Какой налог платит нерезидент с прибыли от продажи недвижимости в Испании?

Как считается прибыль

Облагается не цена продажи, а прирост стоимости. Формула такая:

прибыль = цена продажи − расходы на продажу − (цена покупки + расходы на покупку + затраты на улучшения − амортизация, если объект сдавался).

К расходам на продажу обычно относятся комиссия агентства и услуги юриста. К расходам на покупку — нотариус, регистрация, налог при покупке. Затраты на улучшения — это работы, которые повысили стоимость жилья (например, новая кухня или пристройка), а не текущий ремонт. Все суммы нужно подтвердить документами.

Пример

Резидент Израиля купил квартиру за 200 000 €, заплатил 20 000 € расходов при покупке и вложил 15 000 € в реконструкцию. Через несколько лет он продаёт её за 280 000 €, комиссия агентства — 10 000 €. Объект не сдавался.

• Стоимость приобретения: 200 000 + 20 000 + 15 000 = 235 000 €.
• Чистая цена продажи: 280 000 − 10 000 = 270 000 €.
• Прибыль: 35 000 €. Налог 19 % — 6 650 €.

Покупатель удерживает 3 % цены — 8 400 €. Поскольку удержание больше налога, продавец вправе требовать возврат 1 750 €. Оценить свою ситуацию можно в калькуляторе прироста стоимости.

Что ещё платится при продаже

• Муниципальный налог plusvalía (IIVTNU) на рост стоимости земли — его платит продавец, см. страницу о plusvalía.
• Вменённый доход за год продажи — за дни владения до даты сделки.

Сроки

Покупатель перечисляет удержание по форме Modelo 211 в течение месяца после сделки. Продавец подаёт Modelo 210 по продаже в течение трёх месяцев после окончания этого месяца. Подробнее — на странице о сроках и в материале о продаже и форме 211.

Если квартира сдавалась, учтите амортизацию: она уменьшает стоимость приобретения и тем самым увеличивает облагаемую прибыль. Это касается тех, кто вычитал её из арендного дохода, — в основном резидентов ЕС. Если объект принадлежит двум совладельцам, каждый из них подаёт свою декларацию по продаже на свою долю, и удержание 3 % тоже делится по долям. Перед сделкой полезно заранее собрать все счета: восстановить их через несколько лет после покупки бывает непросто.