Was ist die plusvalía municipal beim Verkauf in Spanien?

Eine zweite Steuer neben dem Modelo 210

Viele Verkäufer sind überrascht, dass nach dem Modelo 210 noch eine Rechnung kommt. Die plusvalía municipal, offiziell Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ist keine Einkommensteuer, sondern eine kommunale Abgabe. Sie wird vom Rathaus erhoben, nicht von der Agencia Tributaria. Deshalb deckt der Einbehalt von 3 % sie nicht ab.

Besteuert wird nur der Wertzuwachs des Bodens, nicht der Wohnung selbst. Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist der Bodenanteil oft klein, in einer Villa mit großem Grundstück dagegen bedeutend.

Die zwei Methoden

Seit der Reform von 2021 kann der Verkäufer zwischen zwei Rechenwegen wählen:

• Objektive Methode: Grundlage ist der Katasterwert des Bodens, multipliziert mit einem Koeffizienten, der von der Haltedauer abhängt. Die Gemeinde legt die Koeffizienten innerhalb gesetzlicher Höchstwerte fest.
• Tatsächliche Methode: Grundlage ist der tatsächliche Gewinn zwischen Kauf- und Verkaufspreis, anteilig auf den Boden bezogen.

Sie dürfen die günstigere Methode wählen. Liegt der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis, gibt es keinen Wertzuwachs und damit keine Steuer. Das müssen Sie mit den beiden Urkunden belegen.

Praktische Abwicklung

• Wer zahlt: Beim Verkauf der Verkäufer. Wohnt er im Ausland, behält der Käufer den Betrag beim Notartermin oft gleich ein und zahlt ihn für den Verkäufer, weil die Gemeinde sich sonst unter Umständen an die Wohnung hält.
• Frist: Die Gemeinde setzt meist eine Frist von einigen Wochen nach der Unterzeichnung. Erkundigen Sie sich beim Rathaus oder fragen Sie den Notar.
• Erbschaft und Schenkung: Auch dann kann die plusvalía anfallen, gezahlt vom Erben oder Beschenkten.

Rechnen Sie sie beim Verkauf mit ein

Ein Beispiel für die Größenordnung: Bei einer Wohnung, deren Bodenanteil am Katasterwert 30.000 € beträgt, ergibt die objektive Methode mit einem angenommenen Koeffizienten von 0,15 und einem kommunalen Satz von 30 % eine Steuer von 30.000 × 0,15 × 30 % = 1.350 €. Die Werte Ihrer Gemeinde können ganz anders sein.

Mehr dazu im Ratgeber zur plusvalía municipal. Den Gewinn für das Modelo 210 rechnen Sie mit dem Veräußerungsgewinn-Rechner, Erläuterungen zum Ablauf gibt es unter Steuer auf den Veräußerungsgewinn.