Wat is de inhouding van 3 % bij de verkoop van een woning in Spanje?

Waarom de koper inhoudt

Spanje wil zeker zijn dat een niet-ingezeten verkoper zijn belasting betaalt, ook als hij na de verkoop geen band meer met het land heeft. Daarom legt de wet de verplichting bij de koper: hij betaalt u niet de volledige prijs, maar houdt 3 % in en stort dat zelf aan de fiscus. Die inhouding gebeurt bij de notaris, op de dag van de akte.

Een voorbeeld: verkoopt u voor € 300.000, dan ontvangt u € 291.000 en gaat € 9.000 naar de Agencia Tributaria. Zijn er twee verkopers van elk 50 %, dan wordt per verkoper € 4.500 ingehouden.

Modelo 211: de aangifte van de koper

De koper, of in de praktijk vaak zijn advocaat of de notaris, dient de Modelo 211 in en betaalt het ingehouden bedrag binnen een maand na de verkoop. Vraag altijd een kopie van die Modelo 211 met het betalingsbewijs. Zonder dat document kunt u in uw eigen aangifte moeilijk aantonen dat er al betaald is.

Gebeurt die storting niet, dan blijft de koper aansprakelijk. De woning zelf blijft bovendien verbonden aan de betaling van de belasting. Een goede notaris laat daarom de cheque of overboeking voor de 3 % direct bij de akte regelen.

Een voorschot, geen eindafrekening

Het belangrijkste misverstand is dat de 3 % de definitieve belasting zou zijn. Dat is niet zo. Uw echte belasting is 19 % van de meerwaarde, en die kan hoger of lager uitvallen dan de inhouding:

• Hoge meerwaarde: is 19 % van de winst meer dan de 3 %, dan betaalt u het verschil bij.
• Lage meerwaarde of verlies: is de belasting lager dan de 3 %, of is er helemaal geen winst, dan vraagt u het verschil terug.

In beide gevallen dient u een Modelo 210 voor de meerwaarde in, binnen drie maanden na afloop van de maandtermijn van de koper. Ook bij verlies is die aangifte de enige weg om de inhouding terug te krijgen. Hoe dat gaat, leest u in de 3 % terugvragen.

Waar u op let bij de akte

• Controleer dat de inhouding berekend wordt op de prijs in de akte en per verkoper.
• Zorg dat elke verkoper een NIE heeft en dat dit op de Modelo 211 staat.
• Bewaar de akte, de Modelo 211 en het betalingsbewijs bij elkaar.

Of u moet bijbetalen of geld terugkrijgt, ziet u snel met de meerwaardecalculator.