Резидент вне ЕС (Россия, Великобритания, Швейцария): можно ли вычесть расходы из аренды?

Откуда такое различие

Испанский налог на доходы нерезидентов разделяет собственников по стране налогового резидентства. Жители ЕС и ЕЭЗ получают ставку 19 % и право на вычет расходов. Для остальных стран действует ставка 24 %, причём налог считается с валового дохода. Для Великобритании это правило действует после Brexit, для Швейцарии — потому что она не входит в ЕЭЗ.

Важно именно налоговое резидентство, а не гражданство. Гражданин России, который живёт и платит налоги в Чехии, относится к резидентам ЕС. Гражданин Латвии, переехавший в Дубай, — уже нет. Подтвердить статус помогает сертификат налогового резидентства.

Как это выглядит в цифрах

Резидент Казахстана сдаёт квартиру на месяц за 2 500 €. Налог: 2 500 × 24 % = 600 €. Расходы на уборку, комиссия платформы и коммунальные платежи в расчёте не участвуют.

За год аренды на 1 200 € в месяц (14 400 €) налог составит 3 456 €. Для сравнения: резидент Польши с годовыми расходами 3 000 € заплатил бы 19 % от 11 400 €, то есть 2 166 €.

Если хотите сравнить варианты, используйте калькулятор аренды.

Что ещё следует знать

• Декларация по аренде подаётся раз в год по Modelo 210. С доходов 2026 года — с 1 по 20 апреля следующего года.
• За дни без аренды начисляется вменённый доход: 24 % от базы, рассчитанной от кадастровой стоимости.
• Оплатить можно переводом из-за границы, без испанского счёта. Учтите, что некоторые банки ограничивают такие переводы.
• Подробности о ставке — на странице о 19 % и 24 %.

Иногда владельцы пытаются «оптимизировать» ситуацию, указывая в декларации не полученную сумму, а сумму за вычетом комиссии платформы. Для резидента вне ЕС это ошибка: база — это вся арендная плата, которую заплатил гость. Если платформа удерживает свою долю до перечисления, ориентируйтесь на сумму бронирования, а не на поступление на счёт. Данные платформ доступны налоговой, поэтому расхождение легко заметить. Если же вы переехали в страну ЕС и получили там налоговое резидентство, право на вычеты появится с того года, когда вы стали резидентом.