Что такое plusvalía municipal при продаже квартиры в Испании?

Два разных налога с одной сделки

При продаже испанской недвижимости нерезидент сталкивается с двумя налогами на прирост. Первый — государственный: налог на доходы нерезидентов, 19 % с разницы между ценой продажи и покупки. Второй — муниципальный plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU). Он касается не всей квартиры, а только земли под ней, и поступает в бюджет города.

Путать их не стоит: у них разные получатели, разные формулы и разные сроки. Удержание 3 % при сделке идёт в счёт государственного налога и plusvalía не покрывает.

Как он рассчитывается

После реформы 2021 года у владельца есть выбор из двух методов:

• объективный — от кадастровой стоимости земли, с коэффициентами, зависящими от числа лет владения;
• реальный — от фактической разницы между ценой покупки и продажи в части, приходящейся на землю.

Применяется тот вариант, который выгоднее налогоплательщику. Важное следствие реформы: если вы продаёте без прибыли, то есть дешевле, чем купили, plusvalía не взимается. Это нужно подтвердить актами покупки и продажи.

Ставки и коэффициенты устанавливает каждый муниципалитет в своих пределах, поэтому сумма в Марбелье и в Торревьехе для похожих квартир может заметно отличаться.

Практические вопросы

• Кто платит: при продаже — продавец. В договоре иногда оговаривают иное, но перед муниципалитетом обязанность лежит на продавце.
• Как платить из-за границы: многие сделки проходят с удержанием суммы у нотариуса или агента, который потом сам платит налог. Обсудите это до подписания.
• Срок подачи устанавливает муниципалитет — уточните его в мэрии или у сборщика налогов.

Подробнее о налогах при продаже — на страницах о налоге на прибыль и в материале о plusvalía.

Plusvalía может возникнуть и при передаче жилья по наследству или в дар, но тогда плательщиком обычно является получатель. Эти случаи разобраны в отдельных материалах. При продаже же держите в голове простое правило: государственный налог на прибыль и муниципальная plusvalía — два счёта, которые нужно учесть при планировании сделки, особенно если вы хотите знать, сколько реально получите на руки.