La plusvalía municipale (IIVTNU): l'imposta comunale sulla vendita della casa in Spagna

Quando vende una casa in Spagna, il venditore non residente incontra due imposte che hanno quasi lo stesso nome ma nulla in comune. La prima è l'imposta statale sulla plusvalenza, dichiarata con il Modelo 210 e anticipata dalla ritenuta del 3 % dell'acquirente. La seconda è la plusvalía municipale, il cui nome ufficiale è Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). È un'imposta comunale e tassa una cosa sola: l'aumento di valore del terreno durante il periodo di possesso.

Le due «plusvalenze» a confronto

	Plusvalenza statale	Plusvalía municipale
Chi la riscuote	Agencia Tributaria	Il comune o il suo ente
Cosa tassa	Guadagno sull'intero immobile	Aumento di valore del solo terreno
Aliquota per il non residente	19 %	Fissata dal comune entro limiti di legge
Dichiarazione	Modelo 210	Modulo o autoliquidazione comunale
Anticipo	Ritenuta del 3 % dell'acquirente (Modelo 211)	Spesso trattenuta dal prezzo e pagata dall'acquirente per conto del venditore

La plusvalenza statale è trattata nella guida sulla vendita con ritenuta del 3 %. Qui ci occupiamo solo del tributo comunale.

Chi la paga

In una vendita la paga il venditore. È lui il soggetto passivo, anche se nella pratica il notaio o l'acquirente trattengono spesso una somma dal prezzo per versarla al comune: il venditore non residente, una volta partito, è più difficile da raggiungere, e l'acquirente ha interesse a evitare problemi. Verifichi nel contratto chi si occupa materialmente del pagamento e con quale importo trattenuto.

In una donazione o in una successione, invece, la paga chi riceve: il donatario o l'erede.

Come si calcola

Dalla riforma del 2021, il contribuente può scegliere tra due metodi e applicare quello che gli conviene di più.

Il metodo oggettivo

Si parte dal valore catastale del terreno nell'anno della vendita (la quota suelo che trova sull'avviso IBI) e lo si moltiplica per un coefficiente legato al numero di anni di possesso. I coefficienti massimi sono fissati dalla legge e aggiornati periodicamente; ogni comune può applicarne di più bassi. Sul risultato si applica l'aliquota comunale.

Il metodo reale

Si parte dal guadagno effettivo: differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, come risultano dagli atti. A questa differenza si applica la proporzione che il valore catastale del terreno rappresenta sul valore catastale totale. Sul risultato si applica la stessa aliquota comunale.

Nessun guadagno, nessuna imposta

Il principio più importante introdotto nel 2021: se non c'è stato guadagno, cioè se il prezzo di vendita non supera quello di acquisto, la plusvalía municipale non è dovuta. Bisogna dimostrarlo con gli atti di acquisto e di vendita e dichiararlo al comune; l'esenzione non è automatica.

Un esempio con il metodo reale

Roberto, residente a Bergamo, ha comprato nel 2015 un appartamento a Fuengirola per 140 000 € e lo vende nel 2026 per 200 000 €. Sull'avviso IBI il valore catastale del terreno è 24 000 € su un totale di 80 000 €, cioè il 30 %.

• Guadagno totale: 200 000 − 140 000 = 60 000 €
• Quota del terreno: 30 %
• Base imponibile con il metodo reale: 60 000 × 30 % = 18 000 €

All'importo di 18 000 € si applica l'aliquota del comune. Roberto confronta questo risultato con il metodo oggettivo e sceglie la base più bassa. Se avesse venduto a 135 000 €, sotto il prezzo di acquisto, non avrebbe dovuto nulla, ma avrebbe dovuto dichiararlo.

Le tappe pratiche

1. Prima della vendita: recuperi l'atto di acquisto e l'ultimo avviso IBI, per avere prezzo d'acquisto e valori catastali.
2. Simuli i due metodi: molti comuni mettono a disposizione un simulatore online.
3. Concordi con l'acquirente chi paga materialmente e quanto viene trattenuto dal prezzo.
4. Presenti la dichiarazione o l'autoliquidazione al comune entro il termine fissato (in genere poche settimane dopo la vendita; verifichi quello del Suo comune).
5. Conservi la ricevuta: Le servirà se il comune chiede chiarimenti.

Plusvalía municipale e Modelo 210

Il tributo comunale pagato dal venditore è una spesa legata alla vendita. Nel calcolo della plusvalenza statale, il guadagno è il prezzo di vendita meno le spese di vendita, meno il costo di acquisto (prezzo, spese di acquisto, lavori di miglioramento, meno gli ammortamenti se l'immobile è stato affittato). In linea generale, la plusvalía municipale rientra tra le spese di vendita e riduce quindi la plusvalenza statale. Lo strumento plusvalenza permette di inserirla.

FAQ

Ho ereditato la casa: pago la plusvalía alla successione e poi alla vendita?

Sì, sono due trasferimenti distinti. Alla successione la paga l'erede sull'aumento di valore fino al decesso; alla vendita la paga l'erede-venditore sull'aumento dalla successione alla vendita. Vedi la guida sull'eredità in Spagna.

L'acquirente ha trattenuto più di quanto dovuto. Cosa faccio?

La differenza è un accordo privato tra voi: va regolata nel contratto o con il notaio. Il comune incassa solo l'importo dichiarato.

Posso chiedere il rimborso di una plusvalía pagata senza guadagno?

In alcuni casi è possibile chiedere la rettifica dell'autoliquidazione, entro i termini di legge. Conviene farsi assistere. Vedi anche la domanda cos'è la plusvalía municipale.

La plusvalía si paga anche su un box auto venduto da solo?

Sì, se il box ha una propria referencia catastral e una quota di terreno: si calcola come per qualsiasi immobile urbano.