Was ist der Einbehalt von 3 % beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?
Kurze Antwort
Wenn ein Nichtresident in Spanien verkauft, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen. Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die Steuer auf Ihren Veräußerungsgewinn.
Jetzt berechnen →Warum es diesen Einbehalt gibt
Ein Verkäufer, der im Ausland lebt, ist nach dem Notartermin für die spanische Steuerverwaltung schwer erreichbar. Damit die Steuer auf den Gewinn trotzdem gesichert ist, verpflichtet das Gesetz den Käufer, einen Teil des Preises direkt an das Finanzamt abzuführen. Der Käufer haftet dafür. Deshalb bestehen Notare und Anwälte der Käuferseite fast immer darauf.
Wie das beim Notar abläuft
Beim Verkauf für 220.000 € erhalten Sie nicht den vollen Preis. Der Käufer überweist 213.400 € an Sie und behält 6.600 € zurück. Diesen Betrag zahlt er innerhalb eines Monats nach der Unterzeichnung mit dem Modelo 211 ein. Lassen Sie sich eine Kopie des eingereichten Formulars und des Zahlungsbelegs geben, denn ohne diesen Nachweis wird Ihre spätere Erklärung kompliziert.
Gehört die Wohnung zwei Verkäufern, werden die 3 % in der Regel nach Eigentumsanteilen aufgeteilt. Bei einem Ehepaar mit je 50 % entfallen im Beispiel 3.300 € auf jeden.
Was danach geschieht
Der Einbehalt ist nur eine Anzahlung. Ihre eigentliche Steuer berechnen Sie im Modelo 210: 19 % auf den tatsächlichen Gewinn. Diese Erklärung geben Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Monatsfrist des Käufers ab. Drei Fälle sind möglich:
| Ergebnis | Folge |
|---|---|
| Steuer höher als 3 % | Sie zahlen die Differenz nach |
| Steuer niedriger als 3 % | Sie beantragen die Erstattung des Überschusses |
| Kein Gewinn oder Verlust | Sie fordern die gesamten 3 % zurück |
Gerade bei Wohnungen, die vor vielen Jahren teuer gekauft wurden, ist der dritte Fall häufig. Dann lohnt sich die Erklärung besonders. Wie die Erstattung verläuft, steht unter 3 % zurückfordern.
Ausnahmen und Besonderheiten
- Verkäufer ist Resident: Lebt der Verkäufer steuerlich in Spanien, gibt es keinen Einbehalt. Er muss das mit einer Ansässigkeitsbescheinigung der spanischen Behörde belegen.
- Erbengemeinschaften: Jeder Erbe ist Verkäufer für seinen Anteil und erklärt seinen Gewinn selbst.
- Plusvalía municipal: Sie ist eine eigene kommunale Steuer und wird durch die 3 % nicht abgedeckt.
Ob Ihre 3 % reichen oder zu viel sind, zeigt der Veräußerungsgewinn-Rechner. Mehr zum Verkauf im Ratgeber Verkauf und Modelo 211.
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