Сдача недвижимости в Испании в аренду нерезидентом: налог и Modelo 210

Если вы сдаёте свою испанскую квартиру на несколько недель летом или на весь год, характер декларации меняется: вы декларируете уже не только условный доход, а фактическую арендную плату, из которой можно вычесть расходы, если вы резидент Европейского союза. Правила строже, суммы выше, а с 2027 года меняется и календарь.

Fiscasa — частный сервис, независимый от Agencia Tributaria. Примеры приведены для иллюстрации и не учитывают особых ситуаций.

Кого это касается?

Любого налогового нерезидента Испании, получающего арендную плату за расположенную там недвижимость:

• посуточная аренда (платформы, агентство, напрямую);
• долгосрочная аренда (договор найма жилья);
• аренда гаража или помещения.

Каждый совладелец декларирует свою долю доходов и расходов. Передача объекта в управление агентству не делает его ответственным за ваши декларации: агентство получает арендную плату, но декларировать должны вы.

Ставка и налоговая база

Налоговое резидентство владельца	Ставка	Вычет расходов
Европейский союз, Исландия, Норвегия, Лихтенштейн	19 %	Да
Другие страны (Израиль, Великобритания, Швейцария, США…)	24 %	Нет, налог с валовой арендной платы

Для резидента ЕС налог, таким образом, взимается с чистого дохода: полученная арендная плата минус вычитаемые расходы.

Скидки, которые положены испанским резидентам при сдаче жилья для проживания, на нерезидентов не распространяются.

Вычитаемые расходы (резиденты ЕС/ЕЭЗ)

Расходы, напрямую связанные со сдачей: 100 %

• комиссии платформ или агентства;
• уборка и стирка между заездами;
• реклама, передача ключей;
• услуги по управлению арендой.

Годовые расходы: пропорционально дням сдачи

• IBI и сбор за вывоз мусора (basura);
• платежи сообществу собственников (comunidad);
• страхование жилья;
• вода, электричество, интернет, если их оплачиваете вы;
• проценты по кредиту на покупку или ремонт;
• ремонт и обслуживание (но не улучшения);
• амортизация строения: 3 % в год от большей из двух величин — стоимости приобретения или кадастровой стоимости, без стоимости земли;
• амортизация мебели: 10 % в год от её стоимости.

Ограничения

• Проценты и ремонт вместе не могут превышать арендный доход за период. Превышение можно перенести на следующие четыре года.
• Улучшения (новая кухня, установка кондиционера) не вычитаются сразу: они увеличивают амортизируемую стоимость.
• Счета на ваше имя нужно хранить не менее четырёх лет. С 2027 года в приложении к форме нужно будет расписывать каждую категорию расходов.

Дни без сдачи: вменённый доход никуда не девается

Объект, сданный на 60 дней и доступный вам в остальное время, облагается дважды:

• арендная плата за дни сдачи, с соответствующими расходами;
• вменённый доход за дни без сдачи, пропорционально (см. вменённый доход от несдаваемой недвижимости).

Сложный вопрос возникает, если объект предлагается к сдаче весь год, но фактически сдаётся лишь часть времени: дни простоя в принципе облагаются как вменённый доход. Сохраняйте подтверждения забронированных периодов.

Пример с цифрами: посуточная аренда на Коста-Бланке

Елена, налоговый резидент одной из стран ЕС, единолично владеет квартирой в Дении. В 2026 году она сдаёт её через платформу на 70 дней и получает 8 400 € арендной платы.

Расходы, напрямую связанные со сдачей (100 %)

• комиссии платформы: 1 260 €
• уборка: 700 €
• Промежуточный итог: 1 960 €

Годовые расходы (пропорция 70 / 365)

• IBI: 450 €
• сообщество собственников: 1 200 €
• страхование: 300 €
• электричество и вода: 900 €
• амортизация: цена покупки с расходами — 180 000 €, доля строения по квитанции IBI — 60 %, то есть 108 000 × 3 % = 3 240 €
• Итого за год: 6 090 €, из них к вычету: 6 090 × 70 / 365 = 1 167,95 €

Расчёт

• Чистый доход: 8 400 − 1 960 − 1 167,95 = 5 272,05 €
• Налог с аренды: 5 272,05 × 19 % = 1 001,69 €

Вменённый доход за оставшиеся 295 дней (кадастровая стоимость 90 000 €, ставка 1,1 %)

• 90 000 × 1,1 % × 295 / 365 = 800,14 €
• Налог: 800,14 × 19 % = 152,03 €

Итого налогов за 2026 год: 1 153,72 €

Если бы Елена была налоговым резидентом страны за пределами ЕС/ЕЭЗ (например, Израиля или Великобритании), налог с аренды составил бы 8 400 × 24 % = 2 016 € без каких-либо вычетов, плюс вменённый доход по ставке 24 %.

Ежеквартальная или годовая декларация?

Начиная с доходов 2024 года можно объединить всю арендную плату по одному объекту в одну годовую декларацию вместо ежеквартальных. Это проще, и в большинстве случаев мы рекомендуем именно этот вариант.

Ключевые даты

Доходы	Декларация к уплате	Прямое списание	Нулевая декларация
Аренда 2025 (годовая сводная)	1–20 января 2026	1–15 января 2026	1–20 января 2026
Аренда 2026 (годовая или 4-й квартал)	1–20 апреля 2027	1–15 апреля 2027	1–20 января 2027

Начиная с доходов 2026 года Orden HAC/623/2026 переносит все декларации по аренде с налогом к уплате на период с 1 по 20 апреля следующего года. См. новое в 2027 году.

Если расходы превышают доходы, декларация «нулевая» (cuota cero): она всё равно обязательна, но подаётся в январе.

Другие обязанности арендодателя

• Туристическая лицензия или регистрация: краткосрочную аренду регулирует каждое автономное сообщество (а иногда и муниципалитет). Единый национальный реестр был отменён Tribunal Supremo в мае 2026 года, но региональные реестры и лицензии продолжают действовать.
• Регистрация гостей у властей в соответствии с действующими правилами.
• Данные от платформ: платформы аренды передают налоговой информацию об арендной плате и владельцах (европейские правила DAC7). Поэтому незадекларированную аренду становится всё легче обнаружить.
• Арендатор-компания: если вы сдаёте объект компании, она может быть обязана удерживать налог у источника с арендной платы; удержанная сумма затем засчитывается в ваш налог.

А в стране проживания?

Во многих странах арендный доход от испанской недвижимости нужно указывать и в местной декларации; двойное налогообложение устраняется зачётом испанского налога или освобождением — в зависимости от соглашения между Испанией и вашей страной. Чистый доход при этом может рассчитываться по местным правилам. Уточните порядок у местного налогового консультанта. См. испанская недвижимость в декларации страны проживания.

Что делает Fiscasa

Мы рассчитываем чистый арендный доход по выпискам платформы или агентства, применяем пропорцию расходов, готовим декларацию по аренде и декларацию вменённого дохода за дни без сдачи и передаём вам сводку для декларации в стране проживания. Цена устанавливается на семью и на объект и называется заранее: см. наши тарифы. Для первой оценки вменённого дохода воспользуйтесь калькулятором.

FAQ

Агентство получает арендную плату и перечисляет мне остаток. Что декларировать?

Валовую арендную плату, уплаченную арендаторами, а комиссию агентства — как вычитаемый расход. Попросите у агентства подробную годовую выписку.

Я сдаю всего на две недели в год. Нужна ли декларация по аренде?

Да. Любая сдача, даже короткая, подлежит декларированию. Остальная часть года облагается как вменённый доход.

Можно ли вычесть авиабилеты, чтобы приехать принять квартиру после жильцов?

Нет. Личные расходы на поездки не принимаются. Вычитаются только расходы, связанные с объектом и его сдачей.

Расходы превышают доходы. Можно ли перенести убыток?

Переносится только превышение процентов и ремонта — на четыре года. Остальные расходы не образуют переносимого убытка. Декларация в этом случае нулевая.

У меня израильское гражданство, но я живу в Германии. Какая ставка?

Важно налоговое резидентство, а не гражданство. Налоговый резидент Германии платит 19 % и может вычитать расходы, независимо от паспорта.

Нужно ли подавать декларацию каждый квартал?

Нет, начиная с доходов 2024 года можно подавать одну годовую сводную декларацию на объект. Для арендной платы за 2026 год срок — с 1 по 20 апреля 2027 года.