La plusvalía municipale (IIVTNU) lors de la vente d'un bien en Espagne

Quand un non-résident vend son appartement espagnol, il pense spontanément à l'impôt sur la plus-value et à la retenue de 3 % effectuée par l'acheteur. Il découvre souvent plus tard un second impôt, communal celui-là : la plusvalía municipale. Son nom officiel est Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ou IIVTNU. Montant, calcul, échéance : voici comment l'anticiper.

Un impôt distinct de l'impôt sur la plus-value

	Plus-value (IRNR)	Plusvalía municipale (IIVTNU)
Qui la perçoit	L'État (Agencia Tributaria)	La commune
Ce qui est taxé	Le gain réalisé sur l'ensemble du bien	La hausse de valeur du terrain seulement
Base	Prix de vente moins prix d'achat et frais	Valeur cadastrale du sol, ou gain réel sur le terrain
Taux	19 % pour un non-résident	Fixé par chaque commune, dans les limites légales
Formulaire	Modelo 210 (et Modelo 211 pour l'acheteur)	Déclaration ou autoliquidation communale
Qui paie	Le vendeur	Le vendeur

Les deux impôts coexistent. Payer l'un ne dispense pas de l'autre. Pour le premier, voir notre guide vendre un bien en Espagne.

Qui la doit ?

Lors d'une vente, la plusvalía municipale est due par le vendeur. Comme le vendeur non-résident quitte souvent l'Espagne après la signature, il est fréquent que les parties conviennent, dans le contrat ou chez le notaire, que l'acheteur retienne le montant estimé sur le prix pour le payer à la commune. C'est une pratique contractuelle, pas une règle légale : lisez attentivement le compromis.

Deux méthodes de calcul

Depuis la réforme de 2021, le contribuable peut choisir la méthode la plus favorable entre deux calculs.

La méthode objective

On part de la valeur cadastrale du sol (valor del suelo) figurant sur le reçu d'IBI de l'année de vente. On la multiplie par un coefficient qui dépend du nombre d'années de détention, fixé par la commune dans les limites prévues par la loi. On applique ensuite le taux communal.

Cette méthode ne regarde pas votre gain réel : elle repose sur une valeur administrative et une durée.

La méthode réelle

On calcule le gain effectivement réalisé sur le terrain : la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, rapportée à la part du terrain dans la valeur cadastrale. On applique ensuite le taux communal à ce gain.

Si la hausse réelle est faible, cette méthode donne un impôt plus bas que la méthode objective. Le vendeur doit alors le demander et justifier ses chiffres avec les actes d'achat et de vente.

Pas de gain, pas d'impôt

C'est l'apport majeur de la réforme de 2021. Si vous vendez sans plus-value, ou à perte, la plusvalía municipale n'est pas due. Il faut cependant le démontrer : on compare les valeurs figurant dans l'acte d'achat et dans l'acte de vente, frais exclus. Conservez précieusement votre escritura d'origine.

Exemple : un appartement acheté 180 000 € en 2007 et revendu 165 000 € en 2026 ne dégage aucun gain. Le vendeur peut faire valoir l'absence d'augmentation de valeur et ne pas payer cet impôt communal, sous réserve des justificatifs demandés par la mairie.

Les étapes pour le vendeur

1. Avant la vente, demandez une estimation à la mairie ou au professionnel qui suit la vente, selon les deux méthodes.
2. Négociez dans le contrat la manière dont l'impôt sera payé, surtout si vous ne serez plus en Espagne.
3. Après la signature, déclarez ou autoliquidez l'impôt auprès de la commune dans le délai court qu'elle fixe ; renseignez-vous dès la signature.
4. Conservez le justificatif de paiement avec vos documents de vente.

Certaines communes délèguent la gestion à un organisme provincial, comme pour l'IBI. Les procédures et formulaires diffèrent donc d'une ville à l'autre. Les pages de notre rubrique villes indiquent qui collecte les impôts locaux dans chaque commune.

Et les transmissions gratuites ?

La plusvalía municipale ne concerne pas que les ventes : une succession ou une donation peut aussi la déclencher, avec des règles propres sur la personne qui la doit. Si vous héritez ou recevez un bien, interrogez la mairie. Nos guides sur la succession et la donation y reviennent.

Côté France

La plusvalía municipale est un impôt local espagnol. Pour un résident de France, la plus-value de cession d'un bien situé en Espagne relève d'abord de l'impôt espagnol, puis d'un report dans la déclaration française avec un mécanisme évitant la double imposition. Le traitement précis des frais de vente, dont cet impôt communal, dépend de votre dossier : faites-le vérifier lors de votre déclaration française.

FAQ

L'acheteur peut-il payer la plusvalía à ma place ?

Il peut la régler pour votre compte si vous en convenez, en général en retenant la somme sur le prix. Légalement, la redevable reste le vendeur.

Combien coûte la plusvalía municipale ?

Le montant dépend de la valeur du sol, de la durée de détention et du taux de la commune. Il n'existe pas de chiffre moyen fiable : demandez une estimation avant de signer.

Je vends à perte, dois-je faire une démarche ?

En général oui : il faut déclarer la transmission et démontrer l'absence de gain avec vos actes d'achat et de vente, sinon la commune peut appliquer la méthode objective.

La plusvalía réduit-elle l'impôt sur la plus-value de l'État ?

Elle fait partie des frais liés à la vente qui sont en principe pris en compte dans le calcul du gain. Vérifiez-le avec la personne qui prépare votre Modelo 210.