Belgische eigenaars van een woning in Spanje: Modelo 210 en Belgische aangifte

België hoort bij de belangrijkste herkomstlanden van niet-ingezeten kopers in Spanje. Bent u inwoner van België en eigenaar aan de Costa Blanca, de Costa del Sol of op de Canarische Eilanden, dan hebt u twee reeksen verplichtingen: de Modelo 210 in Spanje, zoals elke niet-ingezetene, en de aangifte van die woning in België, waar de regels in 2021 grondig zijn veranderd.

Fiscasa is een particuliere dienst, onafhankelijk van de Agencia Tributaria en van de FOD Financiën. Het Belgische luik van deze gids is een algemene voorstelling: laat uw Belgische aangifte nakijken door een Belgische belastingadviseur of door de FOD Financiën.

In Spanje: dezelfde regels als voor alle inwoners van de EU

Een fiscaal inwoner van België is in Spanje een niet-ingezetene. Hij valt onder de Modelo 210, onder dezelfde voorwaarden als elke andere inwoner van de EU:

• niet-verhuurde woning: toegerekend inkomen van 1,1 % of 2 % van de kadastrale waarde, belast tegen 19 % (zie toegerekend inkomen);
• verhuurde woning: huur min aftrekbare kosten, belast tegen 19 % (zie verhuur);
• verkoop: meerwaarde tegen 19 %, inhouding van 3 % door de koper (zie verkoop).

De kalender is dezelfde, inclusief de nieuwe data van 2027: toegerekend inkomen 2026 van 1 april tot 31 december 2027, verhuur 2026 van 1 tot 20 april 2027 (zie nieuw in 2027). Domiciliëring op een Belgische rekening is sinds februari 2024 mogelijk bij elektronische indiening, en de overschrijving vanuit het buitenland werkt vanaf een Belgische bank (zie betalen vanuit het buitenland).

Voorbeeld aan Spaanse kant

Marc en Els, wonend in Gent, bezitten 50/50 een appartement in Torrevieja met een kadastrale waarde van € 70.000, in een gemeente met het percentage van 2 %.

• Totaal toegerekend inkomen: 70.000 × 2 % = € 1.400
• Belasting per persoon: 700 × 19 % = € 133
• Twee aangiften, samen € 266 voor het huishouden.

In België: een "Belgisch" kadastraal inkomen voor buitenlandse woningen

Wat er in 2021 veranderde

Een inwoner van België wordt belast op zijn wereldwijde inkomen, ook op de inkomsten uit zijn onroerende goederen in het buitenland. Vóór 2021 werden die goederen in aanmerking genomen op basis van hun huurwaarde, die vaak maar bij benadering werd geschat. Na een veroordeling door het Hof van Justitie van de Europese Unie wegens discriminerende behandeling heeft België de regeling voor buitenlandse goederen gelijkgetrokken met die voor Belgische: de FOD Financiën kent voortaan aan elk onroerend goed in het buitenland een kadastraal inkomen (KI) toe.

De plicht om uw woning aan te geven

• Onroerende goederen in het buitenland moesten bij de FOD Financiën worden aangegeven tijdens de aangiftecampagne van 2021-2022.
• Een goed dat sindsdien is verworven, moet spontaan worden aangegeven binnen vier maanden na de verwerving.
• De aangifte gebeurt via MyMinfin, in de rubriek voor de aangifte van een onroerend goed in het buitenland, of met een papieren formulier. Er is een aangifte nodig per goed of per geheel dat één eenheid vormt.
• De FOD stelt daarna het KI vast en brengt het per aangetekende brief ter kennis. U hebt twee maanden om het te betwisten.
• Het KI dient als basis voor buitenlandse onroerende inkomsten sinds aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021).
• Wie geen aangifte doet, riskeert een administratieve boete.

Hebt u uw Spaanse woning nooit aangegeven bij de FOD Financiën, zet dat dan zonder uitstel recht.

Hoe wordt dat KI in aanmerking genomen?

Voor een niet-verhuurde tweede verblijfplaats is het in aanmerking genomen bedrag, net als voor een tweede verblijf in België, het geïndexeerde KI, verhoogd met 40 %. De indexeringscoëfficiënt wordt elk jaar bekendgemaakt.

Illustratief voorbeeld: een "Belgisch" KI van € 900, met een indexeringscoëfficiënt van 2,2, geeft 900 × 2,2 × 1,4 = € 2.772 onroerend inkomen.

Voor een verhuurde woning hangt de regeling af van het soort verhuur (aan een particulier als woning, voor beroepsdoeleinden, gemeubeld of kortetermijnverhuur). Die situaties zijn technischer: laat ze analyseren.

Vrijgesteld, maar met progressievoorbehoud

Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje kent Spanje het recht toe om de inkomsten uit onroerende goederen op zijn grondgebied te belasten. België stelt die inkomsten vrij, maar met progressievoorbehoud: ze worden niet als zodanig belast, maar tellen mee om het belastingtarief op uw andere Belgische inkomsten te bepalen.

Praktische gevolgen:

• u moet het inkomen uit uw Spaanse woning vermelden in uw Belgische aangifte, ook al is het vrijgesteld;
• het kan het tarief op uw Belgische inkomsten licht verhogen;
• de betaalde Spaanse belasting (Modelo 210) is niet aftrekbaar en niet verrekenbaar met de Belgische belasting: dubbele belasting wordt vermeden via de vrijstellingsmethode, niet via een belastingkrediet.

De Spaanse bankrekening

Hebt u een rekening in Spanje, dan moet u het bestaan ervan vermelden in uw aangifte in de personenbelasting en ze melden aan het Centraal Aanspreekpunt (CAP) van de Nationale Bank van België. Dat is een aparte verplichting, die vaak wordt vergeten.

De verkoop van de woning

De meerwaarde op een Spaanse woning wordt in Spanje belast (19 %, Modelo 210). Voor een particulier die zijn privévermogen normaal beheert, wordt de meerwaarde op een tweede verblijf na bepaalde bezitstermijnen in principe niet in België belast, maar de Belgische regels hierover (termijnen, speculatie) moeten geval per geval worden nagekeken.

De data naast elkaar

Periode	Spanje	België
Tot 31/12/2026	Toegerekend inkomen 2025	—
1-20/04/2027	Verhuur 2026	—
Lente-zomer 2027	—	Aangifte personenbelasting, aanslagjaar 2027 (inkomsten 2026)
1/04-31/12/2027	Toegerekend inkomen 2026	—

Wat Fiscasa doet voor Belgische eigenaars

Wij bereiden uw Modelo 210 voor in het Nederlands, tegen de prijs per huishouden, en bezorgen u een jaarlijks overzicht van uw woning (referenties, Spaanse kadastrale waarde, huur en verhuurde dagen, in Spanje betaalde belastingen), handig voor uw Belgische aangifte en uw adviseur. Uw Belgische aangifte vullen wij niet in. Zie onze tarieven of schat uw Spaanse belasting met de rekenhulp.

FAQ

Ik ben Belg en betaal al onroerende voorheffing in België. Moet ik in Spanje betalen?

Ja. De Belgische onroerende voorheffing heeft betrekking op uw Belgische goederen. Uw Spaanse woning is in Spanje onderworpen aan de lokale IBI en aan de Modelo 210.

Vervangt het Belgische kadastraal inkomen van mijn Spaanse woning de Spaanse kadastrale waarde?

Nee. Het KI dat de FOD Financiën vaststelt, dient alleen voor uw Belgische aangifte. Uw Modelo 210 wordt altijd berekend met de Spaanse kadastrale waarde die op het IBI-aanslagbiljet staat.

Vermindert de in Spanje betaalde belasting mijn Belgische belasting?

Nee. België stelt het Spaanse inkomen vrij met progressievoorbehoud; de Spaanse belasting is niet aftrekbaar en niet verrekenbaar.

Ik heb mijn woning nooit aangegeven bij de FOD Financiën. Is dat erg?

Het is een verplichting, met boetes als u ze niet nakomt. Spontaan rechtzetten is beter. Neem contact op met de FOD Financiën of een Belgische belastingadviseur.

Geldt deze gids ook voor Belgen die in Spanje wonen?

Nee. Bent u fiscaal inwoner van Spanje, dan valt u onder de Spaanse belasting voor inwoners (IRPF), en niet onder de Modelo 210.

Kan ik bij Fiscasa in het Nederlands terecht?

Ja. Onze dienst en onze adviseurs zijn in het Nederlands beschikbaar. De Spaanse documenten worden behandeld zoals ze zijn, in welke taal u ook spreekt.