Uw woning in Spanje verkopen: meerwaarde, inhouding van 3 % (Modelo 211) en Modelo 210

Verkoopt een niet-ingezetene een woning in Spanje, dan geldt een bijzonder mechanisme: een deel van de prijs wordt u niet uitbetaald. De koper houdt 3 % in en stort dat rechtstreeks aan de Spaanse fiscus. Daarna moet u zelf een aangifte van de meerwaarde indienen, waarmee u het saldo betaalt of, heel vaak, de inhouding geheel of gedeeltelijk terugkrijgt. Daar komt een gemeentebelasting bij, de plusvalía. Zo hangt alles samen.

Fiscasa is een particuliere dienst, onafhankelijk van de Agencia Tributaria. De beschreven regels gelden voor het gewone stelsel; Baskenland en Navarra hebben hun eigen formulieren.

Stap 1: de inhouding van 3 % op de dag van de verkoop

Het principe

Is de verkoper niet-ingezetene, dan moet de koper 3 % van de overeengekomen prijs inhouden en die binnen een maand na de verkoop aan de belastingdienst betalen met de Modelo 211. Dat bedrag is een voorschot op de belasting van de verkoper. Betaalt de koper het niet, dan blijft de woning zelf verbonden aan de betaling van de belasting: daarom letten notarissen er goed op.

Voorbeeld

U verkoopt voor € 230.000. De koper betaalt u € 223.100 en houdt € 6.900 in, die hij met de Modelo 211 aan de fiscus betaalt.

Wat u moet krijgen

Vraag de koper, of zijn notaris of advocaat, om een kopie van de Modelo 211 en het betalingsbewijs. Zonder dat document wordt het vervolg veel ingewikkelder. Controleer of uw NIE en het bedrag correct zijn vermeld: een fout op de 211 kunt u niet in uw eigen aangifte rechtzetten.

Stap 2: uw aangifte van de meerwaarde (Modelo 210)

De termijn

U hebt drie maanden na afloop van een termijn van een maand vanaf de verkoop, dus ongeveer vier maanden. Een verkoop getekend op 15 maart 2026 moet uiterlijk op 15 juli 2026 worden aangegeven. Deze termijn verandert niet door de hervorming van 2027.

Deze aangifte is ook verplicht bij een minderwaarde: juist daarmee vraagt u de terugbetaling van de inhouding aan. Elke verkoper dient zijn eigen aangifte in voor zijn aandeel. Betalen via domiciliëring is voor dit type aangifte niet mogelijk.

De berekening van de meerwaarde

Meerwaarde = overdrachtswaarde − verkrijgingswaarde

• Overdrachtswaarde: verkoopprijs min de verkoopkosten die u draagt (makelaar, advocaat, plusvalía municipal, energiecertificaat…).
• Verkrijgingswaarde: aankoopprijs plus de aankoopkosten en -belastingen (notaris, register, overdrachtsbelasting ITP of btw en AJD), plus verbeteringswerken die met facturen zijn aangetoond.
• Werd de woning verhuurd, dan moeten de afschrijvingen van de verkrijgingswaarde worden afgetrokken, met als minimum de afschrijving die had kunnen worden toegepast.

Belasting = meerwaarde × 19 %, ongeacht uw woonland. Op die belasting wordt de inhouding van 3 % verrekend.

Voorbeeld 1: een meerwaarde

Pieter kocht in 2012 een appartement in Málaga voor € 150.000, met € 15.000 aankoopkosten. Hij verkoopt het in 2026 voor € 230.000. Verkoopkosten: makelaar € 8.000, plusvalía municipal € 1.200. Hij heeft het nooit verhuurd.

• Overdrachtswaarde: 230.000 − 9.200 = € 220.800
• Verkrijgingswaarde: 150.000 + 15.000 = € 165.000
• Meerwaarde: € 55.800
• Belasting: 55.800 × 19 % = € 10.602
• Inhouding al betaald door de koper: € 6.900
• Nog te betalen: € 3.702

Voorbeeld 2: een minderwaarde

Katrien kocht in 2007 voor € 260.000 plus € 25.000 kosten. Ze verkoopt in 2026 voor € 240.000.

• Negatieve meerwaarde: geen belasting.
• Inhouding van 3 %: € 7.200.
• Gevraagde terugbetaling: € 7.200.

Voorbeeld 3: een stel

Bezat Pieter de woning 50/50 met zijn echtgenote, dan geeft elk de helft aan: meerwaarde € 27.900, belasting € 5.301, inhouding € 3.450, nog te betalen € 1.851 per persoon.

Stap 3: de terugbetaling krijgen

Is de inhouding hoger dan de belasting, dan toont de aangifte van de meerwaarde een terug te betalen bedrag. De terugbetaling kan op een buitenlandse rekening worden gestort. Zorg voor:

• de kopie van de Modelo 211 en de betaling ervan;
• de aankoop- en verkoopakten (escrituras);
• de facturen van kosten en verbeteringen;
• een attest van rekeninghouderschap van de bankrekening voor de terugbetaling.

De behandeltermijn loopt vaak in de maanden. De belastingdienst kan bijkomende bewijsstukken vragen: een snel en volledig antwoord voorkomt verdere vertraging.

De andere belasting bij verkoop: de plusvalía municipal

Waar gaat het om?

De Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), de plusvalía municipal, belast de waardestijging van de grond tijdens het bezit. Ze is verschuldigd aan de gemeente, los van de Modelo 210.

De berekening

Sinds 2021 bestaan er twee methoden en mag de belastingplichtige de gunstigste kiezen:

• de objectieve methode: kadastrale waarde van de grond × coëfficiënt volgens het aantal jaren bezit (maximaal 20 jaar), × gemeentelijk tarief (maximaal 30 %);
• de werkelijke methode: de werkelijk gerealiseerde meerwaarde op het deel van de grond.

Is er geen meerwaarde (verkoop met verlies), dan kunt u zich op niet-belastbaarheid beroepen, op voorwaarde dat u dat aangeeft en aantoont.

Wie betaalt als de verkoper niet-ingezetene is?

De verkoper is de belastingplichtige, maar als hij niet-ingezetene is, treedt de koper op als plaatsvervanger: in de praktijk wordt het bedrag bij de notaris op de prijs ingehouden en door de koper betaald. De aangiftetermijn is 30 werkdagen na de verkoop. De betaalde plusvalía is daarna een aftrekbare verkoopkost in uw Modelo 210.

Vergeet het jaar van de verkoop niet

Werd de woning niet verhuurd, dan bent u nog het toegerekend inkomen verschuldigd over het jaar van de verkoop, van 1 januari tot de dag van ondertekening, naar rato (zie toegerekend inkomen). Bij een verkoop op 15 maart 2026 gaat het om 74 dagen toegerekend inkomen 2026, aan te geven tussen 1 april en 31 december 2027.

Ook de vorige jaren moeten in orde zijn: koper en notaris kunnen de bewijzen vragen. Ontbreken er jaren, zet ze dan vóór de verkoop recht: zie achterstallige jaren aangeven.

En in uw woonland?

Ook in uw woonland kan de verkoop gevolgen hebben, maar die verschillen sterk per land. In Nederland valt een Spaanse tweede woning in box 3: daar wordt niet de meerwaarde bij verkoop belast, maar het vermogen op 1 januari (zie uw Spaanse woning aangeven in Nederland). Voor inwoners van België gelden andere regels: zie onze gids voor Belgische eigenaren. Laat u bij deze stap begeleiden.

Wat Fiscasa doet

Wij bereiden uw aangifte van de meerwaarde voor, controleren uw Modelo 211, berekenen het nog te betalen bedrag of de verwachte terugbetaling en bereiden het toegerekend inkomen van het verkoopjaar voor. De prijs is forfaitair en wordt vóór de bestelling meegedeeld: zie onze tarieven.

FAQ

Is de inhouding van 3 % de definitieve belasting?

Nee, het is een voorschot. De definitieve belasting is 19 % van de meerwaarde, berekend in uw eigen aangifte. Het verschil moet u bijbetalen of krijgt u terug.

Ik verkoop met verlies. Moet ik toch aangifte doen?

Ja. Zonder aangifte blijft de inhouding van 3 % bij de belastingdienst. Alleen met de aangifte kunt u ze terugkrijgen.

De koper heeft de 3 % niet gestort. Wat nu?

Dan is de koper in gebreke, en blijft de verkochte woning verbonden aan de betaling van de belasting. Uw eigen aangifteplicht blijft bestaan. Meld de situatie aan uw notaris.

Mag ik uitgevoerde werken aftrekken?

Ja, verbeteringswerken die met facturen zijn aangetoond verhogen de verkrijgingswaarde. Gewone herstellingen en normaal onderhoud tellen niet mee.

Worden meerwaarden voor niet-ingezetenen buiten de EU tegen 24 % belast?

Nee, voor meerwaarden geldt het tarief van 19 % voor alle niet-ingezetenen.

Hoe lang duurt de terugbetaling?

Er is geen gegarandeerde termijn; meestal gaat het om maanden. Een dossier dat van bij de start volledig is, beperkt het aantal vragen om stukken.