Hoeveel belasting betaal ik op de meerwaarde bij verkoop van mijn woning in Spanje?

De formule

De Spaanse belasting op de winst bij verkoop kijkt naar het verschil tussen wat de woning u heeft gekost en wat ze opbrengt:

Meerwaarde = verkoopprijs − verkoopkosten − (aankoopprijs + aankoopkosten + verbeteringswerken − afschrijvingen)

• Aankoopkosten: notaris, eigendomsregister, overdrachtsbelasting of btw bij aankoop, advocaat.
• Verbeteringswerken: een nieuwe keuken, een extra badkamer, een zwembad. Gewoon onderhoud telt niet mee.
• Verkoopkosten: makelaarscommissie, notariskosten die de verkoper draagt, het energiecertificaat.
• Afschrijvingen: alleen als de woning verhuurd werd en u afschrijvingen hebt afgetrokken; die verminderen de aankoopwaarde.

Het tarief voor niet-ingezetenen is 19 %, ook voor inwoners van het Verenigd Koninkrijk of Zwitserland.

Een rekenvoorbeeld

Een stel uit Haarlem kocht in 2015 een appartement voor € 180.000, met € 18.000 aan aankoopkosten. Ze lieten voor € 12.000 een nieuwe keuken en badkamer plaatsen. In 2026 verkopen ze voor € 260.000 en betalen € 8.000 makelaarscommissie. De woning werd nooit verhuurd.

• Opbrengst: 260.000 − 8.000 = € 252.000
• Kostprijs: 180.000 + 18.000 + 12.000 = € 210.000
• Meerwaarde: € 42.000
• Belasting tegen 19 %: € 7.980

De koper houdt 3 % van € 260.000 in, dus € 7.800. Dat bedrag wordt verrekend, zodat er nog € 180 te betalen is. Bij twee eigenaars van elk 50 % verdeelt elk de meerwaarde en de inhouding, en dient elk een eigen aangifte in. U kunt uw eigen cijfers invoeren in de meerwaardecalculator.

Bewijs is alles

Zonder facturen kunt u geen verbeteringswerken aftrekken, en zonder de oude aankoopakte geen aankoopkosten. Begin daarom vóór de verkoop met het verzamelen van:

• de notariële akte van aankoop en de facturen van notaris en register;
• het bewijs van betaalde overdrachtsbelasting;
• facturen van werken, op naam van de eigenaars;
• de makelaarsovereenkomst en de verkoopakte.

Twee andere zaken bij de verkoop

Naast de inkomstenbelasting op de meerwaarde heft de gemeente de plusvalía municipal, een belasting op de waardestijging van de grond (zie wat is de plusvalía municipal). En voor het jaar van verkoop blijft het fictieve inkomen verschuldigd voor de dagen tot de akte, als de woning niet verhuurd werd.

Ook uw woonland kan de verkoop meetellen, volgens eigen regels. Voor de volledige procedure, met termijnen en terugbetaling, is er onze gids over verkoop en de Modelo 211.