es verkauft 2026 für 265.000 €, die Maklerprovision beträgt 8.000 €. Die Wohnung war nie vermietet.
- Netto-Verkaufserlös: 265.000 − 8.000 = 257.000 €
- Anschaffungswert: 180.000 + 18.000 + 12.000 = 210.000 €
- Gewinn: 47.000 €, je Ehepartner 23.500 €
- Steuer je Ehepartner bei 19 %: 4.465 €, zusammen 8.930 €
Der Käufer hat 3 % von 265.000 € einbehalten, also 7.950 €. Das Paar schuldet 8.930 €, zahlt also noch 980 € nach. Wäre der Gewinn kleiner, gäbe es eine Erstattung, siehe 3 % zurückfordern.
Die Verfahrensschritte
- Beim Notartermin behält der Käufer 3 % ein und zahlt sie mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria, siehe Einbehalt von 3 %.
- Jeder Verkäufer erklärt seinen Gewinn mit dem Modelo 210 und verrechnet dort den Einbehalt.
- Die Gemeinde verlangt gegebenenfalls zusätzlich die plusvalía municipal auf den Wertzuwachs des Bodens.
Und in Deutschland?
Deutschland darf den Gewinn nach dem Abkommen ebenfalls besteuern und rechnet die spanische Steuer an. Bei Privatpersonen ist ein Verkauf in Deutschland nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren in der Regel steuerfrei. Klären Sie den Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.
Ihren eigenen Gewinn rechnen Sie mit dem Veräußerungsgewinn-Rechner aus. Den ganzen Ablauf beschreibt der Ratgeber zum Verkauf und Modelo 211.
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