Продажа недвижимости в Испании: прирост капитала, удержание 3 % (Modelo 211) и Modelo 210

Продажа недвижимости в Испании нерезидентом подчиняется особому механизму: часть цены вам не выплачивается. Покупатель удерживает 3 % и перечисляет их напрямую испанской налоговой службе. Затем вы подаёте собственную декларацию о приросте капитала, по которой доплачиваете налог или — очень часто — возвращаете всё удержание или его часть. К этому добавляется муниципальный налог — plusvalía. Вот как всё это связано.

Fiscasa — частный независимый сервис, не связанный с Agencia Tributaria. Описанные правила относятся к общему режиму; у Страны Басков и Наварры свои формы.

Шаг 1: удержание 3 % в день продажи

Принцип

Если продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % от согласованной цены и перечислить их налоговой службе по Modelo 211 в течение месяца после продажи. Эта сумма — аванс в счёт налога продавца. Если покупатель её не перечислит, сам объект остаётся обременённым в счёт уплаты налога, поэтому нотариусы за этим следят.

Пример

Вы продаёте за 230 000 €. Покупатель платит вам 223 100 € и удерживает 6 900 €, которые перечисляет в налоговую по Modelo 211.

Что нужно получить

Попросите у покупателя, его нотариуса или адвоката копию Modelo 211 и подтверждение его оплаты. Без неё дальнейшие шаги сильно усложняются. Проверьте, что ваш NIE и сумма указаны верно: ошибку в 211 нельзя исправить в вашей собственной декларации.

Шаг 2: ваша декларация о приросте капитала (Modelo 210)

Срок

У вас есть три месяца после истечения месячного срока с даты продажи, то есть примерно четыре месяца. Продажу, подписанную 15 марта 2026 года, нужно задекларировать не позднее 15 июля 2026 года. Реформа 2027 года этот срок не меняет.

Эта декларация обязательна даже при убытке: именно она позволяет запросить возврат удержания. Каждый продавец подаёт свою декларацию за свою долю. Оплата через домициляцию для этого вида деклараций невозможна.

Расчёт прироста капитала

Прирост капитала = стоимость отчуждения − стоимость приобретения

• Стоимость отчуждения: цена продажи минус ваши расходы на продажу (агентство, адвокат, муниципальная plusvalía, энергетический сертификат…).
• Стоимость приобретения: цена покупки плюс расходы и налоги при покупке (нотариус, реестр, налог на передачу ITP или НДС и AJD), плюс работы по улучшению, подтверждённые счетами.
• Если объект сдавался, из стоимости приобретения вычитается амортизация — как минимум та, которую можно было начислить.

Налог = прирост капитала × 19 %, независимо от страны вашего проживания. В счёт этого налога засчитывается удержание 3 %.

Пример 1: прибыль

Пётр купил в 2012 году квартиру в Малаге за 150 000 €, расходы на покупку — 15 000 €. В 2026 году он продаёт её за 230 000 €. Расходы на продажу: агентство 8 000 €, муниципальная plusvalía 1 200 €. Квартира никогда не сдавалась.

• Стоимость отчуждения: 230 000 − 9 200 = 220 800 €
• Стоимость приобретения: 150 000 + 15 000 = 165 000 €
• Прирост капитала: 55 800 €
• Налог: 55 800 × 19 % = 10 602 €
• Удержание, уже перечисленное покупателем: 6 900 €
• Остаток к уплате: 3 702 €

Пример 2: убыток

Екатерина купила в 2007 году за 260 000 € плюс 25 000 € расходов. В 2026 году она продаёт за 240 000 €.

• Прирост капитала отрицательный: налога нет.
• Удержание 3 %: 7 200 €.
• Запрашиваемый возврат: 7 200 €.

Пример 3: супруги

Если Пётр владел объектом 50/50 с женой, каждый декларирует половину: прирост капитала 27 900 €, налог 5 301 €, удержание 3 450 €, остаток к уплате — по 1 851 € у каждого.

Шаг 3: получение возврата

Если удержание превышает налог, в декларации о приросте капитала появляется сумма к возврату. Возврат можно получить на счёт за границей. Подготовьте:

• копию Modelo 211 и подтверждение его оплаты;
• акты покупки и продажи (escrituras);
• счета на расходы и улучшения;
• справку о принадлежности банковского счёта для возврата.

Сроки рассмотрения часто исчисляются месяцами. Администрация может запросить дополнительные документы: быстрый и полный ответ помогает не затягивать процесс.

Второй налог при продаже: муниципальная plusvalía

Что это такое?

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), или plusvalía municipal, облагает рост стоимости земли за время владения. Он уплачивается муниципалитету, независимо от Modelo 210.

Расчёт

С 2021 года существуют два метода, и налогоплательщик может выбрать более выгодный:

• объективный метод: кадастровая стоимость земли × коэффициент в зависимости от числа лет владения (не более 20 лет) × муниципальная ставка (не более 30 %);
• реальный метод: фактически полученный прирост стоимости в части земли.

Если прироста нет (продажа в убыток), можно заявить об отсутствии объекта налогообложения — при условии, что вы это задекларируете и подтвердите.

Кто платит, если продавец — нерезидент?

Налогоплательщиком является продавец, но если он нерезидент, покупатель выступает в роли заменяющего плательщика: на практике сумма удерживается из цены у нотариуса и уплачивается покупателем. Срок декларирования — 30 рабочих дней после продажи. Уплаченная plusvalía затем является вычитаемым расходом на продажу в вашей Modelo 210.

Не забудьте про год продажи

Если объект не сдавался, вы по-прежнему должны задекларировать вменённый доход за год продажи — с 1 января по день подписания, пропорционально (см. вменённый доход). При продаже 15 марта 2026 года это 74 дня вменённого дохода 2026 года, которые нужно задекларировать с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.

Предыдущие годы тоже должны быть в порядке: покупатель и нотариус могут запросить подтверждающие документы. Если у вас есть пропущенные годы, урегулируйте их до продажи: см. как задекларировать пропущенные годы.

А в стране вашего проживания?

Если вы налоговый резидент другой страны, там также может возникнуть обязанность задекларировать прирост капитала от продажи. Соглашения об избежании двойного налогообложения, заключённые Испанией, как правило, предусматривают механизм, исключающий двойное налогообложение, но правила расчёта в стране проживания (льготы, ставки, сроки) могут существенно отличаться от испанских. См. как задекларировать испанскую недвижимость в стране проживания и обратитесь за консультацией к местному налоговому специалисту на этом этапе.

Что делает Fiscasa

Мы готовим вашу декларацию о приросте капитала, проверяем ваш Modelo 211, рассчитываем остаток к уплате или ожидаемый возврат и готовим декларацию о вменённом доходе за год продажи. Цена фиксированная и известна до заказа: смотрите наши тарифы.

Частые вопросы

Удержание 3 % — это окончательный налог?

Нет, это аванс. Окончательный налог составляет 19 % от прироста капитала и рассчитывается в вашей собственной декларации. Разницу нужно доплатить или вернуть.

Я продаю в убыток. Всё равно нужно подавать декларацию?

Да. Без декларации удержание 3 % остаётся у администрации. Именно декларация позволяет его вернуть.

Покупатель не перечислил 3 %. Что теперь?

Нарушение допустил покупатель, а проданный объект остаётся обременённым в счёт уплаты налога. Ваша собственная обязанность подать декларацию сохраняется. Сообщите о ситуации своему нотариусу.

Можно ли вычесть стоимость выполненных работ?

Да, работы по улучшению, подтверждённые счетами, увеличивают стоимость приобретения. Обычный ремонт и текущее обслуживание не учитываются.

Облагается ли прирост капитала по ставке 24 % для нерезидентов из стран вне ЕС?

Нет, ставка 19 % применяется к приросту капитала для всех нерезидентов.

Сколько времени занимает возврат?

Гарантированного срока нет; обычно это месяцы. Полный пакет документов с самого начала сокращает количество дополнительных запросов.