Муниципальная plusvalía (IIVTNU) при продаже квартиры в Испании

Продавая квартиру в Испании, нерезидент обычно готовится к налогу на прирост капитала и удержанию 3 % покупателем. Но в списке расходов есть и третий пункт, о котором многие узнают лишь у нотариуса, — муниципальная plusvalía. Это местный налог, который взимает муниципалитет. Он не зависит от того, заработали ли вы на продаже в целом: его предмет — только рост стоимости земли под вашей квартирой.

Что это за налог

Полное название — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Он возникает при каждой передаче городской недвижимости:

• при продаже;
• при дарении;
• при переходе по наследству.

При продаже налог платит продавец. При дарении и наследстве — тот, кто получает объект.

Важно: это не то же самое, что налог на прирост капитала нерезидента. Тот платится государству через Modelo 210 и считается с разницы цен. Plusvalía платится муниципалитету и считается с роста стоимости земли.

	Муниципальная plusvalía	Налог на прирост (Modelo 210)
Кто взимает	Муниципалитет	Agencia Tributaria
База	Рост стоимости земли	Разница между ценой продажи и стоимостью приобретения
Ставка	Устанавливается муниципалитетом	19 % для всех нерезидентов
Кто платит при продаже	Продавец	Продавец

Два метода расчёта

После реформы 2021 года, вызванной решениями Конституционного суда, закон предусматривает два метода. Налогоплательщик может выбрать тот, который даёт меньшую сумму.

Объективный метод

База рассчитывается от кадастровой стоимости земли (не всей квартиры) на дату продажи, умноженной на коэффициент, зависящий от количества лет владения. Коэффициенты устанавливаются законом в пределах максимальных значений, а муниципалитет применяет свою ставку. Стоимость земли указана в квитанции IBI отдельной строкой — valor catastral suelo.

Реальный метод

База — фактический рост стоимости земли: разница между ценой продажи и ценой покупки, умноженная на долю земли в кадастровой стоимости. Этот метод выгоднее, если квартира подорожала мало, а владели вы ею долго.

Когда налога нет

Если вы докажете, что прироста не было — например, продали дешевле, чем купили, — налог не взимается. Для этого нужно представить договоры покупки и продажи. Это прямое следствие реформы 2021 года.

Пример логики расчёта

Продавец купил квартиру за 180 000 € и продаёт её за 230 000 €. В кадастровой стоимости 30 % приходится на землю.

• Реальный прирост стоимости земли: (230 000 − 180 000) × 30 % = 15 000 €.
• По объективному методу база зависит от кадастровой стоимости земли и количества лет владения.
• Муниципалитет сравнивает оба результата, и вы платите по меньшему из них, применив местную ставку.

Если бы квартира продавалась за 170 000 €, прироста не было бы, и plusvalía не взималась бы.

Точные коэффициенты и ставки зависят от муниципалитета, поэтому для своего случая запросите расчёт в мэрии или у юриста, сопровождающего сделку.

Особенности для продавца-нерезидента

Нерезиденту удобнее всего поручить оплату plusvalía юристу или гестору, который сопровождает продажу. Кроме того, когда продавец не живёт в Испании, покупатель рискует оказаться ответственным за этот налог перед муниципалитетом. Поэтому на практике покупатель часто удерживает соответствующую сумму из цены при подписании и сам платит налог. Обсудите это заранее и закрепите в договоре.

Plusvalía подаётся и оплачивается в короткий срок после сделки, установленный муниципалитетом. Уточните его сразу после подписания: при опоздании начисляются надбавки.

Связь с налогом на прирост капитала

Сумма уплаченной муниципальной plusvalía обычно учитывается как расход, связанный с продажей, при расчёте налога на прирост капитала по Modelo 210. Поэтому сохраните квитанцию об оплате.

Сам налог на прирост нерезидента — 19 % с разницы: цена продажи минус расходы на продажу, минус (цена покупки + расходы на покупку + затраты на улучшения − амортизация, если квартира сдавалась). Покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в налоговую по Modelo 211 в течение месяца. Вы подаёте Modelo 210 в течение трёх месяцев после окончания этого месяца и, если удержание превышает налог, запрашиваете возврат. Подробнее — в руководстве о продаже недвижимости и в калькуляторе прироста капитала.

Чек-лист продавца

1. Найдите квитанцию IBI последнего года — в ней указана кадастровая стоимость земли.
2. Подготовьте договор покупки с ценой.
3. Попросите юриста сравнить объективный и реальный методы.
4. Договоритесь с покупателем, кто фактически оплачивает plusvalía и как.
5. Оплатите налог в срок и сохраните квитанцию.
6. Учтите сумму в декларации о приросте капитала.

Plusvalía при наследстве и дарении

Тот же налог возникает и без продажи. При наследстве его платит наследник, при дарении — одаряемый. Срок владения считается с момента, когда объект получил предыдущий владелец, поэтому для квартиры, которой родители владели тридцать лет, база по объективному методу может быть существенной. Если стоимость земли не выросла, налога нет и в этих случаях. Для наследства срок подачи обычно длиннее, чем при продаже, и его иногда можно продлить. Подробнее — в руководствах о наследстве и о дарении.

Частые вопросы у нотариуса

На подписании продавцу-нерезиденту обычно задают три вопроса: кто подаёт декларацию plusvalía в мэрию, кто её оплачивает и в какой срок. Ответы лучше подготовить заранее и согласовать с покупателем, чтобы не задерживать сделку и не спорить о сумме в последний момент.

FAQ

Плачу ли я plusvalía, если продаю в убыток?

Нет, если докажете, что стоимость земли не выросла. Обычно достаточно договоров покупки и продажи. Об этом также — в ответе что такое муниципальная plusvalía.

Можно ли переложить plusvalía на покупателя?

Закон возлагает налог на продавца, но стороны могут договориться иначе в договоре. Для муниципалитета это не меняет обязанного лица, кроме случаев, когда покупатель отвечает за нерезидента.

Влияет ли plusvalía на налог нерезидента за год продажи?

Нет. Вменённый доход за год продажи считается отдельно, пропорционально дням владения до даты сделки. Plusvalía к нему не относится.

Сколько составит plusvalía?

Сумма зависит от кадастровой стоимости земли, срока владения и ставки муниципалитета. Для квартиры в многоквартирном доме она, как правило, умеренная, для дома с большим участком может быть значительной.