Uw woning in Spanje verhuren als niet-ingezetene: belasting en Modelo 210

Verhuurt u uw Spaanse appartement een paar weken in de zomer of het hele jaar, dan verandert de aard van uw aangifte: u geeft niet langer alleen een forfaitair inkomen aan, maar werkelijke huurinkomsten, waarvan u kosten mag aftrekken als u in de Europese Unie woont. De regels zijn strenger, de bedragen hoger en vanaf 2027 verandert de kalender.

Fiscasa is een particuliere dienst, onafhankelijk van de Agencia Tributaria. De voorbeelden zijn ter illustratie en houden geen rekening met bijzondere situaties.

Voor wie geldt dit?

Voor iedere fiscale niet-ingezetene van Spanje die huurinkomsten ontvangt uit een in Spanje gelegen pand:

• vakantieverhuur (platforms, verhuurbureau, rechtstreekse verhuur);
• jaarverhuur (huurovereenkomst voor bewoning);
• verhuur van een garage of bedrijfsruimte.

Elke mede-eigenaar geeft zijn eigen aandeel in de huurinkomsten en kosten aan. Wie het beheer aan een verhuurbureau toevertrouwt, maakt dat bureau niet verantwoordelijk voor de aangiften: het bureau int de huur, maar u moet zelf aangifte doen.

Het tarief en de belastbare grondslag

Fiscale woonplaats van de eigenaar	Tarief	Aftrekbare kosten
Europese Unie, IJsland, Noorwegen, Liechtenstein	19 %	Ja
Andere landen (Verenigd Koninkrijk, Zwitserland, Verenigde Staten…)	24 %	Nee, belasting op de bruto huurinkomsten

Voor een EU-inwoner wordt de belasting dus geheven over het netto-inkomen: ontvangen huur min aftrekbare kosten.

De verminderingen die Spaanse ingezetenen genieten bij verhuur van woningen voor bewoning, gelden niet voor niet-ingezetenen.

De aftrekbare kosten (inwoners van de EU/EER)

Kosten die rechtstreeks met de verhuur samenhangen: 100 %

• commissies van platforms of het verhuurbureau;
• schoonmaak en wasgoed tussen twee verhuringen;
• advertenties, kosten voor de sleuteloverdracht;
• kosten van het verhuurbeheer.

Jaarlijkse kosten: naar rato van de verhuurde dagen

• IBI en afvalbelasting (basura);
• bijdragen aan de VvE (comunidad);
• opstal- en inboedelverzekering;
• water, elektriciteit, internet als u die betaalt;
• hypotheekrente voor de aankoop of renovatie;
• herstellingen en onderhoud (geen verbeteringen);
• afschrijving van de opstal: 3 % per jaar van de hoogste waarde van de verkrijgingsprijs en de kadastrale waarde, exclusief de waarde van de grond;
• afschrijving van de inboedel: 10 % per jaar van de kostprijs.

De grenzen

• Rente en herstellingen samen mogen niet hoger zijn dan de huurinkomsten van de periode. Het overschot kan worden overgedragen naar de vier volgende jaren.
• Verbeteringen (nieuwe keuken, geplaatste airconditioning) zijn niet direct aftrekbaar: ze worden bij de afschrijfbare waarde opgeteld.
• U moet de facturen op uw naam minstens vier jaar bewaren. Vanaf 2027 detailleert een bijlage bij het formulier elke kostencategorie.

Niet-verhuurde dagen: het toegerekend inkomen loopt door

Een woning die 60 dagen is verhuurd en de rest van het jaar voor u beschikbaar is, leidt tot twee belastingheffingen:

• de huurinkomsten van de verhuurde dagen, met de bijbehorende kosten;
• een toegerekend inkomen voor de niet-verhuurde dagen, naar rato (zie toegerekend inkomen van een niet-verhuurde woning).

Een woning die het hele jaar te huur wordt aangeboden maar slechts een deel van de tijd daadwerkelijk wordt verhuurd, roept een lastige vraag op: de leegstaande dagen vallen in principe onder het toegerekend inkomen. Houd bij welke periodes geboekt waren.

Rekenvoorbeeld: vakantieverhuur aan de Costa Blanca

Hélène, die in Nederland woont, is enig eigenaar van een appartement in Dénia. In 2026 verhuurt ze het 70 dagen via een platform, voor € 8.400 aan huur.

Kosten die rechtstreeks met de verhuur samenhangen (100 %)

• commissies van het platform: € 1.260
• schoonmaak: € 700
• Subtotaal: € 1.960

Jaarlijkse kosten (naar rato 70 / 365)

• IBI: € 450
• VvE: € 1.200
• verzekering: € 300
• elektriciteit en water: € 900
• afschrijving: aankoopprijs en kosten € 180.000, aandeel van de opstal 60 % volgens de IBI-aanslag, dus 108.000 × 3 % = € 3.240
• Totaal per jaar: € 6.090, waarvan aftrekbaar: 6.090 × 70 / 365 = € 1.167,95

Berekening

• Netto-inkomen: 8.400 − 1.960 − 1.167,95 = € 5.272,05
• Belasting op de huurinkomsten: 5.272,05 × 19 % = € 1.001,69

Toegerekend inkomen voor de overige 295 dagen (kadastrale waarde € 90.000, tarief 1,1 %)

• 90.000 × 1,1 % × 295 / 365 = € 800,14
• Belasting: 800,14 × 19 % = € 152,03

Totale belasting 2026: € 1.153,72

Als Hélène in het Verenigd Koninkrijk woonde, zou de belasting op de huurinkomsten 8.400 × 24 % = € 2.016 bedragen, zonder mogelijke aftrek, plus het toegerekend inkomen tegen 24 %.

Aangifte per kwartaal of per jaar?

Sinds de inkomsten van 2024 kunt u alle huurinkomsten van één pand samenvoegen in één jaaraangifte, in plaats van per kwartaal aangifte te doen. Dat is eenvoudiger en is in de meeste gevallen de oplossing die wij aanraden.

De data om te onthouden

Inkomsten	Aangifte met te betalen belasting	Domiciliëring	Nulaangifte
Verhuur 2025 (samengevoegde jaaraangifte)	1-20 januari 2026	1-15 januari 2026	1-20 januari 2026
Verhuur 2026 (jaaraangifte of 4e kwartaal)	1-20 april 2027	1-15 april 2027	1-20 januari 2027

Vanaf de inkomsten van 2026 brengt de Orden HAC/623/2026 alle huuraangiften met te betalen belasting samen in de periode van 1 tot 20 april van het volgende jaar. Zie nieuw in 2027.

Als uw kosten hoger zijn dan uw huurinkomsten, is de aangifte een "nulaangifte" (cuota cero): die blijft verplicht, maar wordt in januari ingediend.

De andere verplichtingen van een verhurende eigenaar

• Toeristische vergunning of registratie: kortetermijnverhuur wordt door elke autonome regio (en soms door de gemeente) gereguleerd. Het nationale enkelvoudige register is in mei 2026 door het Tribunal Supremo vernietigd, maar de regionale registers en vergunningen blijven van toepassing.
• Registratie van gasten bij de autoriteiten, volgens de geldende regelgeving.
• Gegevens die platforms doorgeven: verhuurplatforms melden huurinkomsten en eigenaren aan de belastingdienst (Europese DAC7-regels). Niet-aangegeven verhuur wordt dus steeds makkelijker opgespoord.
• Zakelijke huurder: verhuurt u aan een onderneming, dan moet die mogelijk bronheffing op de huur inhouden, die vervolgens met uw belasting wordt verrekend.

En in Nederland of België?

De Spaanse huurinkomsten hebben in de regel ook gevolgen voor uw aangifte in uw woonland, waar het belastingverdrag met Spanje regels bevat om dubbele belasting te voorkomen. Hoe dat precies werkt, hangt af van uw woonland. Zie een Spaanse woning aangeven in Nederland en, voor inwoners van België, Belgische eigenaren van een woning in Spanje.

Wat Fiscasa doet

Wij berekenen uw netto huurinkomsten op basis van uw overzichten van platform of verhuurbureau, passen de verdeling van de kosten naar rato toe, bereiden de huuraangifte en de aangifte van het toegerekend inkomen voor de niet-verhuurde dagen voor, en geven u een overzicht mee voor uw aangifte in uw woonland. De prijs geldt per huishouden en per woning en wordt vooraf meegedeeld: zie onze tarieven. Voor een eerste schatting van het toegerekend inkomen gebruikt u de rekentool.

Veelgestelde vragen

Mijn verhuurbureau int de huur en maakt mij het nettobedrag over. Wat moet ik aangeven?

De bruto huur die de huurders betalen, en daarna de commissie van het bureau als aftrekbare kost. Vraag het bureau om een gedetailleerd jaaroverzicht.

Ik verhuur maar twee weken per jaar. Moet ik een huuraangifte doen?

Ja. Elke verhuur, ook een korte, moet worden aangegeven. De rest van het jaar blijft onder het toegerekend inkomen vallen.

Mag ik mijn vliegtickets aftrekken om de plaatsbeschrijving te doen?

Nee. Persoonlijke reiskosten worden niet aanvaard. Alleen uitgaven die met de woning en de verhuur ervan samenhangen, zijn aftrekbaar.

Mijn kosten zijn hoger dan mijn huurinkomsten. Kan ik het verlies overdragen?

Alleen het overschot aan rente en herstellingen is overdraagbaar, over vier jaar. Andere kosten leveren geen overdraagbaar verlies op. De aangifte is dan een nulaangifte.

Ik ben Brit en woon in Nederland. Welk tarief geldt?

Het gaat om de fiscale woonplaats, niet om de nationaliteit. Een Brit die fiscaal inwoner van Nederland of België is, wordt belast tegen 19 % en mag zijn kosten aftrekken.

Moet ik elk kwartaal aangifte doen?

Nee, sinds de inkomsten van 2024 is een samengevoegde jaaraangifte per pand mogelijk. Voor de huurinkomsten van 2026 loopt de termijn van 1 tot 20 april 2027.